Polski Ład – budowa domu do 70 mkw. bez zbędnych formalności

Podczas konferencji prezentującej założenia Polskiego Ładu przedstawiono planowane zmiany w obszarze budownictwa jednorodzinnego. Po sukcesie budowy małych domów letniskowych zaplanowano wprowadzenie zmian w przepisach dotyczących małych budynków jednorodzinnych. Budowa domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. (Rys. 1) będzie możliwa na podstawie zgłoszenia. Nie będzie konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, zatrudnienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy. Wprowadzenie zmian będzie oznaczało skrócenie całego procesu budowlanego oraz obniżenie kosztów inwestora. Jednak należy pamiętać o tym, że sam dokument „Polski Ład” nie ma żadnej wiążącej mocy prawnej. Jego założenia będą realizowane m.in. przez Radę Ministrów, a ostateczna forma wdrożonych nowości może być znacząco różna od tego, co do tej pory zostało przedstawione.

RYSUNEK 1. PRZYKŁADOWY PROJEKT DOMU MIESZKALNEGO O POWIERZCHNI DO 70 MKW.

źródło: extradom.pl

Różnica pomiędzy zgłoszeniem, a pozwolenie na budowę

W obecnie obowiązujących przepisach budowalnych również przewidziano możliwości budowania domów jednorodzinnych na zgłoszenie, jednak tylko ok. 1 % inwestycji jest realizowanych w ten sposób. Powodem są wygórowane rygory uzyskiwania uzgodnień, które niewiele się różnią od tych, które są wymagane przy pozwoleniu na budowę. W przypadku budowy domów letniskowych lub gospodarczych do 35 m2 od ubiegłego roku wystarczy zgłoszenie bez konieczności posiadania projektu budowlanego oraz kierownika budowy.

Największą różnicę pomiędzy budową na zgłoszenie, a budową z pozwoleniem na budowę można zaobserwować w przypadku czasu oczekiwania, po którym można rozpocząć budowę. Na wydanie pozwolenia urząd ma 65 dni, po których należy jeszcze poczekać 14 dni na uprawomocnienie dokumentu. W przypadku konieczności uzupełnienia dokumentacji urząd wyznacza nowy termin. Budowa domu na zgłoszenie jest dużo szybszą procedurą. Po wysłaniu dokumentów i upływie 21 dni inwestor jeżeli nie otrzyma sprzeciwu uzyskuje tzw. milczącą zgodę, po której od razu może rozpocząć budowę.

Budowa domu do 70 mkw. – wstępne założenia

Budowa domu bez konieczności uzyskania pozwolenia nie zwalnia inwestora z dostosowania się do obowiązujących norm. Założenia, które musi spełniać budowany dom do 70 m2 powierzchni zabudowy:

• Ograniczenie łącznej powierzchni użytkowej do 90 m2 na dwóch kondygnacjach;
• Jeden dom na każde 1000 m2 działki;
• Posadowienie 3-4 metry od granicy działki w zależności od tego, czy w ścianie są okna lub drzwi oraz czy na sąsiedniej działce jest budynek;
• Realizacja budowy z uwzględnieniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku ich braku budowa z warunkami zabudowy w ramach procedury zgłoszenia z projektem budowalnym.

Wprowadzenie uproszczonych procedur nie będzie oznaczało możliwości stawiania samowoli budowlanych czy stawiania wielu budynków na małej działce. Procedura wciąż będzie regulowana i kontrolowana przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowalnego (PINB). Zgłoszenie w porównaniu do uzyskania pozwolenia na budowę jest procedurą krótszą i mniej skomplikowaną. Zgłoszenia należy dokonywać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Jeśli budowa zostanie rozpoczęta bez zgłoszenia albo zanim urząd oceni złożone zgłoszenie, to urząd uzna inwestycję jako samowolę budowlaną. Wtedy konieczna będzie legalizacja samowoli w nadzorze budowlanym.

Rząd, chcąc jeszcze bardziej ułatwić inwestycję w planach ma przygotowanie katalogu gotowych projektów domów do 70 m2. Pobranie rządowego projektu będzie dobrowolne i bezpłatne. Projekty budynków będą zawierały również opis instalacji oraz opis innych niezbędnych rozwiązań budowlanych.

Zmiany opisane w Polskim Ładzie mogą spodobać się przyszłym inwestorom, budzą jedna szereg wątpliwości eksportów np. w obszarze zapewnienia właściwego nadzoru jakościowego czy bezpieczeństwa. Domy budowane na zgłoszenie bez kierownika budowy i dziennika budowy będą musiały spełniać określone warunki techniczne, za których spełnienie odpowiedzialny będzie inwestor. W przypadku budowy bez kierownika projektu należy zastanowić się również nad tym kto weźmie odpowiedzialność za ewentualne skutki wad wykonawczych, katastrofy budowlanej. W związku z brakiem dziennika budowy pojawiają się kolejne pytania: gdzie zostaną uzupełnione informacje o wytyczeniu budynku przez geodetę, potwierdzenie weryfikacji podłoża gruntowego pod fundamenty, potwierdzenie wykonania bezpiecznego budynku i zgodnego z projektem budowalnym? Zdaniem ekspertów oszczędność na kierowniku budowy skończy się niepotrzebnymi nerwami i ostatecznie przedłużeniem inwestycji.

Koszt budowy domu do 70 mkw.

Po przedstawieniu zmian, które wprowadzi „Polski Ład” i związanym z tym zwiększonym popytem ceny budowy domów jednorodzinnych mogą wzrosnąć. Obecnie koszt wybudowania domu do 70 m2 do stanu surowego zamkniętego mieści się w przedziale 100 – 200 tysięcy złotych. Na koszt oczywiście wpływają indywidualne preferencje oraz poziom skomplikowania wybranego projektu. Nie można również zapomnieć o dodaniu kosztu zakupu działki budowlanej i kosztu ewentualnej konieczności podłączenia jej do mediów. Już dzisiaj widać tendencje wzrostowe cen wynikające m.in. podwyżek cen materiałów i inflacji. Pomimo ewentualnych wzrostów cen budowa domów do 70 m2 może być konkurencyjna dla zakupu mieszkań w budynkach wielorodzinnych, których ceny są bardzo wysokie.

Klaudia Jastrzębska
Starszy Specjalista ds. Analiz i Rozwoju w Projekcie AMRON III, Analityk GIS