Rok 2012 dla rynku nieruchomości był czasem istotnych zmian. Ich powodem była trudna sytuacja makroekonomiczna w Europie, spadające tempo wzrostu gospodarczego w kraju, jak również nowe regulacje prawne wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego wpływające w znacznym stopniu na zdolność kredytową Polaków.
Podobnie jak nabywców mieszkań, zmiany regulacyjne nie ominęły również deweloperów, którzy musieli dostosować się do przepisów wprowadzonej w życie w kwietniu Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ubiegły rok przyniósł wyraźny wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów, co przełożyło się to na wzrost podaży. Oferta mieszkań przeznaczonych na sprzedaż regularnie rosła, jednak nie przekładało się to na wzrost popytu na lokale mieszkalne.
Liczba wydanych pozwoleń na budowę, rozpoczętych budów oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie I-XI 2012 w ujęciu miesięcznym.
Źródło: Główny Urząd Statystyczny stan na 03.01.2013 r.
Od stycznia do listopada deweloperzy wprowadzili na rynek o 11% więcej mieszkań przeznaczonych do użytkowania, w porównaniu do analogicznego okresu 2011 roku. Pierwsze miesiące poprzedniego roku charakteryzowały się gwałtownym i regularnym wzrostem rozpoczynanych budów, który swoje maksimum osiągnął w kwietniu. W kolejnych miesiącach liczba rozpoczętych przez firmy deweloperskie inwestycji mocno spadła - w okresie od maja do listopada 2012 roku wyniosła 29 865 budów rozpoczętych wobec 40 396 w tym samym zakresie czasowym roku 2011. Na takie działania deweloperów w roku 2012 największy wpływ miało wejście w życie z dniem 29 kwietnia Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawy deweloperskiej”). Niejasne zapisy, a także dodatkowe obowiązki, które nakłada ona na deweloperów i wywołany nimi wzrost kosztów realizacji projektów deweloperskich spowodowały, że deweloperzy, chcąc uniknąć dodatkowych kosztów i ryzyka, wprowadzili do sprzedaży znaczną liczbę rozpoczynanych inwestycji jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów, wywołując tym samym silną presję podażową na spadek cen lokali mieszkalnych. W rezultacie już od początku roku 2012 mieliśmy do czynienia zarówno z wyraźnym osłabieniem akcji kredytowej, jak i spadkiem cen nieruchomości.
To właśnie wyniki akcji kredytowej odzwierciedlały złą sytuację na rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego. Wartość nowo udzielonych kredytów już od III kwartału 2011 roku regularnie spadała. Na popularności zyskały kredyty na kwotę do 100 tys. złotych, a spadł udział kredytów przyznanych na kwotę powyżej 200 tys. złotych. Z początkiem roku 2012, po zmianach regulacyjnych wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego, doszło do zaostrzenia polityki kredytowej banków. Szczególną uwagę należy zwrócić na nowe brzmienie Rekomendacji S, w której pojawił się zapis ograniczający wartość miesięcznej raty kredytu walutowego do maksymalnego poziomu 42% dochodu. Sprawiło to, że znacznie zmniejszyła się liczba osób zdolnych do zaciągnięcia zobowiązania w walucie innej niż złoty. Jednocześnie kredyty walutowe stały się praktycznie niedostępne dla przeciętnego kredytobiorcy. Banki konsekwentnie usuwały je również ze swojej oferty.
Wartość nowo podpisanych umów o kredyt w okresie I-III kw. 2012 (w mld złotych)
Źródło: Związek Banków Polskich
Prognoza i komentarz
Wraz z 31 grudnia zakończył się rządowy program „Rodzina na Swoim”, dzięki któremu osoby kupujące mieszkanie lub budujące dom mogły uzyskać od państwa dopłatę do odsetek od zaciągniętego kredytu hipotecznego. Wprawdzie Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przedstawiło główne założenia projektu nowego programu „Mieszkanie dla Młodych, który zakłada dofinansowanie kredytu mieszkaniowego w wysokości 10% wartości odtworzeniowej max. 50m² mieszkania nabywanego na rynku pierwotnym. Jednak prognozowany termin wejścia w życie ustawy wprowadzającej program to najwcześniej połowa bieżącego roku, co może wpłynąć na decyzje potencjalnych nabywców o odłożeniu w czasie planowanego zakupu mieszkania.
W 2013 roku możemy oczekiwać kontynuacji spadku cen mieszkań, jednak już nie w takim tempie, jak miało to miejsce w roku ubiegłym. Przy dużej podaży i ograniczonym popycie deweloperzy najprawdopodobniej ograniczą produkcję nowych mieszkań, skupiając się na efektywnej promocji i sprzedaży tych, które są już na rynku.
Wsparciem dla rynku kredytów mieszkaniowych może stać się nowelizacja Rekomendacji S, łagodząca dotychczasowe zasady udzielania kredytów hipotecznych. Zmiany mają dotyczyć m.in. wydłużenia z 25 do 30 lat maksymalnego okresu przyjmowanego do obliczania zdolności kredytowej kredytobiorców oraz złagodzenia stosunku wartości zobowiązań kredytowych do dochodu netto kredytobiorcy. Natomiast przewidywane i możliwe kolejne obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przyniosłyby niższe raty dla tych, którzy są w trakcie spłaty kredytu.
