Archiwa: Raport Amron-SARFiN

Końcówka 2020 roku okazała się dobrym okresem dla rynku kredytów hipotecznych i całego rynku mieszkaniowego. IV kwartał zamknął się wzrostami zarówno w obszarze liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wobec poprzedniego okresu, a do użytkowania oddanych zostało więcej mieszkań niż przed trzema miesiącami. Sumarycznie cały rok 2020, mimo trwającej pandemii, był – z punktu widzenia odnotowanych wyników – jednym z najlepszych w historii. Wzrostowy trend cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym utrzymał się, choć jego dynamika osłabła, a średnia wartość kredytu hipotecznego po raz pierwszy przekroczyła 300 tys. zł.

W IV kwartale 2020 roku banki udzieliły łącznie 53 756 kredytów mieszkaniowych – o 10,2% więcej w porównaniu do poprzedniego okresu. Ich wartość wyniosła 16,435 mld zł, co oznacza wzrost o
2,294 mld zł, czyli 16,22% w odniesieniu do kwartału III. Wartość akcji kredytowej była wyższa niż w analogicznym okresie roku poprzedzającego (IV kwartał 2020/ IV kwartał 2019) o 720 mln zł (4,58%), choć pod względem liczebności odnotowano o 3,05% mniej nowych umów kredytowych.

W całym 2020 roku banki udzieliły łącznie 204 170 nowych kredytów mieszkaniowych. W porównaniu do wyników osiągniętych przez sektor rok wcześniej był to wynik niższy o 20 903 kredyty (spadek o 9,29%). W ujęciu wartościowym wynik osiągnięty  w 2020 roku był niższy o 1,958 mld złotych od sumy kredytów udzielonych przez banki w 2019 roku (spadek o 3,13%), niemniej sektor bankowy osiągnął drugi najlepszy wynik akcji kredytowej w okresie po transformacji. Spadek wielkości akcji kredytowej wobec rekordowego roku 2019 okazał się nieco niższy niż przewidywały wcześniejsze prognozy Centrum AMRON.

Po pierwszym szoku w wyniku pandemii i gwałtownym spadku popytu na kredyty mieszkaniowe w okresie marzec – maj minionego roku, od sierpnia popyt zaczął się stopniowo odbudowywać. Po zaostrzeniu warunków przyznawania kredytu mieszkaniowego w pierwszych miesiącach pandemii, od drugiego półrocza banki zaczęły stopniowo łagodzić kryteria polityki kredytowej. W całym 2020 roku liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła tylko o 0,6% w porównaniu z 2019 rokiem, a liczba udzielonych kredytów była niższa zaledwie o 9,3%. Warto podkreślić, że ten rodzaj kredytu odnotował najniższy spadek popytu w porównaniu do wszystkich produktów kredytowych – komentuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Jak podkreślają eksperci Centrum AMRON, nie bez znaczenia dla utrzymania się tak wysokiej akcji kredytowej była seria obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej kolejno 18 marca (do 1,0%), 09 kwietnia (do 0,5%) i 29 maja (do 0,1%). W połączeniu z wciąż niepokojącą inflacją i zapowiedziami dodruku pieniędzy ograniczającymi zaufanie do ich przyszłej wartości, tak niskie stopy procentowe przekreśliły sensowność i opłacalność oszczędzania na lokatach bankowych. W tych warunkach rynek nieruchomości stał się naturalnym celem zarówno dla klientów pragnących zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jak i osób realizujących cele inwestycyjne.  Na koniec 2020 roku łączna liczba czynnych kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 472 tys.  sztuk, a całkowity stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 476,3 mld zł. Pod koniec roku średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego uzyskała wręcz historyczny rekord w wysokości 305 tys. zł.

Końcówka roku 2020 przyniosła dynamiczny wzrost udziału kredytów mieszkaniowych udzielonych w największych polskich aglomeracjach. Na koniec 2020 roku wyniósł on 73,46 % i był wyższy od notowanego kwartał wcześniej aż o 6,31 p.p. Udział Warszawy w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce osiągnął rekordowy wynik 49,44%. W odniesieniu do analogicznego okresu 2019 roku, udział Warszawy w rynku kredytów hipotecznych był wyższy aż o 10,46%.

Na koniec roku 2020 średnia marża ofertowa wyniosła 2,28%, czyli w odniesieniu do stanu na koniec roku 2019 roku była wyższa o 1,8 p.p. W wyniku znacznej redukcji stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na koniec roku 2020 roku wyniosło 2,49%, czyli było o 1,33 p.p. niższe w porównaniu z końcem roku 2019.

