Końcówka roku w segmencie kredytów mieszkaniowych okazała się pozytywnym zaskoczeniem. Bardzo dobre wyniki IV kwartału sprawiły, że ubiegłoroczna akcja kredytowa była w efekcie najlepsza od 2012 roku. Banki udzieliły 48,7 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,6 mld zł. Tym samym, rok 2015 zamknął się poziomem 181 tys. kredytów mieszkaniowych, których łączna wartość wyniosła 39,3 mld zł – odpowiednio o 4,16% i 6,78% w stosunku do roku 2014 r.
W czwartym kwartale 2015 r. istotnie poprawiła się roczna dynamika akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym. Banki udzieliły łącznie 48 707 kredytów o wartości 10,58 mld zł. W porównaniu do mało optymistycznych wyników za III kwartał, najnowsze dane okazały się zaskoczeniem – liczba nowych kredytów była wyższa o 10,84% w ujęciu kwartalnym, a wartość o 9,03%. W ujęciu nominalnym w ciągu ostatnich trzech miesięcy minionego roku banki udzieliły o 4,7 tys. więcej kredytów na kwotę o ponad 870 mln zł wyższą niż w okresie od lipca do września 2015. W skali całego roku mówimy o 181 325 nowych kredytach mieszkaniowych o wartości 39,3 mld zł – odpowiednio o 4,16% i 6,78% więcej niż w roku 2014. W efekcie rok 2015 zamknął się wynikiem zbliżonym do uzyskanego w kryzysowym roku 2009, w którym udzielonych zostało189 tys. kredytów o wartości 38,7 mld zł.
„Zgodnie z wcześniejszymi oczekiwaniami, skala akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w roku 2015 była minimalnie lepsza niż w roku poprzednim. Mimo sceptycyzmu, który towarzyszył nastrojom bankowców po III kwartale ostatecznie okazało się, że rynek powrócił do zdefiniowanej przez ZBP kilka lat temu tzw. organicznej zdolności do generowania wolumenu kredytów hipotecznych na poziomie 38-40 mld zł przy liczbie 180-190 tys. nowych umów kredytowych. Kluczowe dla osiągnięcia tego stanu były wyniki odnotowane w czwartym kwartale 2015 roku i wyższa niż początkowo zakładano aktywność klientów. Jej źródeł można upatrywać w szeregu czynników wpływających mobilizująco na decyzje kredytobiorców, przede wszystkim w nieuchronności 15-procentowego wymogu w zakresie wkładu własnego, który obowiązuje od początku 2016 r., możliwych konsekwencji dodatkowych obciążeń nakładanych na sektor bankowy i oczekiwanego przez rynek wzrostu kosztów kredytu, a także ze względu na zmiany w Programie "MdM", które okazały się istotnym impulsem dla klientów banków, co znalazło odzwierciedlenie w wysokim zainteresowaniu udziałem w Programie” – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.
Łączna wartość kredytów mieszkaniowych na koniec 2015 roku według danych bankowych gromadzonych w Systemie SARFiN wyniosła nieco ponad 374 mld zł. Oznacza to wzrost całkowitego stanu zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w polskich bankach o 0,93% (w ujęciu nominalnym o 3,452 mld zł) w porównaniu do stanu na koniec III kwartału 2015 roku oraz o 6,77% (23,728 mld zł) wobec wyniku odnotowanego na koniec roku 2014. W odniesieniu do całkowitej liczby kredytów, IV kwartał 2015 roku zakończył się wzrostem łącznej liczby czynnych umów kredytowych o 29 546 (o 1,50%) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się o 97 898 umów i na koniec 2015 roku liczył 1 994 677 czynnych kredytów mieszkaniowych (wzrost o 5,16%).
