Czy ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania wokół portu lotniczego powoduje spadek wartości nieruchomości?

Rynek lotniczy w Polsce znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju. W ostatnich latach zanotowano znaczące wzrosty zarówno ruchu pasażerskiego, jak i liczby operacji lotniczych, a strefy okołolotniskowe są stale rozbudowywane. Konieczność zintegrowania przestrzeni portów lotniczych i najbliżej usytuowanej zabudowy, potrzeba racjonalnego zagospodarowania terenów przyległych do lotnisk, a także narastający dyskomfort mieszkańców związany z nadmiernym hałasem były głównymi przyczynami utworzenia obszarów ograniczonego użytkowania (zwanych dalej OOU). Zgodnie z definicją są to prawnie wydzielone tereny, na które negatywnie oddziałują okoliczne zakłady lub obiekty. OOU wokół portów lotniczych wyznacza się w sytuacji, gdy nie są zachowane odpowiednie standardy środowiska akustycznego, czyli dopuszczalne normy hałasu mogą być przekraczane.

Skutki powstania OOU

OOU są ustanawiane uchwałą rady powiatu lub sejmiku województwa na mocy ustawy z dnia 27 kwietnia 2007 roku Prawo ochrony środowiska. Przepisy uchwały dotyczą ograniczeń w zakresie przeznaczenia terenu, sposobu korzystania z takich obszarów oraz wymagań technicznych dla istniejących i nowo projektowanych budynków. Uregulowania mogą być mniej lub bardziej restrykcyjne, w zależności od siły oddziaływania portu lotniczego na otoczenie. Najczęściej jednak zabrania się wznoszenia obiektów przeznaczonych na pobyt osób chorych, starszych lub dzieci, zaś zmiana funkcji już posadowionego budynku może być niemożliwa. Ponadto w nowo projektowanych budynkach nakłada się wymóg izolacyjności akustycznej ścian. Skutkiem ustanowienia OOU jest także możliwość dochodzenia roszczeń przez właścicieli nieruchomości położonych w granicach strefy. Mają oni prawo wystąpić o wykup tej nieruchomości albo domagać się odszkodowania czy też poprawy komfortu akustycznego. Rekompensata może być przyznana z tytułu ograniczeń w użytkowaniu i rozbudowie budynków lub z tytułu spadku wartości nieruchomości. Odpowiednie roszczenie należy zgłosić w okresie dwóch lat od wejścia w życie uchwały.

Zainteresowanie problematyką stref ochronnych nie słabnie w szczególności wśród właścicieli nieruchomości położonych w ich obrębie, ale także w środowisku prawniczym oraz wśród ekspertów rynku nieruchomości. Tysiące wciąż toczących się spraw sądowych o odszkodowania budzą kontrowersje, a lotniska straciły już miliony na wypłatę należności. Polskie sądy niestety nie wypracowały do tej pory spójnej linii orzecznictwa. Postanowienia sądów opierają się na opiniach biegłych rzeczoznawców majątkowych i dochodzi nawet do sytuacji, że stanowisko dwóch różnych ekspertów w sprawie lokali położonych w jednym budynku wielorodzinnym jest odmienne. Członkowie zarządów lotnisk zgadzają się z mieszkańcami co do słuszności wypłacania odszkodowań za niedogodności związane z hałasem, dzięki którym można pokryć koszty zakupu np. drzwi lub okien dźwiękoszczelnych. Nie uznają natomiast faktu, że ustanowienie OOU powoduje spadek wartości nieruchomości. Dalsza część niniejszego artykułu koncentruje się na tej spornej kwestii.