Mimo drugiej fali pandemii COVID-19 i związanych z nią obostrzeń, a także pesymistycznych informacji napływających z rynku najmu, rynki mieszkaniowe największych polskich miast pozostały stabilne. Sytuacja na rynku mieszkaniowym w IV kwartale 2020 roku kształtowana była przez te same czynniki, co w okresach wcześniejszych, do których zaliczyć należy przede wszystkim tani kredyt hipoteczny, brak alternatywy dla lokowania kapitału oraz dostępność cenową mieszkań. Z danych Centrum AMRON wynika jednak, że IV kwartał 2020 roku przyniósł wyraźny spadek dynamiki wzrostów cen na większości badanych rynków. W przypadku pięciu z nich zmiana średniej ceny metra kwadratowego mieszkania nie przekroczyła jednego procenta. Tak było w aglomeracji katowickiej, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi.

Liderem wzrostu cen była w tym okresie Warszawa. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania IV kwartale 2020 r. przekroczyła psychologiczną barierę dziesięciu tysięcy złotych, wynosząc 10 081 zł i była wyższa o 5,36% od średniej notowanej kwartał wcześniej. Największy spadek średniej ceny odnotowano w Krakowie, o 1,44% (do 8 015 zł). W relacji do końca roku 2019, największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w aglomeracji katowickiej i Łodzi – odpowiednio o 15,52% i 12,19%. W Warszawie różnica ta wyniosła 11,75%.

Segmentem, który niewątpliwie ucierpiał z powodu pandemii, był rynek mieszkań na wynajem. Jeszcze rok temu oczekiwano zwrotu z najmu na poziomie przekraczającym 6% rocznie. Dziś satysfakcjonujący jest poziom 3%. Wprowadzenie na wyższych uczelniach zajęć w trybie zdalnym, wprowadzenie przez znaczną część firm zdalnego trybu pracy oraz ograniczenia w ruchu turystycznym i wywołany nimi spadek popytu na najem krótkoterminowy to najważniejsze czynniki, które wpłynęły na pierwsze obniżki czynszów najmu widoczne już w drugim kwartale ubiegłego roku i wyraźnie spadkowy trend w III kwartale, który jeszcze pogłębił się na koniec 2020 roku.

IV kwartał 2020 roku przyniósł redukcje stawek czynszów w najmie prywatnym we wszystkich badanych miastach. Średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie w IV kwartale 2020 roku wyniósł 1 666 zł i był niższy od notowanego kwartał wcześniej o 2,83%. Z najgłębszym spadkiem mieliśmy do czynienia w Krakowie i Gdańsku. W Gdańsku spadek średniego czynszu w tym okresie wyniósł 4,34%, natomiast w Krakowie – 4,95%. Rynek krakowski wydaje się być najbardziej dotkniętym trudną sytuacją na rynku najmu. Dzieje się tak zarówno ze względu na bardzo wysoką liczbę nieobecnych studentów, jak i znaczną liczbę mieszkań wynajmowanych dotychczas turystom w formie najmu krótkoterminowego. W ujęciu rocznym spadek średniego czynszu w Krakowie wyniósł 16,05%.

Czy rok 2021 będzie okresem kontynuacji dotychczasowych trendów? Prognozy na rok 2021 są oczywiście niezwykle trudne. Pamiętajmy, że rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż jest nienasycony.  Polska nadal na jednym z ostatnich miejsc w Europie pod względem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli. Mamy wysoki deficyt mieszkań, co oznacza, że nowe lokale będą znajdować nabywców. Sprzedaż mieszkań w 2021 roku będzie pochodną oferty dostępnej na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Hamulcem kredytowania hipotecznego może natomiast okazać się pogarszająca sytuacja banków, której same banki zapobiec nie będą w stanie, bo – przynajmniej na dwa najbardziej istotne zagrożenia – nie mają najmniejszego wpływu. Pierwszym czynnikiem, który może ograniczyć dalsze kredytowanie, jest możliwe pogorszenie się jakości spłaty kredytów udzielonych w poprzednich okresach, spowodowane zamrożeniem gospodarki, którego skutkiem będzie m.in. obniżenie wynagrodzeń, a czasami utrata miejsc pracy przez kredytobiorców. Z jednej strony możliwy będzie wzrost bezrobocia w wyniku wygaśnięcia ograniczeń w redukcji zatrudnienia, zapisanych w tarczach pomocowych, z drugiej jednak strony rynek pracy może się ożywić w przypadku ewentualnego dynamicznego wzrostu w drugim półroczu 2021 r. Drugim, jeszcze groźniejszym w skutkach finansowych obciążeń banków, może okazać się nasilenie się akcji roszczeniowej kredytobiorców frankowych i kontynuowanie obecnej linii orzekania przez sądy – podsumowuje dr Jacek Furga.