Okazję do zakupów na rynku mieszkaniowym – przy niskich cenach i rosnącej ofercie mieszkań na rynku pierwotnym – wykorzystali w roku 2015 ci, którzy dysponowali gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych oraz innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości przeznaczane na wynajem, sięgając ewentualnie uzupełniająco po kredyt hipoteczny. Stąd podwojenie liczby kredytów o LtV do 30%. Rentowność z najmu – zwłaszcza w Warszawie, sięgająca przed opodatkowaniem 6% – zdecydowanie przewyższa zwroty oferowane przez instytucje finansowe. Potwierdza to również analiza geograficznej struktury akcji kredytowej - w dużej mierze to mieszkańcy Warszawy lub kredytobiorcy, którzy ze stolicą chcą związać się na dłużej, sięgali po kredyt. Udział regionu warszawskiego w rynku kredytów hipotecznych wzrósł z roku na rok o 10 p.p. i osiągnął poziom 36,33%. Oznacza to, że więcej niż co trzeci kredyt przeznaczony był na zakup mieszkania w stolicy. Wysoki popyt na rynku mieszkaniowym przełożył się na bardzo dobre wyniki sprzedaży deweloperów w roku 2015, porównywalne z wynikami z lat przedkryzysowych, co z kolei znalazło odzwierciedlenie w dalszym wzroście liczby uzyskanych pozwoleń na budowę - o 20%, jak również wzroście liczby rozpoczynanych budów – o 14%. Były to rekordowe wyniki, najlepsze od 2008 roku.
Bogata oferta rynku pierwotnego przełożyła się na stabilizację cen transakcyjnych w większości lokalizacji w naszym kraju. Do wzrostów doszło jedynie w trzech największych lokalizacjach, gdzie zainteresowanie nabywaniem mieszkań na wynajem było najwyższe.W odniesieniu do IV kwartału 2014 roku, wzrosty cen odnotowano we Wrocławiu (o 157 zł/m2),w Warszawie (o 147 zł/m2 ) oraz w Krakowie (o 133 zł/m2).
Stabilne ceny nieruchomości mieszkaniowych oraz wciąż stosunkowo niskie – mimo dokonanej przez niektóre banki w końcu roku korekty polityki cenowej – marże kredytów hipotecznych, przy jednoczesnym wzroście przeciętnego wynagrodzenia w IV kwartale, wpłynęły korzystnie na dostępność kredytów mieszkaniowych. Prezentowany w Raporcie Indeks IDM M3 na koniec minionego roku osiągnął najwyższą w historii notowań wartość 201,47 punktu. Podsumowując jego zmianę w ciągu całego 2015 roku warto zauważyć, że mimo nieznacznego (1,87%) wzrostu cen nieruchomości, ale też przy spadku o 0,45 p.p. średniego poziomu oprocentowania nowych kredytów hipotecznych oraz przy wzroście dochodów rozporządzalnych o 3,10%, wartość Indeksu w ujęciu rocznym zwiększyła się o 11,27 punktów i była najwyższa w historii jego notowań.
„Z uwagi na wzrost obciążeń sektora bankowego spowodowany kumulacją wielu czynników, w 2016 r. kredytobiorcy będą najprawdopodobniej musieli liczyć się z faktem, że kredyt hipoteczny może być trudniej dostępny – także z uwagi na konieczność zgromadzenia wyższego wkładu własnego i niskiego limitu środków w Programie "MdM", który zgodnie z zapowiedziami ma się zakończyć do 2018 r. Ponadto na skalę akcji kredytowania budownictwa mieszkaniowego w roku 2016 decydujący wpływ będą miały ustawy uchwalane przez nowo wybrany Parlament oraz decyzje podejmowane przez nowy rząd. Podczas konferencji prasowej w Sejmie w dniu 13 stycznia br. przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zapowiedzieli realizację Narodowego Programu Budowy Mieszkań, w ramach którego uruchomione mają zostać m.in. kasy oszczędnościowo-budowlane i wprowadzone ulgi remontowe. Duży nacisk ma być położony na budowę tanich mieszkań na wynajem. Tak sformułowany program jest zbieżny z Rekomendacjami Mieszkaniowymi Związku Banków Polskich, który zadeklarował gotowość wsparcia własną ekspertyzą takich działań. Byłyby to wreszcie działania o charakterze systemowym, które z pewnością przełożą się na lepsze wyniki w budownictwie mieszkaniowym oraz zwiększoną akcję kredytową, jednak na ich efekt trzeba będzie poczekać jeszcze kilka lat” – podsumowuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.
