III kwartał bieżącego roku przyniósł poprawę na rynku kredytów mieszkaniowych po wyraźnym osłabieniu sprzed 3 miesięcy. Wzrosła liczba i wartość nowych hipotek, dynamicznie ożył także rynek inwestycji mieszkaniowych. Eksperci Centrum AMRON szacują, że w całym roku 2020 wartość akcji kredytowej zmniejszy się o 6-7% wobec rekordowego roku 2019. Wzrostowy trend cen na rynku mieszkaniowym nadal się utrzymuje, spadły natomiast średnie stawki czynszu najmu.

Dane z najnowszego Raportu AMRON-SARFiN, monitorującego sytuację na rynku finansowania nieruchomości w Polsce, pokazują istotną poprawę w stosunku do poprzedniego kwartału. Po wyraźnym zaostrzeniu polityki kredytowej w II kwartale bieżącego roku, w III kwartale banki złagodziły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, przy dalszym, powolnym wzroście marży kredytowej i utrzymaniu podwyższonej marży dla klientów obarczonych wyższym ryzykiem. Jednocześnie, część banków zdecydowała się na obniżenie wymogu wkładu własnego. Złagodzenie polityki kredytowej podyktowane było bardziej optymistyczną niż w poprzednim okresie oceną sytuacji na rynku mieszkaniowym i lepszymi perspektywami rozwoju sytuacji gospodarczej. Nie bez znaczenia był również odnotowany przez banki wzrost popytu na kredyty hipoteczne i presja konkurencyjna. Minione trzy miesiące zwiastują powrót na ścieżkę wzrostową w obszarze zarówno liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. W całym III kwartale liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 48 782 sztuk, czyli o 7,97% więcej w porównaniu do poprzedniego okresu. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 14,141 mld zł -o 669 mln zł, czyli 4,96% w odniesieniu do II kwartału bieżącego roku. W relacji do analogicznego okresu ubiegłego roku (III kwartału 2019), wyniki akcji kredytowej były nieco słabsze. Zawartych zostało o 10 925 mniej (18,30%) umów kredytowych niż przed rokiem, a ich wartość była niższa o 2,734 mld zł (16,20%).

„W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego – przypomnę – rekordowego roku, wyniki bieżącej akcji kredytowej były – co zrozumiałe – słabsze, ale w porównaniu do II kwartału tego roku wzrosty wyniosły odpowiednio prawie 8%w przypadku liczby i 5% w przypadku wartości kredytów. Istotnym bodźcem do sięgania po kredyt było zapewnienie Prezesa NBP, że co najmniej do końca 2022 rokuRada Polityki Pieniężnej nie podejmie decyzji o podwyższeniu podstawowych stóp procentowych. Stopa referencyjna na poziomie 0,1% z jednej strony zachęca do sięgania po tani kredyt hipoteczny, a z drugiej przekreśla szanse na jakiekolwiek zyski z lokat bankowych, co dodatkowo skłania do inwestowania posiadanych oszczędności w nieruchomości. Po trzech kwartałach tego roku banki udzieliły w sumie prawie 151 tys. kredytów o łącznej wartości ponad 44 mld zł. To pozwala na oszacowanie wyników na koniec roku 2020 z założeniem spadku wartościo 6-7% orazspadku liczby nowych kredytów o 11-12% względem rekordowego wyniku roku 2019” - komentuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Dotychczasowe doświadczenia pandemii nie przyniosły niekorzystnych zmian w zakresie struktury jakości portfela kredytów mieszkaniowych. W III kwartale udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem wyniósł 2,42%, pozostając tym samym na poziomie notowanym w poprzednim kwartale. Złotowe kredyty mieszkaniowe z zaległościami w spłacie na koniec września br. stanowiły 2,01% portfela kredytów złotówkowych, co oznaczało spadek o 0,03 p.p. Odsetek zagrożonych kredytów we franku szwajcarskim wyniósł 3,92% portfela (więcej o 0,1 p.p.). Nieznacznie wzrósł również udział kredytów zagrożonych w pozostałych walutach. Na koniec III kwartału wyniósł on 2,12%. W porównaniu do danych sprzed roku, udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych ogółem nie zmienił się.

Jak wskazują eksperci Centrum AMRON, okres jednego kwartału obowiązujących ograniczeń okazał się zbyt krótki na to, aby w trwały i istotny sposób zmienić trendy na rynku mieszkaniowym. Po krótkiej przerwie wywołanej obostrzeniami, w tym m.in. zakazem przemieszczania się, Polacy wrócili do zakupów mieszkań. Optymizm zachowali również deweloperzy, którzy po słabym II kwartale zaskoczyli rekordowymi - najwyższymi w historii rynku - kwartalnymi i miesięcznymi liczbami uzyskanych pozwoleń i wdrożonej produkcji. W stosunku do notowań z drugiego kwartału br., liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 24%, liczba wydanych pozwoleń – o prawie 11%, a liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła aż o 42% w porównaniu do II kwartału 2020 r. Te liczby oznaczają również istotne wzrosty w relacji do wyników z III kwartału 2019 roku. Wyjątkiem jest liczba uzyskanych pozwoleń budowlanych, niższa o prawie 3% niż przed rokiem.

Wzmożony popyt na nieruchomości mieszkaniowe znalazł odzwierciedlenie w poziomie cen transakcyjnych nieruchomości. W III kwartale 2020 roku odnotowano wzrosty średniej ceny transakcyjnej mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach: od wzrostu o 3,53% w aglomeracji katowickiej do 1,65% w Białymstoku. Średnia cena transakcyjna w Warszawie w III kwartale br. wyniosła 9 568 zł/m² i była wyższa o 2,54% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim okresie.

Mniej optymistycznie wyglądała natomiast sytuacja na rynku najmu mieszkań. Wprowadzona przez wyższe uczelnie w całym kraju zdalna nauka w semestrze zimowym była głównym czynnikiem bardzo wyraźnego spadku popytu na mieszkania pod wynajem, zwłaszcza w segmentach mieszkań najmniejszych – 1 i 2 pokojowych. Można jednak oczekiwać, że jest to efekt przejściowy i po ustąpieniu trwającej obecnie drugiej fali pandemii i prawdopodobnym powrocie studentów na uczelnie sytuacja w tym segmencie rynki mieszkaniowego wróci do normy.

Mimo znacznej dynamiki zmian zachodzących na rynku najmu, w tym przede wszystkim zmian wysokości czynszów, należy się spodziewać, że będą one miały charakter przejściowy i relatywnie krótkotrwały.

Najnowsza edycja Raportu AMRON-SARFiN dostępna jest tutaj.