II kwartał 2024 r. przyniósł wyraźny spadek aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych, zarówno pod względem liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów. Według najnowszego Raportu AMRON-SARFiN, w okresie od kwietnia do czerwca 2024 r. banki w Polsce zawarły 45 434 umowy kredytowe na łączną kwotę 19,118 mld zł. W porównaniu z I kwartałem oznacza to spadek o 29,56% w liczbie udzielonych kredytów oraz o 28,87% w ich wartości.

Głównymi przyczynami obserwowanego spadku były zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów przez banki oraz brak jednoznacznych deklaracji w sprawie nowych programów dopłat do kredytów hipotecznych. Rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie wyczekiwania. Wpływ na rynek kredytów mieszkaniowych miały także decyzje Rady Polityki Pieniężnej o utrzymaniu stóp procentowych NBP na poziomie 5,75%, nie bez znaczenia pozostaje również widoczne osłabienie aktywności sektora deweloperskiego, co przyczyniło się do ograniczenia podaży nowych mieszkań na rynku.

Pierwszy kwartał 2024 r. na rynku kredytów hipotecznych przyniósł spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych o 6,33%, w porównaniu do końca roku 2023. Wartość kredytów udzielonych w tym okresie była niższa o 4,52% od wartości notowanej w IV kwartale 2023 roku, jednak w porównaniu do wyników analogicznego okresu ubiegłego roku wzrosła aż o 259,67%. Wzrosła również zdolność kredytowa Polaków, głównie za sprawą rosnących wynagrodzeń, w sytuacji utrzymywania się stabilnych, choć wysokich stóp procentowych i spadającej inflacji.

Rośnie liczba nowych budów, która w analizowanym okresie wynosiła 60 078, czyli o prawie 20% więcej niż w poprzednim kwartale. Więcej o 3,27% wydano też pozwoleń na budowę nowych lokali mieszkalnych w porównaniu do ostatniego kwartału 2023 r. Początek tego roku był także czasem podwyżek średniej transakcyjnej ceny za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W 2023 r. rynek kredytów hipotecznych odnotował wyraźny wzrost w porównaniu z poprzednimi latami, głównie za sprawą programu „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz decyzji RPP, która we wrześniu 2023 r. po raz pierwszy od ponad trzech lat zdecydowanie obniżyła stopę referencyjną NBP. Jednakże, pomimo rekordowej liczby nowych kredytów, osiągnięty wynik liczbowy pozostaje na poziomie z 2004 r. i wynosi 162 tys. O dynamice i wartości rynku świadczy jednak wartość nowej akcji kredytowej – w 2023 r. uplasowała się na poziomie 62,8 mld zł i była ponad czterokrotnie wyższa niż w roku 2004, kiedy wyniosła 15,2 mld zł.

W IV kw. 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 34 328 mieszkań, czyli o 6,47% więcej niż w poprzednim kwartale. Dynamiczny wzrost odnotowano w liczbie mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie – było ich o 14,32% więcej. O 21,31% w porównaniu z poprzednim okresem zwiększył się także odsetek mieszkań oddanych do użytkowania w czwartym kwartale.

Trzeci kwartał 2023 roku przyniósł dynamiczne wzrosty skali kredytowania hipotecznego. W tym okresie banki udzieliły 40 749 kredytów mieszkaniowych, czyli o 32,31% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 40,20% zanotowano również w ujęciu wartościowym – III kwartał br. zamknięto wynikiem 15,843 mld zł. Są to wyniki porównywalne z tymi osiągniętymi na rynku w pierwszej połowie ubiegłego roku, a więc okresie poprzedzającym głęboki kryzys z przełomu lat 2022 i 2023.

Wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym związany był przede wszystkim z wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W ciągu trzech pierwszych miesięcy obowiązywania programu jego potencjalni beneficjenci złożyli do banków ponad 50 tysięcy wniosków o kredyt, z czego podpisano około 15 tysięcy umów kredytowych.

W zestawieniu z wynikami I kwartału 2023 r., w którym zanotowano długo oczekiwany wzrost, tak w ujęciu liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, II kwartał 2023 roku to kontynuacja i umocnienie dobrych wyników. Jednak skala kredytowania hipotecznego nadal utrzymuje się na niskim poziomie, a wysoką dynamikę wzrostów należy przypisać przede wszystkim efektowi bazy, w tym przypadku katastrofalnym wynikom notowanym w poprzednich okresach.

W II kwartale 2023 r. udzielono 30 798 kredytów mieszkaniowych, czyli o 40,19% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 51,22% zanotowano również w odniesieniu do wartości zawartych umów. II kwartał ’23 zamknięto z wynikiem 11,3 mld zł. Rekordowo przedstawia się średnia wartość udzielonego kredytu ogółem, notowana w II kwartale 2023 roku na poziomie 366 139 złotych. To wzrost o 7,87% w porównaniu do wyników I kw. 2023. Poprzedni rekord padł w I kwartale 2022 roku – 353 727 złotych.

W odniesieniu do dynamicznych spadków akcji kredytowej notowanych w 2022 roku, pierwszy kwartał 2023 przyniósł długo wyczekiwany wzrost, zarówno w ujęciu liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. Jednak skala kredytowania hipotecznego nadal pozostaje na bardzo niskim poziomie - wysoką dynamikę wzrostów przypisać należy głównie efektowi bazy, czyli katastrofalnym wynikom 2022 roku. Według stanu na dzień 31 grudnia 2022 r., liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce wyniosła 2 366 262. Z danych za pierwszy kw. br. wynika, że na 31 marca br. było ich o ponad 38 tys. mniej. O ponad 10 mld złotych – do kwoty 486 mld zł – zmalała również wartość portfela hipotecznego.

