Archiwa: Badania i publikacje AMRON

W kontekście dyskusji o przyszłości budownictwa i rynku deweloperskiego, w tym przede wszystkim czynników wpływających na wzrost kosztów budowy mieszkań, coraz częściej mówi się o nowych warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Warunki Techniczne 2021 (w skrócie WT 2021) to nowe wymagania dotyczące budynków, które zaczną obowiązywać od początku roku 2021.

Podstawą prawną wprowadzanych zmian jest Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 5 lipca 2013 roku, zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to dokonuje w zakresie swojej regulacji wdrożenia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz. Urz. UE L 153 z 18.06.2010, str.13). WT 2021 to kolejna, trzecia po wprowadzonych w latach 2014 i 2017 nowelizacjach warunków technicznych, wprowadzająca nowe, znacznie zaostrzone kryteria dotyczące energooszczędności budynków. Okresowe aktualizacje przepisów mają na celu przede wszystkim wykorzystanie i wdrożenie nowych możliwości, będących efektem postępu technologicznego w budownictwie i przemyśle materiałów budowlanych.

Nowe wymagania obowiązywać będą przede wszystkim tych inwestorów, którzy uzyskają pozwolenie na budowę i rozpoczną inwestycję po 31 grudnia bieżącego roku. Na tym jednak nie koniec. Rozpoczęte wcześniej i nie zrealizowane projekty, a za moment realizacji przyjmuje się w tym przypadku formalne zamknięcie procesu budowy, będą musiały być dostosowane do wymogów nowych przepisów. Co więcej, wymogowi temu podlegać będą również budynki już użytkowane, jeśli dokonana zostanie ich rozbudowa lub modernizacja.

Nowe warunki techniczne wprowadzają zmiany w dwóch zasadniczych obszarach – wymaganej minimalnej izolacyjności cieplnej przegród budowlanych oraz ustalenia maksymalnego dopuszczalnego poziomu zapotrzebowania budynku na nieodnawialną energię pierwotną, wykorzystywaną do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej, a także wentylacji i chłodzenia.

Poziom izolacyjności cieplnej przegród budowlanych wyrażany jest przez współczynnik U, określający ilość ciepła przenikającego przez określoną jednostkę powierzchni przegrody przy danej różnicy temperatur po obu jej stronach. Im niższa zatem wartość wskaźnika, tym przegroda lepiej izoluje. Warunki techniczne 2021 wprowadzają podwyższone wymagania dla izolacyjności ścian zewnętrznych (z obowiązującego obecnie UC(max)=0,23 do 0,20), dachów, stropodachów i stropów pod nieogrzewanymi poddaszami lub nad przejazdami (z 0,18 do 0,15), okien, drzwi balkonowych, powierzchni przezroczystych nieotwieralnych (z 1,1 do 0,9) oraz okien połaciowych (z 1,3 do 1,1) i drzwi zewnętrznych (1,5 do 1,3). To oczywiście wymusza na inwestorach zastosowanie materiałów budowlanych o lepszych parametrach, a zatem materiałów droższych, co rodzi kontrowersje w kwestii opłacalności przyjętych rozwiązań. Według niektórych szacunków koszt części materiałów budowlanych wzrośnie nawet o ponad 30%. Inne wyliczenia wskazują jednak, że mimo to koszt budowy całości inwestycji wzrośnie o zaledwie kilka procent. Oczywiście należy przy tym pamiętać również o wymiernych korzyściach płynących z zastosowania energooszczędnych technologii, w tym przede wszystkim nieporównywalnie niższych kosztach utrzymania budynku.

Warunki techniczne 2021 wprowadzają również nowy poziom dopuszczalnego zapotrzebowania budynku na nieodnawialną energię pierwotną. Dla budynków jednorodzinnych został on obniżony z obecnego poziomu 95 do 70 kWh/(m2·rok), w przypadku budynków wielorodzinnych natomiast z 85 do 65 kWh/(m2·rok). Energia pierwotna to suma energii bezpośrednio wykorzystanej do ogrzewania, przygotowywania ciepłej wody, wentylowania czy chłodzenia naszego budynku (energia końcowa) i ilości energii potrzebnej do jej wytworzenia i dostarczenia. Poziom energii pierwotnej wynika zatem nie tylko z bezpośredniego zapotrzebowania naszego budynku na energię, ale również z rodzaju wykorzystywanego paliwa bądź wykorzystywanego sposobu ogrzewania.