III kwartał bieżącego roku przyniósł poprawę na rynku kredytów mieszkaniowych po wyraźnym osłabieniu sprzed 3 miesięcy. Wzrosła liczba i wartość nowych hipotek, dynamicznie ożył także rynek inwestycji mieszkaniowych. Eksperci Centrum AMRON szacują, że w całym roku 2020 wartość akcji kredytowej zmniejszy się o 6-7% wobec rekordowego roku 2019. Wzrostowy trend cen na rynku mieszkaniowym nadal się utrzymuje, spadły natomiast średnie stawki czynszu najmu.

Dane z najnowszego Raportu AMRON-SARFiN, monitorującego sytuację na rynku finansowania nieruchomości w Polsce, pokazują istotną poprawę w stosunku do poprzedniego kwartału. Po wyraźnym zaostrzeniu polityki kredytowej w II kwartale bieżącego roku, w III kwartale banki złagodziły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, przy dalszym, powolnym wzroście marży kredytowej i utrzymaniu podwyższonej marży dla klientów obarczonych wyższym ryzykiem. Jednocześnie, część banków zdecydowała się na obniżenie wymogu wkładu własnego. Złagodzenie polityki kredytowej podyktowane było bardziej optymistyczną niż w poprzednim okresie oceną sytuacji na rynku mieszkaniowym i lepszymi perspektywami rozwoju sytuacji gospodarczej. Nie bez znaczenia był również odnotowany przez banki wzrost popytu na kredyty hipoteczne i presja konkurencyjna. Minione trzy miesiące zwiastują powrót na ścieżkę wzrostową w obszarze zarówno liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. W całym III kwartale liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 48 782 sztuk, czyli o 7,97% więcej w porównaniu do poprzedniego okresu. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 14,141 mld zł –  o 669 mln zł, czyli 4,96% w odniesieniu do II kwartału bieżącego roku.

W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (III kwartału 2019) wyniki akcji kredytowej były nieco słabsze. Zawartych zostało o 10 925 mniej (18,30%) umów kredytowych niż przed rokiem, a ich wartość była niższa o 2,734 mld zł (16,20%).

„W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego – przypomnę – rekordowego roku, wyniki bieżącej akcji kredytowej były – co zrozumiałe – słabsze, ale w porównaniu do II kwartału tego roku wzrosty wyniosły odpowiednio prawie 8%  w przypadku liczby i  5% w przypadku wartości kredytów. Istotnym bodźcem do sięgania po kredyt było zapewnienie Prezesa NBP, że co najmniej do końca 2022 roku  Rada Polityki Pieniężnej nie podejmie decyzji o podwyższeniu podstawowych stóp procentowych. Stopa referencyjna na poziomie 0,1% z jednej strony zachęca do sięgania po tani kredyt hipoteczny, a z drugiej przekreśla szanse na jakiekolwiek zyski z lokat bankowych, co dodatkowo skłania do inwestowania posiadanych oszczędności w nieruchomości. Po trzech kwartałach tego roku banki udzieliły w sumie prawie 151 tys. kredytów o łącznej wartości ponad 44 mld zł. To pozwala na oszacowanie wyników na koniec roku 2020 z założeniem spadku wartości  o 6-7% oraz  spadku liczby nowych kredytów o 11-12% względem rekordowego wyniku roku 2019” – komentuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Dotychczasowe doświadczenia pandemii nie przyniosły niekorzystnych zmian w zakresie struktury jakości portfela kredytów mieszkaniowych. W III kwartale udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem wyniósł 2,42%, pozostając tym samym na poziomie notowanym w poprzednim kwartale. Złotowe kredyty mieszkaniowe z zaległościami w spłacie na koniec września br. stanowiły 2,01% portfela kredytów złotówkowych, co oznaczało spadek o 0,03 p.p. Odsetek zagrożonych kredytów we franku szwajcarskim wyniósł 3,92% portfela (więcej o 0,1 p.p.). Nieznacznie wzrósł również udział kredytów zagrożonych w pozostałych walutach. Na koniec III kwartału wyniósł on 2,12%. W porównaniu do danych sprzed roku, udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych ogółem nie zmienił się.