W sektorze mieszkaniowym w I kw. br. wykazano zrozumiałą ostrożność inwestycyjną, zwłaszcza przy szybko rosnących kosztach budowy. W zestawieniu z danymi za I kw. 2022 r., o 27,61% spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, a o 33,66% niższa była liczba uzyskanych pozwoleń budowlanych.

W odniesieniu do dynamicznych zmian notowanych w poprzednich miesiącach, czwarty kwartał 2022 roku przyniósł pewne symptomy stabilizacji, zarówno w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych, jak i na rynku mieszkaniowym, choć wyniki obu sektorów nie napawają optymizmem. W IV kw. 2022 udzielono 18 932 kredytów mieszkaniowych, czyli o 10,77% mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość kredytów wyniosła 6,2 mld zł, o 11,97% mniej niż w III kwartale ubiegłego roku.

Pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań sektor mieszkaniowy zanotował najlepszy wynik od 1979 roku. W 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów – o kilka tysięcy więcej niż w rekordowym roku 2021.Jednak sprzedaż mieszkań była słabsza o 38% niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji osiągnięto poziom z lat 2013-2014.

Trzeci kwartał 2022 roku przyniósł dalszy, dynamiczny spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych. Od lipca do września udzielono ich 21 218, czyli o 68,96 proc. mniej niż analogicznym okresie ubiegłego roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 7,007 mld zł, co oznacza spadek o 6 528 mln zł, czyli 48,23% w odniesieniu do II kwartału bieżącego roku i o 69,83% do III kwartału 2021 roku.

Do spadającej liczby udzielanych kredytów dostosowuje się rynek mieszkaniowy. W stosunku do notowań z poprzedniego kwartału spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, wyniósł 44,18%. Liczba mieszkań, na budowę których deweloperzy uzyskali pozwolenie, była niższa niż kwartał wcześniej o 33,74%. Łącznie, od stycznia do października br. rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań, tj. o 25,3% mniej niż przed rokiem.

Po raz pierwszy w okresie monitorowania rynku przez Centrum AMRON liczba nowo udzielonych kredytów okazała się niższa od liczby kredytów spłaconych w tym samym okresie. W II kwartale 2022 udzielono o 43,70 proc. mniej niż w ubiegłym roku. Wartość nowych kredytów była niższa o 20,06% w odniesieniu do I kw. br i 38,85% do analogicznego okresu w 2021 roku. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego utrzymuje się na poziomie ok. 350 tys. zł.

Drugi kwartał 2022 roku przyniósł zróżnicowanie dynamiki średnich cen mieszkań w badanych lokalizacjach. Wzrastające ceny nie przekroczyły jednak poziomu wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych notowanego przez GUS, który dla II kwartału 2022 roku wyniósł 5,8%.

W pierwszym kwartale 2022 obserwowaliśmy znaczące zmiany na rynku nieruchomości w Polsce. Rosyjska inwazja na Ukrainę wywołała nie tylko zmniejszenie optymizmu konsumenckiego, ale również szereg negatywnych konsekwencji, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej, co przełożyło się na spadek aktywności deweloperów. Skutki agresji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę widać już w liczbach dotyczących rynku mieszkaniowego za I kwartał 2022 roku i będziemy się z nimi mierzyć przez kolejne kwartały.

W raporcie za pierwszy kwartał odnotowano wyraźny spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była mniejsza o 25,27%, a ich wartość była niższa o 24,59% w porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku.

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2021 zakończył się rekordowo wysokim wynikiem w segmencie kredytów mieszkaniowych. Z kwotą ponad 86 mld złotych nowo udzielonych kredytów, sektor bankowy osiągnął historycznie najwyższy wynik, a liczba nowych umów w ciągu roku zwiększyła się o 256 tys. Całkowita liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy przekroczyła 2,5 mln sztuk, a zadłużenie z ich tytułu – 500 mld zł. Choć wyniki w czwartym kwartale pozostawały na relatywnie wysokim poziomie, widoczny są już sygnały osłabienia akcji kredytowej.

Rok 2021 był także wyjątkowo udany dla sektora deweloperskiego, który zakończył go rekordową liczbą oddanych do użytkowania mieszkań i domów jednorodzinnych, sięgającą prawie 235 tys. Dla porównania, takie wyniki osiągało budownictwo mieszkaniowe w latach 70. ub. wieku. Cały rok upłynął natomiast pod znakiem wzrostowego trendu cen mieszkań, których apogeum obserwowaliśmy w IV kwartale.

W ciągu trzech kwartałów br. banki udzieliły łącznie 192 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 63 mld zł, a wartość całego portfela przekroczyła barierę 500 mld zł. Kwartalnemu wzrostowi liczby i wartości nowych kredytów towarzyszyło zwiększenie średniej wartości kredytu, która na koniec III kw. wyniosła 340 tys. zł. Dalsze wzrosty odnotowano w sferze transakcyjnych cen mieszkań we wszystkich lokalizacjach, a na rynku najmu mieszkaniowego mamy już wyraźne odwrócenie trendu.