O ile zatem w przypadku zmiany wymogów dotyczących izolacyjności przegród budowlanych oszacowanie różnic w kosztach budowy jest stosunkowo proste (przy czym ma to oczywiście sens wyłącznie dla konkretnej inwestycji), o tyle w przypadku obniżenia poziomu dopuszczalnego zapotrzebowania budynku na nieodnawialną energię pierwotną jest to kwestia bardziej złożona. Na podstawie bardzo ciekawej analizy możliwości spełnienia nowych wymagań przez budynek wielorodzinny, zatytułowanej „Budynki wielorodzinne według wymagań WT 2021”, autorstwa dr inż. Szymona Firląga i mgr inż. Weroniki Góreckiej z Politechniki Warszawskiej można wysnuć wniosek, że poziom dodatkowych kosztów, związanych z koniecznością dostosowania inwestycji do wymogów WT 2021 może zależeć od dwóch zasadniczych czynników. Po pierwsze od lokalizacyjnej dostępności poszczególnych źródeł energii, w tym przede wszystkim dostępności miejskiego systemu ciepłowniczego, a po drugie od sprawności tego ostatniego. Co ciekawe, w niektórych miastach, dla przyjętego przykładowego budynku już samo podłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej gwarantowałoby wypełnienie wymogów WT 2021 (w zakresie zapotrzebowania na energie pierwotną). Tak byłoby w Gdańsku, Białymstoku, Zielonej Górze, Łodzi, Lublinie, Katowicach i Rzeszowie. W kilku największych polskich aglomeracjach tymczasem (Kraków, Wrocław, Poznań) byłoby to trudne nawet przy wykorzystaniu dodatkowych źródeł energii odnawialnej.

Nie ulega zatem kwestii, że nowe warunki techniczne wpłyną na poziom kosztów budowy wszystkich typów budynków, zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Wpływ ten jednak będzie znacznie zróżnicowany ze względu na typ i położenie inwestycji, a próby uogólniania jego poziomu wydają się nie mieć sensu. Niewielki sens mają również proste wyliczanki opłacalności zastosowań poszczególnych, droższych materiałów budowlanych i negowanie na ich podstawie zasadności przyjętych rozwiązań. W czasach konsensusu naukowego w zakresie wpływu człowieka na zmiany klimatu nowe wymogi oceniać należy raczej jako działania konieczne. W tym kontekście dodatkowe koszty wydają się drugorzędne.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Przekroczenie wysokości historycznych, maksymalnych notowań przez nominalne średnie ceny mieszkań w większości największych polskich miast uruchomiło, przez proste analogie do poprzedniego szczytu cyklu koniunkturalnego, lawinę oczekiwań ich gwałtownych spadków, spekulacji o narastaniu bańki spekulacyjnej i perspektyw jej pęknięcia. Tymczasem dzisiejsza sytuacja na rynku jest skrajnie różna od tej, z którą mieliśmy do czynienia blisko dwanaście lat temu. Ceny w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) nie są wysokie, stopy procentowe znacznie niższe, a poziom płac znacznie wyższy. Biorąc pod uwagę te podstawowe różnice, trzeba wskazać, że dostępność mieszkań wciąż jest znacznie wyższa niż wówczas, nawet przed szczytem ówczesnych wzrostów cen, a zachowania dzisiejszych nabywców mieszkań nie mają wiele wspólnego z często irracjonalnymi decyzjami uczestników rynku sprzed ponad dekady. Oczekiwanie szybkiego załamania rynku mieszkaniowego i dramatycznych spadków cen mieszkań wydaje się zatem przedwczesne, tym bardziej, że sytuację na rynku pierwotnym kształtować będzie w najbliższym czasie szereg czynników, które w większości powodować będą presję kosztową na wzrost cen. Jakie czynniki będą zatem kluczowe z punktu widzenia kształtowania cen na rynku pierwotnym mieszkań?

1. Utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania

Mimo oczekiwanego, a nawet już obserwowanego, spowolnienia gospodarczego w największych gospodarkach europejskich i gospodarce krajowej, liczba transakcji zawieranych na rynku nieruchomości nie maleje. Przy niskim poziomie stóp procentowych nieruchomości pozostaną jednym z najatrakcyjniejszych przedmiotów inwestowania, co w sytuacji niepewności w gospodarce i rosnącej inflacji będzie również stymulowało ich dalsze zakupy.

2. Wzrost kosztów energii elektrycznej

Samo budownictwo nie należy co prawda do branż elektrochłonnych, a zatem tych, w których udział zużycia energii elektrycznej w wartości dodanej tworzonej w sektorze jest wysoki. Wydawać by się zatem mogło, że wzrost cen energii elektrycznej nie powinien mieć znaczącego wpływu na koszty budowy mieszkań. Należy jednak zrobić tutaj dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, w odróżnieniu od niektórych znacznie bardziej energochłonnych sektorów gospodarki, zużycie energii elektrycznej w budownictwie jest bardzo mało elastyczne. Dokonanie jakichkolwiek dostosowań i oszczędności jest mało prawdopodobne, co oznacza, że wzrost kosztów energii elektrycznej przenoszony jest na koszt budowy mieszkań praktycznie w stosunku 1:1. Po drugie, podwyżki cen energii elektrycznej wywołają znaczny wzrost kosztów produkcji kluczowych dla budownictwa mieszkaniowego materiałów budowlanych, w tym przede wszystkim cementu i stali, których produkcja należy do energochłonnych. Rosnące ceny prądu mają i nadal będą zatem miały znaczący wpływ na koszty budowy i w konsekwencji na ceny mieszkań.