Badania wpływu ustanowienia OOU na wartość nieruchomości

Analizy wpływu ustanowienia OOU powinny być przeprowadzone w oparciu o spełniające wymogi reprezentatywności bazy cen transakcyjnych, które stanowią najbardziej wiarygodny wskaźnik wartości rynkowej nieruchomości. Zakres czasowy badań powinien obejmować cały okres obowiązywania przepisów o  OOU. W pierwszej kolejności należy dokonać analizy rynku nieruchomości w badanym mieście, a następnie także w dzielnicy. Wnioski wyciągane jedynie na podstawie danych pochodzących z OOU są błędne. Spadek cen nieruchomości w strefie nie musi być związany ze zmniejszeniem ich atrakcyjności, podczas gdy podobne trendy obserwowane są w całym mieście lub nawet całym kraju. Zatem istotą wykonanych opracowań musi być porównanie lokalnych rynków nieruchomości oraz uwzględnienie wszystkich czynników, które mogły mieć wpływ na kształtowanie się cen. Kluczowym etapem powinno być zestawienie liczby sprzedaży oraz cen transakcyjnych z OOU z danymi ze stref znajdujących się poza OOU. Ponadto warto sprawdzić zależność pomiędzy natężeniem ruchu lotniczego a wysokością średnich cen.

Analitycy Centrum AMRON przeprowadzili szereg badań dotyczących wpływu ustanowienia OOU na wartość lokali i domów mieszkalnych. Udowodniono, że nabywcy wykazywali zainteresowanie kupnem mieszkania w tej strefie pomimo wprowadzenia przepisów. Liczba transakcji w OOU w proporcji do ogólnej liczby sprzedaży w analizowanym mieście lub dzielnicy utrzymywała się na podobnym poziomie lub nawet rosła. Porównanie średnich cen lokali mieszkalnych w OOU oraz w strefie poza OOU wykazało, że ich poziom był bardzo zbliżony. Współczynnik korelacji dynamiki tych dwóch wartości był wysoki, co świadczy o tym, że położenie nieruchomości w strefie OOU nie wywierało istotnego wpływu na kształtowanie się wartości nieruchomości. Po wejściu w życie uchwały ws. OOU notowania na tych obszarach różniły się co do wartości bezwzględnej średnio zaledwie o kilkadziesiąt złotych za metr kwadratowy. W niektórych latach przeciętne ceny transakcyjne z OOU nawet nieznacznie przewyższały notowania spoza stefy. Istotnym etapem było również porównanie liczby pasażerów oraz operacji lotniczych w całym badanym okresie. Główne polskie lotniska rejestrują systematyczny wzrost natężenia ruchu lotniczego, lecz badania wykazują poprawę warunków dźwiękowych w stosunku do okresu sprzed wprowadzenia OOU. Liczba mieszkańców narażonych na hałas przekraczający wartości dopuszczalne w wielu przypadkach spada, gdyż pracownicy lotnisk działają na rzecz jego ograniczania. Prowadzony jest systematyczny monitoring poziomu hałasu, a wyniki pomiarów są przekazywane do właściwych organów ochrony środowiska. Wdrażane są różnego rodzaju usprawnienia i zmiany operacyjne tj. unikanie dróg podejścia do lądowania nad terenami najgęściej zaludnionymi, czy też ograniczanie liczby operacji w godzinach nocnych. Zatem ostatnim argumentem przemawiającym za tym, że ustanowienie OOU nie powoduje spadku wartości nieruchomości jest to, że nie zaobserwowano negatywnego wpływu wzrostu natężenia ruchu lotniczego na wysokość średnich cen. Wnioski płynące z przeprowadzonych przez Centrum AMRON analiz są jednoznaczne, lecz warto podkreślić, że musi być to zweryfikowane indywidualnie dla każdego lotniska.

Podsumowanie

Pozostając obiektywnym wobec sporu lotnisk z mieszkańcami, należy postawić tezę o braku wpływu ustanowienia uchwały ws. OOU na wartość nieruchomości. Trzeba pamiętać o tym, że mówimy o portach powstałych nawet kilkadziesiąt lat wcześniej niż przepisy, więc ruch lotniczy odbywał się tutaj już dawno. Strefy ochronne rozwijają się w szybkim tempie i cieszą się zainteresowaniem wśród potencjalnych nabywców. Nic więc dziwnego, że lotniska składają apelację do sądów.

Ewelina Staruch
Młodszy Analityk Rynku Nieruchomości