Trwałość zmian na rynku najmu w kolejnych kwartałach zależy od ewentualnych obostrzeń wprowadzanych przez rząd w związku z szalejącą już czwartą falą pandemii. Trudny do oszacowania na dziś jest również potencjalny wpływ rozwiązań wprowadzanych przez rząd w ramach Polskiego Ładu zarówno na wynajem mieszkań, jak również na zaciąganie kredytów hipotecznych. W ocenie Centrum AMRON te rozwiązania nie sprzyjają wyhamowaniu cen mieszkań.

II kwartał 2021 roku przyniósł kolejne wzrosty zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i kredytowym. Zwiększeniu o 1,23% uległa kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, a wartość zawartych umów wyniosła 22,137 mld zł. Średnia wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego wzrosła o 5,62%, osiągając poziom niespełna 330 tys. zł. To wynik wyraźnego trendu w kierunku kredytów przekraczających 500 tys. złotych i konsekwencja stale rosnących cen nieruchomości mieszkaniowych.

Wysoki popyt na rynku mieszkaniowym nadal skłania inwestorów do coraz większej aktywności. W porównaniu do II kwartału 2020 roku, czyli okresu pierwszej reakcji rynku na pandemię, zanotowano wzrosty we wszystkich kategoriach rynku mieszkaniowego.

Mimo trwającej w dalszym ciągu pandemii, I kwartał bieżącego roku zgodnie z przewidywaniami rynku przyniósł dalsze zwiększenie aktywności na rynku mieszkaniowym. Banki zamknęły go większą liczbą nowo udzielonych kredytów o większej wartości zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Ponownie wzrosła przeciętna wartość kredytu, a łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych przekroczyła 480 mld zł. Zwiększenie aktywności odnotowano także w segmencie deweloperskim, a średni poziom cen transakcyjnych mieszkań w większości aglomeracji wzrósł kolejny kwartał z rzędu.

Kontynuowany był również, obserwowany od trzech kwartałów spadek wysokości czynszów na prywatnym rynku najmu, choć można było dostrzec jego lekkie wyhamowanie. Z najgłębszym spadkiem mieliśmy do czynienia w Łodzi – o 2,45% w stosunku do czynszu notowanego kwartał wcześniej. W pozostałych lokalizacjach spadki nie przekraczały 1 p.p.

Końcówka 2020 roku okazała się dobrym okresem dla rynku kredytów hipotecznych i całego rynku mieszkaniowego. IV kwartał zamknął się wzrostami zarówno w obszarze liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wobec poprzedniego okresu, a do użytkowania oddanych zostało więcej mieszkań niż przed trzema miesiącami. Sumarycznie cały rok 2020, mimo trwającej pandemii, był jednym z najlepszych w historii. Wzrostowy trend cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym utrzymał się, choć jego dynamika osłabł.

Czwarty kwartał przyniósł również dynamiczny wzrost udziału kredytów mieszkaniowych udzielonych w największych polskich aglomeracjach. Na koniec 2020 roku wyniósł on 73,46 %. Udział Warszawy w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce osiągnął rekordowy wynik 49,44% - w odniesieniu do analogicznego okresu 2019 roku, udział Warszawy w rynku kredytów hipotecznych był wyższy aż o 10,46%.

Po wyraźnym osłabieniu sprzed trzech miesięcy, III kwartał br. przyniósł poprawę na rynku kredytów mieszkaniowych. Banki złagodziły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, co podyktowane było bardziej optymistyczną niż w poprzednim okresie oceną sytuacji na rynku mieszkaniowym i lepszymi perspektywami rozwoju sytuacji gospodarczej. Nie bez znaczenia był również odnotowany przez banki wzrost popytu na kredyty hipoteczne i presja konkurencyjna. Minione trzy miesiące zwiastują powrót na ścieżkę wzrostową w obszarze zarówno liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów.

Dynamicznie ożył także rynek inwestycji mieszkaniowych - okres jednego kwartału obowiązujących ograniczeń okazał się zbyt krótki na to, aby w trwały sposób zmienić trendy na rynku mieszkaniowym. Optymizm zachowali również deweloperzy, którzy po słabym II kwartale zaskoczyli rekordowymi liczbami uzyskanych pozwoleń i wdrożonej produkcji.

W II kwartale br. wpływ epidemii COVID-19 na rynek mieszkaniowy był już wyraźnie widoczny. W obszarze finansowania zakupów kredytem mieszkaniowym zaobserwowano 20% spadki w ujęciu liczbowym i wartościowym w stosunku do ub. kwartału. Liczba transakcji zakupu na rynku pierwotnym zmniejszyła się o 64%, ale ceny transakcyjne nie spadły. Przeciwnie, na większości dużych rynków mieszkaniowych widoczne były kwartalne wzrosty w granicach kilku procent. Zmiany na rynku cen najmu mieszkań były symboliczne.

Wstępne wyniki z lipca potwierdzają rosnący trend zarówno akcji kredytowej, jak również inwestorskich działań deweloperskich, co pozwala na ostrożną ocenę wyników na koniec roku 2020. Oczywiście bieżący rok będzie słabszy od rekordowego roku 2019, ale spadek wartości akcji kredytowej może uplasować się ostatecznie na poziomie od 12% do 15% w porównaniu do rekordowego wyniku roku 2019. – podsumował dr Jacek Furga.