Jak wskazują eksperci Centrum AMRON, okres jednego kwartału obowiązujących ograniczeń okazał się zbyt krótki na to, aby w trwały i istotny sposób zmienić trendy na rynku mieszkaniowym. Po krótkiej przerwie wywołanej obostrzeniami, w tym m.in. zakazem przemieszczania się, Polacy wrócili do zakupów mieszkań. Optymizm zachowali również deweloperzy, którzy po słabym II kwartale zaskoczyli rekordowymi – najwyższymi w historii rynku – kwartalnymi i miesięcznymi liczbami uzyskanych pozwoleń i wdrożonej produkcji. W stosunku do notowań z drugiego kwartału br., liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 24%, liczba wydanych pozwoleń – o prawie 11%, a liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła aż o 42% w porównaniu do II kwartału 2020 r. Te liczby oznaczają również istotne wzrosty w relacji do wyników z III kwartału 2019 roku. Wyjątkiem jest liczba uzyskanych pozwoleń budowlanych, niższa o prawie 3% niż przed rokiem.

Wzmożony popyt na nieruchomości mieszkaniowe znalazł odzwierciedlenie w poziomie cen transakcyjnych nieruchomości. W III kwartale 2020 roku odnotowano wzrosty średniej ceny transakcyjnej mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach: od wzrostu o 3,53% w aglomeracji katowickiej do 1,65% w Białymstoku. Średnia cena transakcyjna w Warszawie w III kwartale br. wyniosła 9 568 zł/mkw. i była wyższa o 2,54% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim okresie.

W relacji  do analogicznego okresu 2019 roku, największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w aglomeracji katowickiej i Białymstoku – odpowiednio o 22,73% i 15,31%. W Warszawie w ciągu 12 miesięcy cena wzrosła o 8,86%.

Mniej optymistycznie wyglądała natomiast sytuacja na rynku najmu mieszkań. Wprowadzona przez wyższe uczelnie w całym kraju zdalna nauka w semestrze zimowym była głównym czynnikiem bardzo wyraźnego spadku popytu na mieszkania pod wynajem, zwłaszcza w segmentach mieszkań najmniejszych – 1 i 2 pokojowych. Można jednak oczekiwać, że jest to efekt przejściowy i po ustąpieniu trwającej obecnie drugiej fali pandemii i prawdopodobnym powrocie studentów na uczelnie sytuacja w tym segmencie rynki mieszkaniowego wróci do normy.

Mimo znacznej dynamiki zmian zachodzących na rynku najmu, w tym przede wszystkim zmian wysokości czynszów, należy się spodziewać, że będą one miały charakter przejściowy i relatywnie krótkotrwały.

W II kwartale bieżącego roku wpływ epidemii COVID-19 na rynek mieszkaniowy był już wyraźnie widoczny. W obszarze finansowania zakupów kredytem mieszkaniowym zaobserwowano 20-procentowe spadki w ujęciu liczbowym i wartościowym w stosunku do ubiegłego kwartału. Liczba transakcji zakupu na rynku pierwotnym zmniejszyła się o 64%, ale ceny transakcyjne nie spadły. Przeciwnie, na większości dużych rynków mieszkaniowych widoczne były kwartalne wzrosty w granicach kilku procent. Natomiast zmiany na rynku cen najmu mieszkań były symboliczne.

Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN, w obecnych warunkach trudno jest jeszcze ocenić całkowitą skalę wpływu pandemii koronawirusa na rynek. Zdaniem ekspertów Centrum AMRON można jednak powiedzieć, że do tej pory sprawdzają się przewidywania dotyczące perspektyw rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym. Oczywistą konsekwencją pandemii okazał się przede wszystkim zdecydowany spadek zarówno liczby zawieranych transakcji, jak i udzielanych kredytów mieszkaniowych, co nie może dziwić ze względu na wprowadzone w drugim kwartale ograniczenia w ruchu osobowym. Według najnowszych danych, w II kwartale 2020 spadek transakcji na rynku pierwotnym wyniósł 64% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła natomiast poziom 45 tys. sztuk i była niższa od rezultatu poprzedniego kwartału o niecałe 20%. Spadek łącznej wartości udzielonych kredytów wyniósł prawie 19%. W ujęciu nominalnym, wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 13,472 mld zł, co oznacza spadek o 3,151 mld zł.W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (II kwartał 2020/ II kwartał 2019) wyniki akcji kredytowej także okazały się słabsze. W II kwartale 2020 roku zawarto o 14 142 (czyli 23,84%) mniej umów kredytowych, natomiast ich wartość była niższa o 2,972 mld zł (18,07%) niż przed rokiem.

