Maj był miesiącem, w którym zostały opublikowane najważniejsze Raporty podsumowujące rynek mieszkaniowy po pierwszym kwartale 2014 roku. Wnioski płynące z nich są w dużej mierze spójne. Skupiając się na Raporcie AMRON-SARFiN oraz Raporcie przygotowanym przez Narodowy Bank Polski, w poniższym komentarzu zaprezentujemy najważniejsze fakty, zwracając szczególnie uwagę na zmiany, jakie miały miejsce na rynku wtórnym i pierwotnym.
Średnie ceny 1m2 mieszkania w I kwartale 2014 roku pozostały na stabilnym poziomie, dlatego ciekawszą informacją dla zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym będzie podsumowanie sytuacji na rynku wtórnym i pierwotnym, biorąc pod uwagę przede wszystkim sprzedaż oraz zmiany w popycie na lokale mieszkalne z tych dwóch rynków. W I kwartale 2014 roku ponownie doszło do zmniejszenia się oferty deweloperów – zwiększony popyt na mieszkania z pierwszej ręki znajduje potwierdzenie w kwartalnych raportach o liczbie sprzedanych lokali publikowanych przez spółki deweloperskie. Dobra sytuacja na rynku pierwotnym odbija się wyraźnie i negatywnie na rynku wtórnym, co można zauważyć analizując czas sprzedaży mieszkań. Jak pokazują dane NBP, mieszkania z rynku wtórnego coraz dłużej pozostają w ofercie, natomiast te z rynku pierwotnego sprzedają się coraz szybciej.
Wykres 1. Czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miastach Polski
Źródło: Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2014 r.”
Wykres 2. Czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach Polski
Źródło: Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2014 r.”
Skale czasowe w zaprezentowanych powyżej wykresach opublikowanych w Raporcie NBP są co prawda odmienne, jednak wyraźnie pokazują tendencje rynkowe. Pozytywne zjawiska na rynku pierwotnym trudno skonfrontować z ostatnimi danymi o kredytach mieszkaniowych. W I kwartale 2014 roku według danych Związku Banków Polskich podpisano niespełna 42 tys. nowych umów o kredyt mieszkaniowy na łączną kwotę 8,854 mld zł (porównywalnie niski poziom utrzymuje się od ponad roku). W porównaniu do IV kwartału 2013 roku wartość nowo podpisanych umów spadła o 9,35% a ich liczba – o 7,65%. Optymistyczna sytuacja na rynku pierwotnym może więc dziwić. Po części można ją tłumaczyć sygnałami o zwiększonej liczbie transakcji gotówkowych, z drugiej strony – popyt na rynku pierwotnym lekko stymuluje Program „Mieszkanie dla Młodych” (10% łącznej liczby kredytów udzielonych w I kw. 2014 r. było udzielonych z pomocą rządową). Jednak aby wytłumaczyć to zjawisko, warto odnieść się do struktury obrotu lokalami mieszkalnymi na obu rynkach. Z danych zgromadzonych w Systemie AMRON wynika jednoznacznie, że w ostatnich latach popyt stopniowo przesuwał się w stronę rynku pierwotnego – więcej kupujących wybrało nowe mieszkanie niż jeszcze kilka lat temu.
Wykres 3. Struktura obrotu lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym i wtórnym w sześciu największych miastach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdański, Łódź)
Źródło: Centrum AMRON
Deweloperzy potrafili w trudnej sytuacji rynkowej dopasować swoją ofertę do popytu. W wyniku tego nastąpiły zmiany w strukturze obrotu pod względem powierzchni mieszkania. Na popularności zyskały lokale mieszkalne o mniejszych powierzchniach (od 35 do 50 m2). Ponadto, elastyczność sektora deweloperskiego przejawiała się nie tylko w większej skłonności do negocjacji ceny, ale również w dostosowaniu się do możliwości nabywców, poprzez oferowanie dogodnych sposobów płatności (np. system 20/80 – czyli wpłatę 20% wartości mieszkania przy podpisaniu umowy i uregulowanie pozostałej kwoty w późniejszym, uzgodnionym przez strony terminie). Właściciele mieszkań z rynku wtórnego
wciąż bardzo niechętnie podejmują negocjacje cenowe z potencjalnymi nabywcami, w rezultacie wiele mieszkań w ofercie jest po prostu przeszacowanych.
Wykres 4. Średnia cena 1 m2 mieszkania w relacji do przeciętnego wynagrodzenia i wskaźnika dostępności mieszkania
*średnia cena transakcyjna z 7 największych miast Polski (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań, Łódź, Białystok)