Mimo oczekiwań spowolnienia akcji kredytowej w marcu bieżącego roku ze względu na możliwy wpływ pandemii koronawirusa, pierwszy kwartał na rynku kredytów mieszkaniowych upłynął pod znakiem boomu. Odnotowana skala akcji kredytowej przewyższyła nie tylko wyniki z poprzedniego kwartału, ale również wyniki z analogicznego okresu z 2019 roku. Dostępność kredytów pozostała na wysokim poziomie, podobnie jak ceny transakcyjne mieszkań. Na koniec marca obserwowano wzrost w tym obszarze we wszystkich monitorowanych aglomeracjach. W większości z nich wzrosły także stawki czynszu najmu.

Na razie jest stanowczo za wcześnie, by ocenić wpływ koronawirusa na polski rynek nieruchomości. Pewne jest tylko to, że skala zawirowań, nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale i w całej gospodarce, będzie w dużej mierze uzależniona od czasu trwania pandemii. - skomentował dr Jacek Furga.

Mimo nieznacznego spadku dynamiki akcji kredytowej, ostatni kwartał roku 2019 w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się bardzo dobry pod względem liczby i wartości nowo udzielonych kredytów. W całym 2019 roku w Polsce udzielono ponad 225 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 62,6 mld zł - odpowiednio o prawie 6% i ponad 16% więcej w porównaniu do wyników roku poprzedniego. Tym samym, wyniki akcji kredytowej minionego roku w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2010 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano najlepszy wynik w historii.

Sektor deweloperski pod względem oddanych do użytkowania mieszkań odnotował najlepszy wynik od 1989 r. W całym roku obserwowaliśmy natomiast postępujący wzrost cen mieszkań.

W III kwartale 2019 r. banki po raz kolejny przekroczyły dotychczasowe prognozy, nie tylko zwiększając wartość akcji kredytowej w ujęciu kwartalnym, ale także udzielając większej liczby nowych kredytów mieszkaniowych. Po 9 miesiącach tego roku, wartość wszystkich udzielonych kredytów na zakup mieszkań i domów osiągnęła 87% wartości ubiegłego roku i wszystko wskazuje na to, że cały rok 2019 będzie rokiem rekordowym pod względem rozmiarów akcji kredytowej.

Kwartalne wzrosty obserwujmy także w sferze mieszkaniowej – więcej mieszkań oddanych do użytkowania, więcej rozpoczętych budów i tylko nieznacznie mniej nowych pozwoleń. Ceny transakcyjne na głównych rynkach ponownie wzrosły, podobnie jak ceny najmu komercyjnego.

W II kwartale 2019 r. wartość akcji kredytowej okazała się wyższa od dotychczasowych prognoz i osiągnęła poziom 16,5 mld zł. Podobny wynik notowany był ostatnio w 2008 roku. Bardzo wysoka okazała się także liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy – 59 tys. Lecz w III kwartale 2011 roku łączna wartość akcji kredytowej, przy tej liczbie udzielonych kredytów była o ponad 22% niższa i wyniosła 12,77 mld złotych. To jest wskaźnik wzrostu średniej wartości kredytu hipotecznego w ciągu tych 8 lat, który wynika z rosnących cen mieszkań, ale możliwy do uzyskania jest dzięki wzrostowi dochodów przeciętnego kredytobiorcy.

Na rynku mieszkaniowym również odnotowano wzrosty – więcej wydanych pozwoleń, więcej rozpoczętych budów i zbliżona do poprzedniego kwartału liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Kolejny kwartał z rzędu rosły ceny transakcyjne nieruchomości oraz ceny najmu, co zaobserwowano na niemal wszystkich głównych rynkach.

W I kwartale 2019 roku udzielono ponad 50 tys. kredytów hipotecznych o łącznej wartości ponad 13,5 mld złotych. Wynik ten był tylko nieco słabszy niż w poprzednim kwartale. W stosunku do roku ubiegłego, w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2019 roku kredytobiorcy zaciągnęli o 4,5 tys. mniej zobowiązań, ale ich kwota była o blisko 700 mln zł wyższa.

Na rynku mieszkaniowym kontynuowany był wzrost cen, choć zauważalny jest spadek tempa wzrostu. Jednak w odniesieniu do analogicznego kwartału 2018 roku we wszystkich badanych lokalizacjach zanotowano wzrost średniej ceny zakupu 1 m² powierzchni mieszkania na poziomie od 5% do 10%. Spadło również tempo wzrostu średniego czynszu najmu mieszkania.

Końcówka roku na rynku kredytów mieszkaniowych okazała się niemal tak samo dobra jak wszystkie poprzednie kwartały. Banki udzieliły 51,7 tys. nowych kredytów – tylko nieznacznie mniej niż w kwartale III, ale za to o nieco wyższej wartości - 13,6 mld zł. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i w konsekwencji okazał się on rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł. Czynniki kształtujące warunki na rynku kredytów mieszkaniowych nie skłaniają jednak do dalszego optymizmu i dobry wynik roku 2018 trudno będzie powtórzyć w roku kolejnym.

W 2018 roku padł kolejny rekord na rynku mieszkaniowym. Do użytkowania oddano 184 783 mieszkania i rozpoczęto budowę kolejnych 221 907, przy uzyskanych 257 072 pozwoleniach na budowę. Nawet w latach 2007-2008 nie uzyskano tak dobrych wyników.