„W związku ze wzrostem niepewności co do gospodarczych skutków epidemii COVID-19, banki już w marcu znacznie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. I mimo, że „lockdown” mamy już za sobą, a zainteresowanie mieszkaniami powoli rośnie, to nadal dostęp do kredytów mieszkaniowych jest trudniejszy. Kilka dużych banków zaostrzyło wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego, wzrosły marże kredytowe, zaostrzono kryteria udzielania kredytów dla osób prowadzących działalność gospodarczą i pracujących na podstawie umowy cywilnoprawnej. Z drugiej strony klienci wstrzymują się z zakupami w oczekiwaniu na dalszy rozwój sytuacji. Wszystkie te czynniki spowodowały, że już w kwietniu znacznie spadła zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Istotnym bodźcem do wnioskowania o kredyt były natomiast trzy kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu podstawowych stóp procentowych. Stopa referencyjna na poziomie 0,1% z jednej strony zachęca do sięgania po tani kredyt hipoteczny, a z drugiej przekreśla szanse na jakiekolwiek zyski z lokat bankowych, co dodatkowo skłania do inwestowania w nieruchomości.

„Wstępne wyniki z lipca potwierdzają rosnący trend zarówno akcji kredytowej, jak również inwestorskich działań deweloperskich, co pozwala na ostrożną ocenę wyników na koniec roku 2020. Oczywiście bieżący rok będzie słabszy od rekordowego roku 2019, ale spadek wartości akcji kredytowej może uplasować się ostatecznie na poziomie od 12% do 15% w porównaniu do rekordowego wyniku roku 2019” – wyjaśnia dr Jacek Furga.

Rynek inwestycji mieszkaniowych po kwietniowym zastoju, w kolejnych miesiącach stopniowo powracał do aktywności. Ostatecznie w całym II kwartale 2020 roku przekazano do użytkowania tylko o 4,5% mniej lokali w porównaniu do poprzedniego kwartału. Liczba rozpoczętych budów spadła o niecałe 10%, a liczba lokali, na budowę których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym wręcz wzrosła o 5,9% w porównaniu do I kwartału 2020 roku.

Oczekiwane przez niektórych obserwatorów rynku obniżki cen mieszkań nie nastąpiły. Zgodnie z przewidywaniami Centrum AMRON, okres kilku miesięcy spowolnienia to zdecydowanie za krótko, aby wywołać istotne zmiany poziomu cen na rynku nieruchomości, zwłaszcza jeśli uwzględnione zostaną dodatkowe czynniki, takie jak choćby oczekiwanie relatywnie szybkiej poprawy sytuacji gospodarczej, czyli powrotu do solidnego poziomu wzrostu gospodarczego w przyszłym roku, utrzymujących się na wysokim poziomie kosztów budowy mieszkań i cen gruntów pod zabudowę wielorodzinną czy bliski zera poziom stóp procentowych.

W drugim kwartale br. ceny transakcyjne na obu rynkach nadal rosły. Choć te wzrosty były już zdecydowanie niższe niż dotychczas, a w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji zanotowano nawet – co prawda niewielki – spadek średniej ceny transakcyjnej 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania. We Wrocławiu przeciętna cena była niższa o 1,34% w porównaniu do poprzedniego kwartału, a w Krakowie o 1,19%. Nabywcy lokali mieszkalnych w tych miastach przeciętnie płacili odpowiednio 7 064 zł/m² i 7 873 zł/m². Najwyższe wzrosty cen zanotowano w Łodzi i w aglomeracji katowickiej – odpowiednio o 3,67% i 4,34%. W Warszawie średnie ceny były wyższe o niewiele ponad 1%. Wzrost przeciętnej stawki czynszu najmu prywatnego lokalu mieszkalnego był w II kwartale symboliczny – średnio na poziomie 0,5% w relacji do poprzedniego kwartału. Jednak jak zastrzegają eksperci AMRON, liczba nowych transakcji najmu jest mało reprezentatywna i trudno jeszcze wnioskować o faktycznej skali zmian na tym rynku na tej podstawie.