3. Sytuacja na rynku pracy i otwarcie niemieckiego rynku pracy dla pracowników spoza Unii Europejskiej

Według szacunków gospodarka niemiecka potrzebuje od 800 000 do 1,5 miliona pracowników. Co prawda jej potrzeby związane są przede wszystkim z pracownikami wysoko wykwalifikowanymi, jednak w Niemczech brakuje również pracowników w budownictwie. Trudno oczywiście oczekiwać, że wyjazdy z Polski pracowników z Ukrainy (ponieważ największe obawy ich właśnie dotyczą) będą miały od razu masowy wymiar, stąd wpływ na sytuację na polskim rynku pracy, a w tym w budownictwie, prawdopodobnie również będzie odłożony w czasie. Wydaje się jednak, ze należy się liczyć z odpływem części Ukraińców pracujących w branży budowlanej już w bieżącym roku i jednocześnie ze wzrostem oczekiwań płacowych ze strony tych z nich, którzy zdecydują się w Polsce pozostać. W kolejnych latach, na problemy firm budowlanych z pozyskaniem wykwalifikowanych pracowników nakładać się będą również dodatkowe obciążenia firm działających w branży, związane głównie ze wzrostem płacy minimalnej (w bieżącym roku wzrost wyniósł 15%), a także składek na ubezpieczenia społeczne dla pracowników prowadzących działalność gospodarczą.

4. Wzrost cen gruntów pod zabudowę wielorodzinną

Popyt na grunty pod zabudowę wielorodzinną ze strony deweloperów nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Jest to konsekwencją zarówno dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, jak i chęci zabezpieczenia ciągłości działania firm deweloperskich i wprowadzenia na rynek nowych projektów przed wejściem w życie standardu WT2021. Tymczasem podaż gruntów w największych polskich aglomeracjach jest mocno ograniczona. Poprawie sytuacji nie służą ani zmiany prawne dokonane w ciągu ostatnich kilku lat, ani trwające od kilku lat „mrożenie” gruntów pod projekty Programu „Mieszkanie Plus”. Konsekwentnie pogarszająca się, na skutek polityki prowadzonej przez państwo, sytuacja finansowa samorządów będzie również w przyszłości negatywnie wpływać na rynek gruntów pod zabudowę. Można bowiem oczekiwać, że tempo opracowywania i uchwalania przez gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, pozostawiające i tak wiele do życzenia w latach poprzednich, jeszcze osłabnie.

5. Nowelizacja ustawy deweloperskiej

Trwają prace nad forsowaną przez UOKiK nowelizacją ustawy deweloperskiej, wprowadzającą – na wzór rozwiązań przyjętych w branży bankowej – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Fundusz ten w założeniu ma gromadzić środki na wypadek bankructwa deweloperów, gwarantujące nabywcom mieszkań odzyskanie 100% zainwestowanych środków. Sporną kwestią nadal pozostaje zakładana wysokość składki, którą mieliby ponosić deweloperzy – maksymalnie 3% wpłat dokonanych przez nabywców na otwarte rachunki powiernicze i maksymalnie 0,6% wpłat dokonanych na rachunki zamknięte. Ostateczna wysokość składek ma być zmienna i ustalana w drodze decyzji administracyjnej. Określony w projekcie ustawy poziom maksymalny można jednak ocenić jako bardzo wysoki. Jeśli ostatecznie nowelizacja przepisów wejdzie w życie, należy spodziewać się prób przeniesienia dodatkowych kosztów w całości na nabywców mieszkań przez uwzględnienie ich przez deweloperów w cenie sprzedawanych mieszkań. Jak pokazują doświadczenia z wprowadzaniem czynników kosztowych o charakterze sektorowym (choćby konsekwencje wprowadzenia podatku bankowego w 2016 roku) będzie to kolejny, bardzo istotny czynnik wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym.

Podsumowanie

W świetle ostatnich wydarzeń można oczywiście wyobrazić sobie również scenariusz alternatywny (w rzeczywistości wydaje się on coraz bardziej realny), w którym wskutek rozszerzającej się epidemii koronawirusa wzrost gospodarczy, również w Polsce ulegnie znacznie głębszemu spowolnieniu lub gospodarka wejdzie w recesję. W takiej sytuacji należałoby spodziewać się istotnego obniżenia poziomu konsumpcji i jednocześnie wyhamowania inwestycji, w tym również tych dokonywanych przez osoby prywatne na rynku nieruchomości. Nawet jednak w przypadku zmaterializowania się tego, negatywnego scenariusza wydaje się, że konsekwencje na rynku mieszkaniowym zobaczylibyśmy głównie w postaci zamrożenia obrotu lub czasowej zmiany jego struktury, a nie dramatycznych spadków cen. Z analogiczną sytuacją mieliśmy już do czynienia po bankructwie banku Lehman Brothers we wrześniu 2008 roku.