W III kwartale bieżącego roku rynek kredytów mieszkaniowych w dalszym ciągu odnotowywał dobre wyniki, jednak jego dynamika nieco osłabła. Mimo pojawiających się sygnałów o zaostrzaniu kryteriów udzielania kredytów, liczba i wartość nowych umów o kredyt mieszkaniowy była zbliżona do kwartału poprzedniego, choć minimalnie niższa – odpowiednio o 3,05% i 1,24%. Łącznie banki udzieliły 52 tys. nowych kredytów o wartości 13,5 mld zł i na koniec września poziom akcji kredytowej w tym roku osiągnął już 85-90% wartości roku poprzedniego.

Niepokojącym sygnałem na rynku nieruchomości staje się powrót cen transakcyjnych na rynku pierwotnym do poziomów sprzed kryzysu finansowego. Tempo wzrostu cen, zwłaszcza w ostatnim roku, było stosunkowo wysokie i wyniosło od 13 do 6%. Rosną również stawki czynszu najmu mieszkań.

Zainteresowanie klientów kredytami mieszkaniowymi w II kwartale pozostało na niemal tak samo wysokim poziomie jak przez pierwsze 3 miesiące tego roku. Banki udzieliły tylko nieznacznie mniej kredytów niż w poprzednim okresie, a ich liczba wyniosła 53,7 tys. Wartość nowych kredytów była jednak wyższa i osiągnęła
13,7 mld zł. Całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyło 400 mld zł, a rozmiar akcji kredytowej w pierwszym półroczu to najlepszy wynik banków w tym segmencie od 7 lat.

Wysoki popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz rosnące koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych prowadzą do wzrostu cen transakcyjnych w największych polskich miastach.

Pierwszy kwartał 2018 r. w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się być najlepszy pod względem liczby i wartości nowych umów od 2011 roku. Banki udzieliły ponad 55 tys. nowych kredytów o wartości bliskiej 13 mld zł. W stosunku do poprzedniego kwartału to wyniki wyższe o odpowiednio 23,27% oraz 18,19%. Tempa nie zwolnił także sektor deweloperski - w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, liczba wydanych pozwoleń na budowę była wyższa o 10,84%, liczba rozpoczętych budów – o 8,53%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 10,65%.

Rok 2017 był wyjątkowo udany na rynku kredytów mieszkaniowych –banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 44 mld zł, co oznacza najlepszy wynik sektora bankowego od 6 lat.
Przy niezmienionym poziomie stóp procentowych średnie marże kredytów mieszkaniowych nieznacznie spadły,
a na rynku w dalszym ciągu panują dogodne warunki do zakupu mieszkania finansowanego kredytem. Ceny nieruchomości mieszkaniowych pozostały w systematycznym trendzie wzrostowym, obserwowanym od 2013 r.

W III kwartale 2017 r. dynamika wzrostu akcji kredytowej nieco osłabła. Banki udzieliły o 8,03% mniej kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym o łącznej wartości niższej o 6,3%, jednak w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego zarówno pod względem ilościowym, jak i wartościowym, sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest bardziej korzystna. Wszystko wskazuje na to, że pod względem skali akcji kredytowej rok 2017 będzie najlepszy od 6 lat.

W okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku banki w zasadzie powtórzyły spektakularny wynik z pierwszego kwartału, udzielając prawie 50 tys. kredytów mieszkaniowych, a wartościowo wynik ten był lepszy o ponad 6% i wyniósł prawie 12 mld zł. Podobny wzrost dotyczył również średniej wartości kredytu mieszkaniowego udzielonego w złotówce w II kwartale 2017 roku, która wyniosła 233 tys. zł. Ponownie wzrósł również udziału Warszawy w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce, który w badanym kwartale wyniósł 42,83%.

W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym. W okresie od stycznia do marca klienci podpisali łącznie 50 238 umów o kredyt mieszkaniowy, czyli o blisko 20% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 11,010 mld zł i również była wyższa - o 12,58% w ujęciu kwartalnym.

W 2016 roku sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, utrzymywała się na wysokim poziomie, a w największych polskich miastach ceny potwierdzały trwającą od roku 2013 nieznaczną, jednak ciągłą tendencję wzrostową. W całym 2016 roku banki udzieliły 178 409 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,496 mld zł, co oznacza spadek o 1,61% w ujęciu ilościowym i nieznaczny wzrost o 0,45% w ujęciu wartościowym w porównaniu do wyników roku 2015.

Wyniki akcji kredytowej w III kwartale 2016 roku potwierdziły formułowane w poprzednich raportach oceny, iż podstawowym motorem tak wysokiej akcji kredytowej w pierwszych dwóch kwartałach tego roku był udział kredytobiorców w wyścigu po dopłatę z rządowego Programu „MdM”. Skończyły się środki na dopłaty i efektem jest najwyższy w ostatnich 5 latach spadek liczby udzielonych kredytów (kwartał do kwartału). W III kwartale br. spadek liczby nowo udzielonych kredytów wyniósł 13,2% w porównaniu do poprzedniego kwartału, a wartości nowych umów – o 8,78%. Nadal jednak wyniki po trzech kwartałach 2016 roku są nieco lepsze od wyników analogicznego okresu roku 2015, co daje szansę na powtórzenie ubiegłorocznego wyniku na koniec roku.