„Pierwsze miesiące pandemii koronawirusa zmieniły sytuację w wielu obszarach polskiej gospodarki. Zmieniły także podejście instytucji finansowych do klientów ubiegających się o kredyty mieszkaniowe. Przepisyostrożnościowe, które mają zastosowanie do banków mogą oznaczać dla wielu tysięcy polskich rodzin konieczność odłożenia w czasie momentu zaspokojenia najważniejszej społecznie potrzeby, jaką jest własne mieszkanie. Rysujące się na skutek pandemii perturbacje w gospodarce nie mogą bowiem i nie powinny uzasadniać wniosków o złagodzenie polityki kredytowej. Dlatego konieczne są zarówno krótkoterminowe działania interwencyjne ze strony państwa, ale jeszcze istotniejsze wydaje się wykorzystanie programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego jako sposobu na wychodzenie z kryzysu. Polska Rada Przedsiębiorczości, w której działaniach uczestniczy Związek Banków Polskich, wystosowała do decydentów apel o wykorzystanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego jako wiodącego celu strategicznego, społecznego i gospodarczego, którego realizacja może sprzyjać wychodzeniu z kryzysu.” – podsumowuje dr Furga.

Mimo oczekiwań spowolnienia akcji kredytowej w marcu bieżącego roku ze względu na możliwy wpływ pandemii koronawirusa, pierwszy kwartał na rynku kredytów mieszkaniowych upłynął pod znakiem boomu. Odnotowana skala akcji kredytowej przewyższyła nie tylko wyniki z poprzedniego kwartału, ale również wyniki z analogicznego okresu z 2019 roku. Dostępność kredytów pozostała na wysokim poziomie, podobnie jak ceny transakcyjne mieszkań. Na koniec marca obserwowano wzrost w tym obszarze we wszystkich monitorowanych aglomeracjach. W większości z nich wzrosły także stawki czynszu najmu.

W I kwartale 2020 roku zanotowano niewielki wzrost sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych w porównaniu do wyników poprzedniego kwartału zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym. W okresie od stycznia do marca bieżącego roku banki w Polsce zawarły 56 453 nowe umowy kredytowe z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, czyli o 1,82% (1 008 kredytów) więcej w odniesieniu do IV kwartału 2019 roku. Łączna wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 16,623 mld zł, co oznacza wzrost o 5,78% (nominalnie o 908 mln zł).

W porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku, w I kwartale 2020 roku zarejestrowano wzrost liczby udzielonych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe o 5 853 kredyty, czyli 11,57%, przy jednoczesnym wzroście ich łącznej wartości o 3,027 mld zł (22,26%).

Ze względu na zawirowania spowodowane epidemią COVID-19 i jej konsekwencjami w sferze gospodarczej, wielu ekspertów spodziewało się istotnego osłabienia akcji kredytowej już w marcu. Rzeczywistość okazała się jednak inna. Mimo wprowadzenia w połowie marca zakazu przemieszczania się, tylko w tym miesiącu banki udzieliły 19 816 kredytów na kwotę 5,969 mld zł, czyli więcej o 6,71% w ujęciu ilościowym oraz o 9,32% w ujęciu wartościowym w odniesieniu do lutego, a w porównaniu do wyników ubiegłorocznych było to odpowiednio 4,86% i 16,09%. Efekt pandemii widoczny był dopiero w kwietniu i skutkował spadkiem zarówno liczby, jak i wartości udzielonych kredytów o jedną piątą w relacji do marca. Już poza Raportem prezentujemy Państwu wstępne informacje o wynikach akcji kredytowej w kwietniu br.

Na razie jest stanowczo za wcześnie by ocenić wpływ koronawirusa na polski rynek nieruchomości. Pewne jest tylko to, że skala zawirowań, nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale i w całej gospodarce, będzie w dużej mierze uzależniona od czasu trwania pandemii. Jeśli działania rządu przyniosą pożądany skutek i epidemia zostanie wygaszona w ciągu kilku miesięcy, rynek szybko się otrząśnie i po pierwszym szoku w postaci ograniczenia liczby transakcji przyjdzie ożywienie. Jeśli jednak sytuacja nie zostanie szybko opanowana, gospodarka – również światowa – mocno zwolni, Polacy stracą stabilizację i poczucie bezpieczeństwa i tym samym wzrośnie niechęć do ponoszenia dużych wydatków – w tym mieszkaniowych – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

W ujęciu całościowym, łączny przyrost czynnych umów o kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe wyniósł 1,75% w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału, co oznacza nominalny wzrost na poziomie 41,7 tys. sztuk. Na koniec marca w trakcie spłaty pozostawało 2 431 011 kredytów mieszkaniowych. Całkowity stan zadłużenia polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniósł natomiast 459,501 mld zł. Oznacza to, że w ciągu trzech pierwszych miesięcy bieżącego roku łączna wartość zadłużenia wzrosła o 3,70%, czyli nominalnie o 16,380 mld zł.