O ile zatem, nawet w przypadku umiarkowanego spowolnienia gospodarczego – na rynku wtórnym będziemy być może świadkami spowolnienia tempa wzrostu cen lub nawet ich spadku, o tyle na rynku pierwotnym trudno się tego w spodziewać. Nawet w sytuacji spadku popytu na mieszkania trzeba oczekiwać raczej redukcji skali produkcji deweloperskiej niż znaczącej korekty cen.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości

Rok 2019 był drugim najlepszym rokiem w historii rynku deweloperskiego pod względem liczby sprzedaży nowych mieszkań, która wyniosła 65,4 tys. To tylko o 10% mniej niż w rekordowym pod tym względem 2017 roku, kiedy można było skorzystać z Programu „Mieszkanie dla Młodych”. Roczny wzrost cen nieruchomości nie przekroczył 10%. Mimo wzrostu cen, popyt plasował się na wysokim poziomie. Analizie opartej na najnowszych danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski poddano sześć największych polskich miast.

WYKRES 1. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 MKW. MIESZKAŃ W SZEŚCIU NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIASTACH NA RYNKU PIERWOTNYM (IV KW. 2018 – IV KW. 2019)

źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP

WYKRES 2. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 MKW. MIESZKAŃ W SZEŚCIU NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIASTACH NA RYNKU WTÓRNYM (IV KW. 2018 – IV KW. 2019)

źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP

I kwartał 2019 roku charakteryzował się wysoką aktywnością – popyt utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. Duże zainteresowanie było zauważalne zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Według danych NBP na rynku pierwotnym największy wzrost cen mieszkań w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano dla Gdańska (wzrost o 4,37 %), a najmniejszy dla Poznania (wzrost o 0,48%). Pierwszy kwartał na rynku wtórnym wyglądał inaczej: dla trzech miast zauważalny był spadek cen mieszkań. Największy spadek odnotowano dla Krakowa (spadek o 3,26%), natomiast największy wzrost wystąpił na łódzkim rynku nieruchomości (wzrost o 3,38%).

W II kwartale nadal obserwowano wzrost cen nieruchomości. Na rynku deweloperskim wystąpił niedobór mieszkań, co odbiło się na zwiększonym popycie mieszkaniowym na rynku wtórnym. Wzrosty cen były większe niż na rynku pierwotnym. Przykładem jest Gdańsk, gdzie wzrost cen na rynku pierwotnym wyniósł 0,31% w stosunku do poprzedniego kwartału, natomiast na rynku wtórnym ceny wzrosły o 6,42%. Jedyny spadek cen odnotowano na warszawskim rynku wtórnym (spadek o 3,24%).

III kwartał 2019 roku nie odstawał od poprzednich, wciąż zauważalny był wzrost cen lokali mieszkalnych. Największy wzrost zaobserwowano na wrocławskim rynku wtórnym (wzrost o 5,80%). Jedynym miastem, gdzie wystąpił spadek cen na rynku wtórnym, był Gdańsk (spadek o 1,74%).

W IV kwartale trend wzrostowy został utrzymany. Największy wzrost średniej ceny za metr na rynku pierwotnym zaobserwowano w Krakowie – wyniósł 5,87% w stosunku do poprzedniego kwartału. Niewielki spadek odnotowano na wrocławskim rynku (spadek o 0,35%). W 2019 roku ceny mieszkań „z drugiej ręki” osiągnęły wartości maksymalne w IV kwartale. Największy wzrost cen odnotowano w Gdańsku (wzrost o 7,56%) oraz we Wrocławiu (wzrost o 6,68%).

WYKRES 3. LICZBA MIESZKAŃ ODDANYCH DO UŻYTKOWANIA (IV KW. 2018 – III KW. 2019)

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Od stycznia do września 2019 roku w miastach objętych analizą oddano do użytkowania 43 572 mieszkania. Najwięcej mieszkań przekazanych do eksploatacji (15 160) znajdowało się w Warszawie. Drugie miejsce zajął Kraków z liczbą 9 306 mieszkań, tuż za nim plasował się Wrocław z liczbą 7 529 mieszkań. Najbardziej dynamiczna sytuacja wystąpiła w Gdańsku. W I kwartale 2019 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania zmalała o 54% w stosunku do poprzedniego kwartału, natomiast w II kwartale liczba ta wzrosła o 76%.

WYKRES 4. LICZBA POZWOLEŃ WYDANYCH NA BUDOWĘ (IV KW. 2018 – III KW. 2019)

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

W analizowanym okresie, dla sześciu największych polskich miast wydano łącznie 50 016 pozwoleń na budowę. Najwięcej pozwoleń, bo aż 15 884, wydano w Warszawie. Najbardziej owocny pod względem liczby wydanych pozwoleń okazał się II kwartał (18 873). Największy wzrost odnotowano dla Krakowa – liczba wydanych pozwoleń w III kwartale była ponad dwukrotnie większa niż w II kwartale.

WYKRES 5. LICZBA MIESZKAŃ, KTÓRYCH BUDOWĘ ROZPOCZĘTO (IV KW. 2018 – III KW. 2019)

źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Dla miast objętych analizą, w 2019 roku rozpoczęto budowę 62 843 mieszkań. Najwięcej inwestycji rozpoczęto w III kwartale (18 074), a najmniej w II kwartale (12 676). Najwięcej mieszkań, których budowę rozpoczęto, znajdowało się oczywiście w Warszawie – 22 259, co stanowiło 35% wszystkich nowo budowanych mieszkań. Z kolei największy wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, zanotowano w Łodzi w I kwartale 2019 roku. W porównaniu z IV kwartałem 2018 roku liczba ta wzrosła ponad dwukrotnie.