Zapowiedź zakończenia programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz typowy dla polskiego rynku efekt sezonowości to główne czynniki, które wpłynęły na istotnie wyższe wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w II kwartale 2016 r. W tym okresie banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, czyli odpowiednio o 9,8% i 12,45% więcej niż w I kwartale. Rynek mieszkaniowy w największych aglomeracjach pozostaje w stanie równowagi, jednak obserwacja cen transakcyjnych mieszkań w długim okresie wskazuje na niewielki trend wzrostowy.

Wyniki I kwartału br. na rynku nieruchomości okazały się niższe od tych z IV kw. 2015r., co potwierdziło efekt sezonowości na rynku mieszkaniowym w Polsce. W I kwartale 2016 roku liczba czynnych umów przekroczyła po raz pierwszy poziom 2 mln kredytów hipotecznych obsługiwanych przez polski sektor bankowy. Niepokojący jest dalszy wzrost udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów do rekordowego poziomu 40,98% - oznacza to, że prawie co drugi kredyt na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej jest zaciągany w stolicy.

Końcówka roku w segmencie kredytów mieszkaniowych okazała się pozytywnym zaskoczeniem. Bardzo dobre wyniki IV kwartału sprawiły, że ubiegłoroczna akcja kredytowa była w efekcie najlepsza od 2012 roku. Banki udzieliły 48,7 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,6 mld zł. Tym samym, rok 2015 zamknął się poziomem 181 tys. kredytów mieszkaniowych, których łączna wartość wyniosła 39,3 mld zł – odpowiednio o 4,16% i 6,78% w stosunku do roku 2014 r.

Po lekkim odbiciu w segmencie kredytów mieszkaniowych w drugim kwartale tego roku pojawiły się oczekiwania co do możliwości utrzymania tej tendencji, szczególnie w obliczu stosunkowo korzystnych warunków rynkowych dla kredytobiorców. Wyniki odnotowane po III kwartale nie dają jednak podstaw do tego, aby sądzić, że rynek kredytów mieszkaniowych powrócił na ścieżkę wzrostową. Banki udzieliły łącznie 43,9 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 9,7 mld zł. Możemy mówić o pewnej stabilizacji popytu na poziomie istotnie niższym niż notowany jeszcze kilka lat temu i utrzymaniu dotychczasowej prognozy na koniec roku.

W drugim kwartale bieżącego roku nastąpił niespotykany od kilku kwartałów wzrost liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych, który zatrzymał obserwowaną od pewnego czasu falę sukcesywnych spadków w tym segmencie. Liczba i wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki wzrosła nie tylko w ujęciu kwartalnym, ale i rocznym.

Pierwszy kwartał 2015 roku nie przyniósł wyczekiwanego ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych, niemniej odnotowane wyniki były minimalnie wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Zainteresowanie nowymi kredytami na zakup mieszkania w czasie pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku, mimo malejących marż i odnotowywania coraz niższych poziomów oprocentowania kredytów w każdym kolejnym miesiącu, było zbliżone, choć nieco niższe od wyników odnotowanych w ostatnim kwartale 2014 r.

W czwartym kwartale 2014 r. banki udzieliły niespełna 43 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 9,16 mld, a w całym roku zawarły z Klientami 174 tys. umów o kredyt mieszkaniowy na kwotę 36,8 mld zł. Łączny wynik w obszarze finansowania mieszkalnictwa znalazł się tym samym poniżej oczekiwań środowiska bankowego i tzw. poziomu organicznej zdolności polskiego rynku do generowania rocznego wolumenu w granicach 38-40 mld zł przy całkowitej liczbie umów rzędu 180-190 tys. sztuk.

Trzeci kwartał roku 2014 przyniósł spadek zarówno liczby (o 3,61%), jak i wartości (o 4,06%) nowych kredytów hipotecznych. W porównaniu z wynikami poprzedniego kwartału, zawarto 1 846 mniej umów kredytowych, których wartość była mniejsza o 345 mln zł. Jak wynika z najnowszego Raportu AMRON-SARFiN, trzeci kwartał 2014 r. przyniósł osłabienie akcji kredytowej w polskich bankach w porównaniu z II kwartałem br. Poziom akcji kredytowej był również niższy niż w analogicznym okresie 2013 r.

W drugim kwartale 2014 roku akcja kredytowa w segmencie kredytów mieszkaniowych lekko przyspieszyła. Wyniki są powrotem po poziomu osiąganego w III oraz IV kwartale 2013 roku. Wzrost dotyczył zarówno wartości, jak i liczby nowo podpisanych umów kredytowych. Banki udzieliły łącznie 45,5 tys. nowych kredytów o wartości 9,6 mld zł. To wzrost odpowiednio o 8,48% i 8,17% w porównaniu do pierwszego kwartału 2014r.

W pierwszym kwartale 2014 nastąpiły spadki zarówno łącznej liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych (41 942, tj. -7,65%), jak również wartości podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy (8 854 mln zł, tj. -9,35%). Wartość przeciętnego kredytu mieszkaniowego udzielonego w I kwartale 2014 roku wyniosła 206 tys. zł, czyli o 3 075 zł (1,47%) mniej niż średnia wartość kredytu udzielonego w ostatnim kwartale ubiegłego roku.

Rok 2013 to najsłabszy rok dla sektora hipotecznego od roku 2005. Zarówno liczba (176 tys.) nowo udzielonych kredytów, jak i ich wartość (36,5 mld zł) zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009. Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne ceny, nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego.