Przeciętna wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego w I kwartale 2020 roku osiągnęła poziom 293 833 zł, co oznacza wzrost o 10 683 zł (3,77%) w porównaniu z IV kwartałem 2019 roku, ale w kwietniu przekroczyła poziom 300 tys. złotych.

W pierwszych dwóch miesiącach 2020 roku zmiany przeciętnego kosztu nowych kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych były minimalne, jednak pandemia spowodowała, że banki stały się ostrożniejsze i już w marcu zaostrzyły warunki udzielania kredytów, przyjmując bardziej konserwatywne podejście przy ustalaniu zdolności kredytowej, podwyższając poziom minimalnego wkładu własnego oraz podnosząc poziom marży kredytowych. Na koniec marca średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wynosiła 2,16%, co oznacza wzrost o 0,04 p.p. w porównaniu do poprzedniego miesiąca i o 0,06 p.p. w porównaniu do grudnia 2019 roku. Jednak 18 marca 2020 roku stopa referencyjna została obniżona do poziomu 1%, a WIBOR 3M na koniec marca 2020 roku wyniósł 1,17%. Stąd, pomimo wzrostu marż kredytowych, średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego spadło i na koniec I kwartału 2020 roku wyniosło 3,35% (o 0,50 p.p. mniej niż w lutym i o 0,47 p.p. mniej niż w grudniu 2019 roku).

Zauważalne było natomiast wyhamowanie na rynku inwestycji mieszkaniowych. Z powodów, o których mówiliśmy już kilkakrotnie w poprzednich raportach, liczba rozpoczynanych budów spadła zarówno w relacji do wyników z IV kwartału jak również I kwartału 2019 roku. O ile liczba uzyskanych pozwoleń, jak również mieszkań oddanych do użytkowania w I kwartale 2020 roku były zdecydowanie niższe niż w poprzednim kwartale, o tyle w porównaniu do analogicznego okresu 20219 roku były wyższe
o 3 – 4%. Takie działania deweloperów nie dają szans na obniżenie cen transakcyjnych. Zresztą ich bieżąca produkcja jest wyprzedana w ponad połowie na najbliższe półtora roku.

Jeszcze w lutym bieżącego roku na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce panował boom. Ceny mieszkań, zarówno ofertowe, jak i transakcyjne, notowały kolejne rekordy, mieszkania sprzedawały się nawet w ciągu kilku godzin, oferta pozostawała na stabilnym, wysokim poziomie, a deweloperzy chętnie rozpoczynali nowe inwestycje. Kilka tygodni temu najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego był dalszy wzrost cen i utrzymujący się wysoki popyt. Dotarcie do Polski wirusa COVID-19 zmieniło jednak sytuację diametralnie niemal z dnia na dzień. Już w marcu bieżącego roku widać było pierwsze zmiany w zachowaniu zarówno kupujących, jak i sprzedających. Ruch na portalach sprzedażowych był zdecydowanie mniejszy, ceny ofertowe nie rosły tak szybko, jak dotychczas, a liczba zawieranych transakcji nieznacznie spadła. Wszystko to jednak nie jest oznaką gwałtownego załamania, a jedynie chwilowego zastoju na rynku mieszkaniowym.– komentuje dr Jacek Furga.

Pomimo pandemii i wprowadzonych ograniczeń, rynek nieruchomości w Polsce nie stanął w miejscu. Co prawda, w marcu wielu potencjalnych nabywców wstrzymało się z zakupami w oczekiwaniu na dalszy rozwój wydarzeń, jednak w pierwszych dwóch miesiącach roku ceny transakcyjne mieszkań w największych polskich miastach nadal rosły.

W I kwartale 2020 roku największe wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania zanotowano w aglomeracji katowickiej (o 257 zł, czyli 6,90% w porównaniu do IV kwartału 2019 roku) oraz w Łodzi (o 287 zł, czyli 5,71%), gdzie przeciętnie płacono odpowiednio 3 989 zł/mkw. i 5 324 zł/mkw. Znaczny wzrost zarejestrowano również w Białymstoku, gdzie średnia cena 1 mkw. mieszkania w badanym kwartale wyniosła 5 504 zł, czyli więcej o 203 zł (tj. 3,83%). Na największych rynkach dynamika wzrostu była nieco niższa. W stolicy średnia cena transakcyjna w I kwartale 2020 roku wyniosła 9 228 zł/mkw. i była wyższa o 207 zł, czyli 2,29% w odniesieniu do poprzedniego kwartału.