Rok 2019 pokazał, że rynek mieszkaniowy cały czas znajduje się w wysokiej fazie aktywności. Polacy chętnie kupowali mieszkania nie tylko na własne potrzeby, ale również w celu przeznaczenia ich na wynajem. Wpływ na tę sytuację miały niskie stopy procentowe, a co za tym idzie – niskie raty kredytu. Mimo ciągłego wzrostu cen spowodowanego wysokimi kosztami wykonawstwa, popyt utrzymywał się na stałym, wysokim poziomie.

Dominika Gocalińska
Młodszy Specjalista ds. Relacji z Klientami

Niemal co dwudziesty dorosły mieszkaniec Polski mieszka w wynajmowanym po cenach rynkowych lokalu. To bliska dwa razy więcej niż jeszcze 8 lat temu. Niemniej jednak pod tym względem wciąż daleko nam do europejskiej czołówki – w Szwajcarii połowa obywateli wynajmuje mieszkania po cenach rynkowych, a w Niemczech i Danii odsetek ten oscyluje w okolicach 40%.

WYKRES 1. ROZMIAR I STRUKTURA RYNKU NAJMU MIESZKAŃ W EUROPIE W 2018 R. (ODSETEK POPULACJI)

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych EUROSTAT i OECD

Zachowawczy stosunek do najmu w Polsce ma przede wszystkich uwarunkowania historyczno-socjologiczne i nie jesteśmy tutaj wyjątkiem. W żadnym kraju byłego bloku wschodniego odsetek wynajmujących po cenach rynkowych nie przekracza 7 % (najwyższy jest na Łotwie – 6,9% oraz na Słowacji – 6,8%). Posiadanie własnego mieszkania jawi się jako wyznacznik pewnego statusu społecznego. Silne przywiązanie do prawa własności jest również przejawem materializacji efektu dochodowego na polskim rynku nieruchomości. Otóż w dalszym ciągu nieruchomości utożsamiane są jako najbardziej bezpieczne aktywa, które w wymiarze partykularnym stanowią pewną, akumulowaną przez całe życie, lokatę kapitału. W Polsce rynek kapitałowy nie jest tak rozwinięty jak w Europie zachodniej, co implikuje brak powszechnej alternatywy dla gromadzenia oszczędności i ich inwestowania. Innymi słowy posiadanie mieszkania z jednej strony postrzegane jest ciągle jak pewien przywilej i stanowi realizację fundamentalnych potrzeb, z drugiej zaś jest formą akumulacji bogactwa, która w dużej mierze jest wynikiem braku powszechnej możliwości inwestowania chociażby na rynku papierów wartościowych.

Kolejnym czynnikiem o charakterze popytowym, wpływającym na niechęć do wynajmowania mieszkania, jest niska mobilność zawodowa Polaków. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z dodatnim saldem migracji wewnętrznej z miasta do miasta po raz ostatni mieliśmy do czynienia w 2000 roku, tj. dokładnie po dekadzie przemian ustrojowych. Polacy nie migrują wewnętrznie, bo po pierwsze: jeżeli decydują się na wyjazd za pracą, to przede wszystkim zagranicę, a po drugie, sytuacja na rynku pracy tego nie wymaga. Miejsce wykonywania pracy determinowane jest przede wszystkim miejscem zamieszkania, a nie odwrotnie.

Choć odsetek osób wynajmujących mieszkanie po cenach rynkowych w Polsce jest relatywnie niewielki, to od kilku lat obserwujemy w tym zakresie tendencję wzrostową. Ma to związek z postępującymi procesami demograficznymi (pokolenie wyżu demograficznego z pierwszej połowy lat 90. ubiegłego wieku coraz bardziej akcentuje potrzebę przestrzennej niezależności) i powolną zmianą stosunku do faktu wynajmowania mieszkania. Jednak kluczową rolę odgrywają tutaj czynniki podażowe tworzące rynek najmu. Okres niskich stóp procentowych de facto wykreował w Polsce trend kupowania mieszkań w celach stricte inwestycyjnych – baza mieszkań do wynajęcia stale się powiększa, co powoduje na rynku konkurencję zarówno cenową (stawki czynszu wypłaszczają się), jak i jakościową (mieszkania oferowane na rynku najmu są w coraz lepszym stanie techniczno-funkcjonalnym). Nie bez znaczenia jest również powstawanie podmiotów instytucjonalnych, oferujących mieszkania na wynajem, z których największy to państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Także coraz więcej firm deweloperskich buduje na wynajem. Najem instytucjonalny charakteryzuje się większą transparentnością i z założenia równoważyć ma interesy prawne najemców i wynajmujących – te właśnie czynniki powodują wzrost zainteresowania najmem wśród Polaków.