Mimo kolejnego wzrostu zarówno liczby, jak i wartości nowych kredytów hipotecznych o około 4% w III kwartale, rok 2013 prawdopodobnie będzie najgorszy dla rynku mieszkaniowego od początku kryzysu. Ostatni kwartał może poprawić te wyniki, bo będzie to ostatni okres przed wejściem kolejnej rekomendacji KNF, z drugiej strony jednak wielu klientów może odłożyć decyzję o zakupie mieszkań do stycznia, kiedy prawdopodobnie wystartuje rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”.

Z prawdziwą przyjemnością po raz pierwszy od pięciu kwartałów dzielimy się z Państwem pozytywnymi informacjami. Co prawda II kwartał 2013 był najsłabszy (zarówno pod względem liczby - 41,6 tys. sztuk, jak i wartości - 8,0 mld zł nowo udzielonych kredytów) od czterech lat, niemniej jednak wyniki okazały się lepsze nie tylko od wyników I kwartału 2013 r., ale również od wyników IV kwartału roku 2012.

Zgodnie z przewidywaniami, w I kwartale 2013 roku odnotowano istotne spadki liczby i wartości udzielanych kredytów hipotecznych - odpowiednio o 12,46% i 9,34% w odniesieniu do końca 2012 roku. Wygaszenie programu „Rodzina na Swoim” i trudna sytuacja gospodarcza spowodowały, że wyniki akcji kredytowej były najsłabsze od 2009 roku. Dodatkowo, średnie ceny metra kwadratowego finansowanych nieruchomości mieszkaniowych po wielu miesiącach spadków nieznacznie wzrosły.

W ostatnim kwartale 2012 roku odnotowano istotne spadki liczby i wartości udzielanych kredytów, odpowiednio o 6,25% i 11,76%. Tych wskaźników nie poprawiły nawet rekordowe w tym roku wyniki Programu „Rodzina na Swoim”. W 2012 roku wartość udzielonych kredytów była niższa o 20% niż rok wcześniej. Był to efekt niższej o prawie 15% liczby nowo udzielonych kredytów oraz wyraźnego spadku średniej wartości nowego kredytu.

Na rynku kredytów mieszkaniowych kolejny kwartał minął pod znakiem stagnacji. Liczba i wartość kredytów były bardzo zbliżone do wyników poprzedniego kwartału, jednak w zestawieniu rok do roku odnotowano znaczący spadek. Z każdych 10 nowych kredytów, 2 udzielone zostały w ramach kończącego się właśnie Programu „Rodzina na Swoim”. Ponad 97% wartości nowego portfela stanowiły kredyty w złotych, które w jeszcze większym stopniu wyparły kredyty denominowane w walutach. Miniony kwartał to także dalsze spadki cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach, wynoszące od 1 do blisko 5% w odniesieniu do poprzedniego kwartału.

Po raz pierwszy od kilkunastu lat w drugim kwartale 2012 roku na rynku mieszkaniowym odnotowano niższą wartość nowo udzielonych kredytów w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku – o 1,53%. Kredytów było natomiast o 1,84% więcej niż w I kwartale. W ostatnich kilku latach wyniki drugiego kwartału były wyższe od wyników uzyskiwanych w pierwszym kwartale nawet o 20-30%. Blisko 95% kredytów to kredyty w złotych. Kredyty denominowane w CHF w zasadzie zupełnie zniknęły z nowego portfela, a kredyty denominowane w euro stanowiły 5% jego wartości. II kwartał 2014 roku to także dalsze spadki cen transakcyjnych w największych miastach, wynoszące od 1% do 3% w odniesieniu do poprzedniego kwartału.

W pierwszym kwartale 2012 roku odnotowano spadki zarówno liczby, jak i wartości udzielanych kredytów - odpowiednio o 5,96% i 5,46%. W strukturze walutowej nowego portfela kredytowego dalszemu wzmocnieniu (do poziomu blisko 85%) uległa pozycja kredytów złotowych. Jedynym wskaźnikiem akcji kredytowej, który osiągnął swoje kolejne maksimum, okazała się średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego, która przekroczyła 209 tys. złotych. W I kwartale 2012 r. nastąpiła kontynuacja spadku cen mieszkań, wynikająca ze wzrostu podaży nowych mieszkań oraz osłabienia akcji kredytowej, co z kolei przełożyło się na zmniejszenie efektywnego popytu na mieszkania.

W IV kwartale 2011 r. nastąpiła kontynuacja spadkowego trendu cen mieszkań, wynikającego z wzrostu podaży nowych mieszkań oraz osłabienia akcji kredytowej, przekładającego się na zmniejszenie efektywnego popytu na mieszkania – takie wnioski płyną z najnowszej 10. edycji Raportu AMRON-SARFiN.

Wyniki akcji kredytowej w III kwartale 2011 roku, zarówno jeśli chodzi o liczbę – 59 571 kredytów, jak i wartość - 12,8 mld zł, okazały się słabsze o ponad 4% od wyników z II kwartału br. Na podstawie tych słabszych niż oczekiwano wyników trudno prognozować, czy banki i potencjalni kredytobiorcy będą starali się wykorzystać ostatnie tygodnie przed wejściem w życie pełnych zapisów Rekomendacji S do zrealizowania odkładanych dotychczas decyzji o zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania.

