Ustawa schronowa i jej wpływ na nowe inwestycje budowlane

Obecna sytuacja geopolityczna Polski wymusiła na rządzących intensyfikację działań związanych z obronnością kraju. Jednym z kroków mających na celu przygotowanie społeczeństwa do sytuacji zagrożenia, takich jak działania wojenne, klęski żywiołowe czy zdarzenia o charakterze terrorystycznym, było uchwalenie w grudniu 2024 roku ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, tak zwanej ustawy schronowej. Przepisy szczegółowo określają sposób organizacji ochrony ludności i obrony cywilnej, w tym nakładają obowiązek przygotowania do tego odpowiedniej infrastruktury, tak zwanych obiektów zbiorowej ochrony. Ustawa wyróżnia trzy typy takich obiektów:

• schron – uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne,
• ukrycie – uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji niehermetycznej,
• miejsca doraźnego schronienia – obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi.

Zaplanowanie i powstanie wspomnianej infrastruktury kryzysowej to zadanie przede wszystkim organów administracji publicznej. W tym celu muszą one przeznaczyć istniejące oraz planowane obiekty budowlane (na przykład szkoły, szpitale czy urzędy) do pełnienia dodatkowej funkcji obiektów zbiorowej ochrony. Ustawodawca szczegółowo określił zasady użytkowania i ewidencjonowania oraz warunki techniczne tych obiektów.

Ważną rolę w budowie obiektów zbiorowej ochrony mają odegrać podmioty sektora prywatnego, w szczególności deweloperzy. Zgodnie z art. 94 ustawy schronowej „kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia”. Zatem ustawodawca nakłada na deweloperów dodatkowy obowiązek projektowania i wykonywania budowli w taki sposób, by w sytuacji zagrożenia mogły pełnić co najmniej funkcję miejsc doraźnego schronienia. Budynki wielorodzinne oraz garaże podziemne poza pełnieniem podstawowych funkcji, do których zostały zbudowane, będą mogły zostać wykorzystane w sytuacjach kryzysowych.

Przepis ten wejdzie w życie już niebawem. Dotyczy bowiem inwestycji realizowanych od 1 stycznia 2026 roku. Zgodnie z treścią art. 206 ustawy schronowej: „art. 93-95 stosuje się dla zamierzenia budowlanego, wobec którego po dniu 31 grudnia 2025 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.”

Z perspektywy deweloperów najważniejsze są wymagania techniczne dotyczące miejsc doraźnego schronienia. Wpływają one bowiem na koszty oraz czas realizacji inwestycji. Obiekty takie muszą między innymi:

• cechować się odpowiednią wytrzymałością,
• posiadać dobrą wentylację, izolację akustyczną i termiczną,
• zapewniać bezpieczeństwo pożarowe,
• posiadać drogi ewakuacyjne i systemy zasilania awaryjnego,
• być zaopatrzone w media,
• posiadać system odprowadzania ścieków.

Szczegółowe warunki techniczne dotyczące miejsc doraźnego schronienia zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 roku w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia.

Wprowadzenie obowiązku tworzenia miejsc doraźnego schronienia wiąże się z wydłużeniem i skomplikowaniem procesu planowania inwestycji i zwiększeniem kosztów ich realizacji. Co jednak ważne, zgodnie z art. 106 ustawy schronowej właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych będą mogli ubiegać się o przekazanie im środków finansowych w formie dotacji celowych na dostosowanie obiektów do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia. Finansowanie to będzie dotyczyć do 100% kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej, lecz ich refinansowanie będzie fakultatywne, czyli nie w pełni gwarantowane. W związku z tym, w przypadku decyzji odmownej, istnieje duże ryzyko wzrostu cen nieruchomości, gdyż deweloperzy wzrost kosztów będą przenosić na nabywców.

Z punktu widzenia deweloperów wprowadzenie obowiązku projektowania i wykonywania budowli w taki sposób, by w sytuacji zagrożenia mogły pełnić co najmniej funkcję miejsc doraźnego schronienia, to dodatkowe kosztochłonne wyzwanie, któremu muszą sprostać. Jednak w normalnych warunkach przestrzeń ta może być wykorzystywana jako dodatkowe pomieszczenia gospodarcze czy przestrzenie użytkowe, co może wpływać na atrakcyjność inwestycji i przyciągnąć klientów. Z perspektywy nabywców łączenie funkcji mieszkalnej i ochronnej w jednym budynku może również znacząco zwiększyć poczucie bezpieczeństwa.

Monika Kubisz
Koordynator Systemu AMRON