WYKRES 2. STRUKTURA I DYNAMIKA NAJMU MIESZKAŃ ORAZ PRZYROST MIESZKAŃ KOMUNALNYCH I CZYNSZOWYCH W POLSCE W LATACH 2010 – 2018

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych EUROSTAT i OECD

Na uwagę zasługuje również malejąca liczba osób korzystających z różnego rodzaju form najmu subsydiowanego – odsetek osób objętych taką formą wsparcia zmalał na przestrzeni ostatnich 8 lat o ponad 4%. Mowa tu głównie o mieszkaniach komunalnych, socjalnych czy też społeczno-czynszowych. Wzrost gospodarczy oraz bardzo dobra sytuacja na rynku pracy w ostatnich latach sprawiły, że część najemców czynszowych w poszukiwaniu lepszych standardów mieszkaniowych z pewnością zasiliła otwarty rynek najmu. Nie sposób jednak nie dostrzec korelacji pomiędzy odsetkiem osób zamieszkujących lokale komunalne i czynszowe z liczbą nowo oddawanych tego typu lokali. Z roku na rok maleje liczba nowych lokali socjalnych i czynszowych – w 2010 roku oddano do użytku 3506 lokali komunalnych, podczas gdy osiem lat później było to zaledwie 1863 takich mieszkań. Trend ten w najbliższych latach powinien się nieco odwrócić – Bank Gospodarstwa Krajowego w perspektywie 2019 – 2025 rozdysponuje w ramach akcji kredytowej 1,3 miliarda złotych w programie Społecznego Budownictwa Czynszowego. Dodatkowo w zeszłym roku został uruchomiony program bezzwrotnego wsparcia budownictwa komunalnego i socjalnego z Funduszu Dopłat – w latach 2019 – 2020 na ten cel przeznaczonych będzie 500 mln złotych rocznie, a w latach 2021 – 2025 kwota ta podwoi się.

PODSUMOWANIE

Coraz więcej Polaków decyduje się na najem mieszkania na otwartym rynku, choć pod tym względem znacznie odbiegamy od europejskiej średniej. Zmiany strukturalne zachodzące na rynku najmu powodować będą w najbliższych latach wzrost zainteresowania Polaków taką formą władania. Zwiększyć powinna się również baza mieszkań komunalnych i czynszowych. Nie oznacza to jednak skokowej zmiany struktury własności mieszkań – preferencja najmu będzie rosła wraz z postępującymi zmianami demograficznymi, a o jej dynamice decydować będą w dużej mierze rozwiązania instytucjonalne oraz kreowanie podaży mieszkań na wynajem o odpowiednim standardzie.

Łukasz Stępkowski
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON

Niewielkie, systematyczne wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych w największych polskich miastach obserwujemy już od kilku lat, jednak w ciągu ostatnich kwartałów zanotowaliśmy wyraźne przyspieszenie tego trendu, a kwartalne wzrosty zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym dochodziły nawet do 5 – 6%. W samym tylko III kwartale 2019 roku średnie ceny transakcyjne 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkań w największych polskich aglomeracjach wzrosły o ok. 4% i to zarówno w stolicy, jak i w Białymstoku czy aglomeracji katowickiej. W porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku w największych miastach Polski zarejestrowano wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania o ok. 7 – 10%, a od początku 2013 roku przeciętne ceny w większości analizowanych miast wzrosły o ok. 20 – 25%, natomiast w Łodzi i Gdańsku o prawie 40%.

WYKRES 1. NOMINALNE ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

źródło: Centrum AMRON

Znaczne nominalne wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym wynikają nie z podwyżek marż, ale z rosnącego ryzyka po stronie deweloperów oraz kosztów produkcji mieszkań, czyli kosztów pracy, cen materiałów budowlanych i cen gruntów pod zabudowę. Przy jednocześnie utrzymującym się wysokim popycie, napędzanym korzystną koniunkturą na rynku pracy i niskimi stopami procentowymi, dostępna oferta mieszkań zaczyna się kurczyć, a problemy z podażą oznaczają perspektywę kolejnych podwyżek cen, mimo, że już teraz dość często pojawiających się głosów części analityków alarmujących, że ceny transakcyjne mieszkań biją rekordy sprzed kryzysu subprime.

I faktycznie patrząc na powyższy wykres można odnieść wrażenie, że ceny mieszkań w Polsce przebiły dotychczasowe maksima, a mieszkania są najdroższe w historii. Przeciętna cena transakcyjna 1 m2 powierzchni mieszkań zanotowana w III kwartale 2019 roku w większości analizowanych polskich miast była rzeczywiście zbliżona do poziomu z okresu szczytu koniunktury na przełomie lat 2007 – 2008. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania tylko w aglomeracji katowickiej była o kilka procent niższa, natomiast w Łodzi i Gdańsku, gdzie dynamika cen była zdecydowanie najwyższa, zarejestrowano wzrost odpowiednio o 9% i 16% w odniesieniu do maksymalnych wartości zanotowanych w I kwartale 2008 roku. To w ujęciu nominalnym. W ujęciu realnym jednak, przy uwzględnieniu skumulowanej inflacji, która w okresie ostatnich 10 lat wyniosła około 24% okazuje się, że obecny poziom cen w większości analizowanych lokalizacji odpowiada poziomowi cen notowanemu w latach 2010 i 2011, a więc znacznie niższemu od rekordowych. W tym ujęciu średnia cena 1 m2 mieszkania w Warszawie nadal pozostaje o blisko 18% niższa od notowanej w drugim kwartale 2008 roku. W aglomeracji katowickiej różnica ta jest jeszcze wyższa – blisko 26%, natomiast w Gdańsku jest zdecydowanie najniższa spośród wszystkich badanych miast – zaledwie 6,37%.

