Na rynku warszawskim już od wielu lat rysuje się wyraźne zróżnicowanie średnich cen mieszkań ze względu na lokalizację, gdzie dzielnice takie jak Śródmieście, Mokotów czy Żoliborz należą do najbardziej pożądanych, a więc i najdroższych, zaś te położone po prawej stronie Wisły charakteryzują się znacznie bardziej dostępnymi cenami.
Ursynów, trzecia co do wielkości dzielnica stolicy zajmuje powierzchnię 44,6 km2, co stanowi 8,6% ogólnej powierzchni miasta. Ursynów zamieszkany jest przez około 145 tysięcy mieszkańców - dominują ludzie młodzi, aktywni zawodowo. Ponad 25 procent mieszkańców Ursynowa stanowią dzieci i młodzież poniżej 18-tego roku życia, a 7% to emeryci. Ursynów jest największym zespołem osiedlowym stolicy. Do niedawna "dzielnica-sypialnia", powoli zmienia swój charakter – głównie dzięki centrom handlowym (przede wszystkim hipermarketom), rozrywkowym (Multikino) oraz instytucjom publicznym, takim jak Centrum Onkologii, Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego czy wyższym uczelniom prywatnym (Szkoła Wyższa Przymierza Rodzin, Wyższa Szkoła Ekonomiczno-Informatyczna czy Wyższa Szkoła Zarządzania Personelem). Jest jedną z najdynamiczniej rozwijających się części aglomeracji warszawskiej, a charakter jego zagospodarowania jest urozmaicony. We wschodniej części zwanej "Ursynowem Wysokim" w latach 70-tych rozpoczęto budowę gigantycznych osiedli - sypialni wielkiego miasta. Ograniczają je od południa tereny Lasu Kabackiego, który ma status rezerwatu krajobrazowego. Na zachodnią część dzielnicy składa się niewielki obszar handlowo – usługowo - przemysłowy oraz "Zielony Ursynów", czyli ciąg dawnych wsi położonych wzdłuż ulicy Puławskiej. Ursynów to także największy na terenie Warszawy obszar leśny. Funkcje rekreacyjno - sportowe dzielnicy spełnia Park Wypoczynku w Powsinie, Ogród Botaniczny, Las Kabacki o powierzchni 920 ha i tereny przedpola Lasu Kabackiego w rejonie planowanego Parku Wyżyny oraz Tory Wyścigów Konnych na Służewcu.
Od wielu lat Ursynów należy do najbardziej pożądanych lokalizacji mieszkaniowych Warszawy ze względu na rozwiniętą infrastrukturę oraz dostępność linii metra, jak również zalety związane z peryferyjnym położeniem i bliskością terenów rekreacyjnych.
Średnia cena transakcyjna mieszkania na Ursynowie w III kwartale 2011 osiągnęła wartość 8 265 PLN/m2 i była wyższa od średniej dla całej Warszawy ( 7 785 PLN/m2). Oferta mieszkaniowa Ursynowa zawiera zarówno domy, jak i mieszkania i jest zróżnicowana, z przewagą segmentu średniego. Najbardziej pożądane są lokalizacje w bliskiej odległości od stacji metra. Na rynku mieszkaniowym Ursynowa aktywni są nie tylko deweloperzy, ale i spółdzielnie mieszkaniowe. W ciągu ostatnich czterech kwartałów średnie ceny transakcyjne mieszkań na Ursynowie wykazywały trend spadkowy. Średnia cena transakcyjna m2 mieszkania notowana w III kwartale 2011 roku na Ursynowie spadła w stosunku do poprzedniego kwartału o 1,42% . Na Ursynowie średnie ceny transakcyjne mieszkań nowych są niższe niż kupowanych na rynku wtórnym.
Zmiana średnich cen transakcyjnych m2 mieszkania
na Ursynowie w okresie IV kw. 2010 – III kw. 2011.
Źródło: AMRON