W II kwartale 2011 roku odnotowano wzrosty wartości i liczby udzielanych kredytów względem I kwartału, aczkolwiek w porównaniu do II kwartału 2010 roku, wartości te są nieznacznie niższe. Wzrosła podaż mieszkań na rynku, co wpłynęło na spadek cen w największym miastach w Polsce. Klienci starali się skorzystać z ostatniej realnej szansy na kredyt w Programie "Rodzina na Swoim". Akcji kredytowej pomogły również banki, obniżając marże.

Wyniki akcji kredytowej uzyskane w I kwartale 2011 roku, zarówno jeśli chodzi o liczbę – 57 578 kredytów, jak i wartość - 12,252 miliardów złotych, były powtórzeniem wyników uzyskanych w IV kwartale roku 2010. O ile jednak podsumowując IV kwartał roku poprzedniego podkreślano zaskakująco niski wynik, to wyniku ten sam poziom kredytów udzielonych w I kwartale br. można jednoznacznie ocenić, jako sygnał powrotu koniunktury na rynku kredytowym.

W ostatnim kwartale 2010 roku odnotowano zmniejszenie wartości i liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych. Wpływ na osłabienie akcji kredytowej miała między innymi działania Komisji Nadzoru Finansowego, która wdrożyła kolejne rekomendacje zaostrzające kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Zapowiedzi rządu dotyczące wygaszania i zmian w Programie „Rodzina na Swoim” przełożyły się na wyraźny wzrost zainteresowania kredytobiorców - w IV kwartale wartość udzielonych kredytów w ramach Programu „RnS” wzrosła aż o 35,77%.

W III kwartale 2010r. banki udzieliły 61,1 tys. nowych kredytów na cele mieszkaniowe na kwotę przeszło 13 mld złotych. Średnia wartość kredytu wyniosła 204,3 tys. zł, a ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych po trzecim kwartale 2010 nieznacznie wzrosła i wynosi 247,5 mld zł. Już blisko trzy czwarte (72,8%) wartości nowego portfela to kredyty udzielane w złotówkach. W III kwartale 2010 średnie ceny transakcyjne mieszkań były stabilne i uległy nieznacznej zmianie.

W II kwartale 2010 r. banki udzieliły 63,9 tys. nowych kredytów mieszkaniowych na kwotę przeszło 13,5 mld złotych. Średnia wartość kredytu wyniosła 206 tys. zł, a ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, po drugim kwartale 2010 wzrosła o 13% i wyniosła 245,9 mld zł. Blisko jedna czwarta (23,6%) wartości nowego portfela to kredyty denominowane w Euro, co przyczyniło się do zmniejszenia udziału kredytów w złotówkach. Popularne niegdyś kredyty we frankach szwajcarskich w II kwartale 2010 roku stanowiły zaledwie 4,4% wartości nowych umów kredytowych.

W I kwartale 2010r. banki udzieliły 48,3 tys. nowych kredytów na zakup mieszkania na kwotę blisko 10 mld złotych. Średnia wartość kredytu w tym czasie to 202 tys. zł. Łączna ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych to 217,5 mld. Wciąż wzrasta liczba nowo udzielanych kredytów w Euro, które stanowiły w I kwartale br. 18,3%, znikają kredyty we frankach szwajcarskich. Ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach nieznacznie wzrosły.

Po znaczącym ograniczeniu akcji kredytowej w IV kw. 2008r., od początku 2009 r. sektor bankowy stopniowo odbudowywał poziom akcji kredytowej. W IV kw. 2009 r. banki udzieliły łącznie 52,8 tys. nowych kredytów hipotecznych na kwotę blisko 11 mld złotych. Ożywieniu akcji kredytowej towarzyszyła zmiana w strukturze walutowej – kredyty zaciągane w złotych w roku 2009 stanowiły ponad 72% wartości nowego portfela, podczas gdy w roku 2008 wskaźnik ten wyniósł zaledwie 30%. Udział popularnych jeszcze niedawno kredytów w CHF spadł z 68,6% w ub. roku do poziomu 17,2% wartości nowego portfela. Coraz większą popularnością cieszą się natomiast kredyty w euro - obecnie ich udział wzrósł z poziomu 0,4% w roku 2008 do 9,2% wartości kredytów udzielonych w roku 2009.

Kredyty mieszkaniowe należą do najlepiej obsługiwanych zobowiązań bankowych Polaków. Według danych UKNF na koniec września 2009r., wskaźnik niespłacanych kredytów mieszkaniowych wynosił zaledwie 1,4%, w czym – co ciekawe – największy udział miały kredyty udzielone w PLN.

Po raz pierwszy Związek Banków Polskich zdecydował się przygotować kompleksowy raport na temat rynku kredytowego oraz rynku nieruchomości. Podczas prac nad raportem wykorzystano dane gromadzone przez banki w Systemach AMRON i SARFIN, a także dane publikowane przez GUS, ANR i BGK.

O ile dane dotyczące sytuacji na rynku kredytowym są regularnie publikowane przez ZBP, tym razem przeanalizowano także informacje dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości, na które zaciągane są kredyty. Dane te pokazują, że przez ostatni rok ceny transakcyjne zakupu nieruchomości stabilizują się. Od początku bieżącego roku dostrzegalny jest jednak wzrost akcji kredytowej. W trzecim kwartale bieżącego roku wartości nowo udzielonych kredytów na zakup nieruchomości osiągnęły już blisko 11 miliardów złotych, czyli wartości porównywalną do ostatniego kwartału 2008 roku.