WYKRES 2. ŚREDNIE CENY TRANSAKCYJNE 1 M2 MIESZKANIA W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI PO UWZGLĘDNIENIU INFLACJI

źródło: Centrum AMRON, GUS

Poziom cen to jednak tylko jedna strona medalu. Wysoka koniunktura na rynku mieszkaniowym ma bowiem źródła również w rekordowo niskich stopach procentowych i konsekwentnie rosnących wynagrodzeniach ludności. W okresie od 2006 do 2018 roku przeciętne wynagrodzenie brutto, w ujęciu nominalnym, wzrosło w całym kraju o 83%. W badanych miastach wzrost ten sięgnął od 62% w Katowicach do 95% w Krakowie. Jeśli zatem uwzględnimy te informacje w naszym badaniu, okaże się, że mimo wysokiego poziomu cen nominalnych, cenowa dostępność mieszkań jest w chwili obecnej znacznie wyższa niż przed szczytem cyklu koniunkturalnego w latach 2007 – 2008. Dobrze ilustruje to notowanie Indeksu Dostępności Mieszkaniowej Centrum AMRON. W III kwartale 2019 roku osiągnął on poziom 198,70 pkt., a więc wynik blisko dwukrotnie wyższy od notowanego w drugim kwartale roku 2008.

WYKRES 3. INDEKS DOSTĘPNOŚCI MIESZKANIOWEJ IDM-3

źródło: Centrum AMRON

Mimo wysokiego nominalnego poziomu cen trudno jest zatem mówić o drożyźnie na rynku mieszkaniowym, a zachowania nabywców nazywać irracjonalnymi. Co więcej, biorąc pod uwagę czynniki, które w najbliższym czasie kształtować będą sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym przede wszystkim utrzymywane na niskim poziomie stopy procentowe, rosnącą dynamicznie inflację i rosnące koszty budowy mieszkań, trudno oczekiwać jakichkolwiek obniżek lub korekt cen mieszkań.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

Rynek lotniczy w Polsce znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju. W ostatnich latach zanotowano znaczące wzrosty zarówno ruchu pasażerskiego, jak i liczby operacji lotniczych, a strefy okołolotniskowe są stale rozbudowywane. Konieczność zintegrowania przestrzeni portów lotniczych i najbliżej usytuowanej zabudowy, potrzeba racjonalnego zagospodarowania terenów przyległych do lotnisk, a także narastający dyskomfort mieszkańców związany z nadmiernym hałasem były głównymi przyczynami utworzenia obszarów ograniczonego użytkowania (zwanych dalej OOU). Zgodnie z definicją są to prawnie wydzielone tereny, na które negatywnie oddziałują okoliczne zakłady lub obiekty. OOU wokół portów lotniczych wyznacza się w sytuacji, gdy nie są zachowane odpowiednie standardy środowiska akustycznego, czyli dopuszczalne normy hałasu mogą być przekraczane.

Skutki powstania OOU

OOU są ustanawiane uchwałą rady powiatu lub sejmiku województwa na mocy ustawy z dnia 27 kwietnia 2007 roku Prawo ochrony środowiska. Przepisy uchwały dotyczą ograniczeń w zakresie przeznaczenia terenu, sposobu korzystania z takich obszarów oraz wymagań technicznych dla istniejących i nowo projektowanych budynków. Uregulowania mogą być mniej lub bardziej restrykcyjne, w zależności od siły oddziaływania portu lotniczego na otoczenie. Najczęściej jednak zabrania się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt osób chorych, starszych lub dzieci, zaś zmiana funkcji już posadowionego budynku może być niemożliwa. Ponadto w nowo projektowanych budynkach nakłada się wymóg izolacyjności akustycznej ścian. Skutkiem ustanowienia OOU jest także możliwość dochodzenia roszczeń przez właścicieli nieruchomości położonych w granicach strefy. Mają oni prawo wystąpić o wykup tej nieruchomości albo domagać się odszkodowania czy też poprawy komfortu akustycznego. Rekompensata może być przyznana z tytułu ograniczeń w użytkowaniu i rozbudowie budynków lub z tytułu spadku wartości nieruchomości. Odpowiednie roszczenie należy zgłosić w okresie dwóch lat od wejścia w życie uchwały.

Zainteresowanie problematyką stref ochronnych nie słabnie w szczególności wśród właścicieli nieruchomości położonych w ich obrębie, ale także w środowisku prawniczym oraz wśród ekspertów rynku nieruchomości. Tysiące wciąż toczących się spraw sądowych o odszkodowania budzą kontrowersje, a lotniska straciły już miliony na wypłatę należności. Polskie sądy niestety nie wypracowały do tej pory spójnej linii orzecznictwa. Postanowienia sądów opierają się na opiniach biegłych rzeczoznawców majątkowych i dochodzi nawet do sytuacji, że stanowisko dwóch różnych ekspertów w sprawie lokali położonych w jednym budynku wielorodzinnym jest odmienne. Członkowie zarządów lotnisk zgadzają się z mieszkańcami co do słuszności wypłacania odszkodowań za niedogodności związane z hałasem, dzięki którym można pokryć koszty zakupu np. drzwi lub okien dźwiękoszczelnych. Nie uznają natomiast faktu, że ustanowienie OOU powoduje spadek wartości nieruchomości. Dalsza część niniejszego artykułu koncentruje się na tej spornej kwestii.

Badania wpływu ustanowienia OOU na wartość nieruchomości

Analizy wpływu ustanowienia OOU powinny być przeprowadzone w oparciu o spełniające wymogi reprezentatywności bazy cen transakcyjnych, które stanowią najbardziej wiarygodny wskaźnik wartości rynkowej nieruchomości. Zakres czasowy badań powinien obejmować cały okres obowiązywania przepisów o  OOU. W pierwszej kolejności należy dokonać analizy rynku nieruchomości w badanym mieście, a następnie także w dzielnicy. Wnioski wyciągane jedynie na podstawie danych pochodzących z OOU są błędne. Spadek cen nieruchomości w strefie nie musi być związany ze zmniejszeniem ich atrakcyjności, podczas gdy podobne trendy obserwowane są w całym mieście lub nawet całym kraju. Zatem istotą wykonanych opracowań musi być porównanie lokalnych rynków nieruchomości oraz uwzględnienie wszystkich czynników, które mogły mieć wpływ na kształtowanie się cen. Kluczowym etapem powinno być zestawienie liczby sprzedaży oraz cen transakcyjnych z OOU z danymi ze stref znajdujących się poza OOU. Ponadto warto sprawdzić zależność pomiędzy natężeniem ruchu lotniczego a wysokością średnich cen.

Analitycy Centrum AMRON przeprowadzili szereg badań dotyczących wpływu ustanowienia OOU na wartość lokali i domów mieszkalnych. Udowodniono, że nabywcy wykazywali zainteresowanie kupnem mieszkania w tej strefie pomimo wprowadzenia przepisów. Liczba transakcji w OOU w proporcji do ogólnej liczby sprzedaży w analizowanym mieście lub dzielnicy utrzymywała się na podobnym poziomie lub nawet rosła. Porównanie średnich cen lokali mieszkalnych w OOU oraz w strefie poza OOU wykazało, że ich poziom był bardzo zbliżony. Współczynnik korelacji dynamiki tych dwóch wartości był wysoki, co świadczy o tym, że położenie nieruchomości w strefie OOU nie wywierało istotnego wpływu na kształtowanie się wartości nieruchomości. Po wejściu w życie uchwały ws. OOU notowania na tych obszarach różniły się co do wartości bezwzględnej średnio zaledwie o kilkadziesiąt złotych za metr kwadratowy. W niektórych latach przeciętne ceny transakcyjne z OOU nawet nieznacznie przewyższały notowania spoza stefy. Istotnym etapem było również porównanie liczby pasażerów oraz operacji lotniczych w całym badanym okresie. Główne polskie lotniska rejestrują systematyczny wzrost natężenia ruchu lotniczego, lecz badania wykazują poprawę warunków dźwiękowych w stosunku do okresu sprzed wprowadzenia OOU. Liczba mieszkańców narażonych na hałas przekraczający wartości dopuszczalne w wielu przypadkach spada, gdyż pracownicy lotnisk działają na rzecz jego ograniczania. Prowadzony jest systematyczny monitoring poziomu hałasu, a wyniki pomiarów są przekazywane do właściwych organów ochrony środowiska. Wdrażane są różnego rodzaju usprawnienia i zmiany operacyjne tj. unikanie dróg podejścia do lądowania nad terenami najgęściej zaludnionymi, czy też ograniczanie liczby operacji w godzinach nocnych. Zatem ostatnim argumentem przemawiającym za tym, że ustanowienie OOU nie powoduje spadku wartości nieruchomości jest to, że nie zaobserwowano negatywnego wpływu wzrostu natężenia ruchu lotniczego na wysokość średnich cen. Wnioski płynące z przeprowadzonych przez Centrum AMRON analiz są jednoznaczne, lecz warto podkreślić, że musi być to zweryfikowane indywidualnie dla każdego lotniska.

Podsumowanie

Pozostając obiektywnym wobec sporu lotnisk z mieszkańcami, należy postawić tezę o braku wpływu ustanowienia uchwały ws. OOU na wartość nieruchomości. Trzeba pamiętać o tym, że mówimy o portach powstałych nawet kilkadziesiąt lat wcześniej niż przepisy, więc ruch lotniczy odbywał się tutaj już dawno. Strefy ochronne rozwijają się w szybkim tempie i cieszą się zainteresowaniem wśród potencjalnych nabywców. Nic więc dziwnego, że lotniska składają apelację do sądów.

Ewelina Staruch
Młodszy Analityk Rynku Nieruchomości