Również w odniesieniu do analogicznego okresu 2019 roku największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w aglomeracji katowickiej i w Łodzi – odpowiednio o 25,75% (870 zł/mkw.) i 24,29% (1 040 zł/mkw.). W Warszawie w I kwartale 2020 roku przeciętna cena 1 mkw. mieszkania była wyższa o 11,89% (981 zł/mkw.) niż w IV kwartale 2019 roku.

Skalę wpływu pandemii na ceny mieszkań i wielkość rynku będziemy mogli ocenić dopiero w kolejnych miesiącach. Kolejne dwie obniżki podstawowych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, a co za tym idzie spadek oprocentowania lokat bankowych w połączeniu z wysoką inflacją, sprawiać będzie, że nieruchomości nadal będą postrzegane przez Polaków jako atrakcyjny sposób lokowania nadwyżek finansowych, a jednocześnie bardzo dobra – wypracowana w poprzednich latach – sytuacja finansowa deweloperów i niewielka nadpodaż nie skłania do obniżek cen na rynku pierwotnym. Wydaje się więc, że w najbliższej przyszłości nie można liczyć na znaczne obniżki, choć dynamika wzrostów raczej nie będzie już tak wysoka jak w 2019 roku – mówi dr Furga

Należy podkreślić bardzo dobrą współpracę środowiska bankowego i deweloperskiego. Wspólnie z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, Związek Banków Polskich organizuje regularne webinaria z udziałem każdorazowo 70-80 przedstawicieli banków i firm deweloperskich, gdzie na bieżąco omawiamy problemy i sposoby ich rozwiązywania. Wymieniamy się również wzajemnie ocenami i liczbami dotyczącymi bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Przez kilka lat po poprzednim kryzysie na rynku nieruchomości mieszkaniowych posługiwaliśmy się pojęciem „organicznego poziomu akcji kredytowej” w Polsce. Niezależnie od faktu, czy kolejne rządy uruchamiały jakiś program mieszkaniowy, czy też nie, sektor bankowy generował każdego roku ok. 180 tys. kredytów o wartości ok. 40 mld złotych. Trudno w tej chwili oceniać, jak długo potrwa bieżące zamrożenie gospodarki, ale jestem przekonany, że wyniki tegorocznej akcji kredytowej, pomimo zaburzeń spowodowanych koronawirusem, będą zdecydowanie wyższe od tego organicznego poziomu. – podsumowuje dr Furga.

Mimo nieznacznego spadku dynamiki akcji kredytowej, ostatni kwartał roku 2019 w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się bardzo dobry pod względem liczby i wartości nowo udzielonych kredytów. W całym 2019 roku w Polsce udzielono ponad 225 tyś. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 62,6 mld zł – odpowiednio o prawie 6% i ponad 16% więcej w porównaniu do wyników roku poprzedniego. Tym samym, wyniki akcji kredytowej minionego roku w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2010 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano najlepszy wynik w historii. Sektor deweloperski pod względem oddanych do użytkowania mieszkań odnotował najlepszy wynik od 1989 r. W całym roku obserwowaliśmy natomiast postępujący wzrost cen mieszkań.

W IV kwartale minionego roku w segmencie kredytów mieszkaniowych banki odnotowały tylko nieznacznie niższe wyniki w zakresie liczby i wartość udzielonych kredytów w porównaniu do poprzednich okresów. Od października do grudnia 2019 r. łącznie udzieliły 55 445 nowych kredytów hipotecznych przeznaczonych na cele mieszkaniowe, czyli o 7,14% mniej niż w III kwartale ubiegłego roku. Łączna wartość udzielonych kredytów wyniosła 15,715 mld zł, co oznacza spadek o 6,87% w ujęciu kwartalnym. Natomiast w porównaniu do analogicznego okresu roku 2018, wyniki akcji kredytowej były istotnie wyższe – w IV kwartale 2019 roku zawarto o 7,24% więcej umów o kredyt mieszkaniowy o łącznej wartości wyższej o 15,33%.

W całym 2019 roku w Polsce udzielono 225 073 nowe kredyty mieszkaniowe o łącznej wartości 62,629 mld zł, czyli więcej odpowiednio o prawie 6% i ponad 16% w porównaniu do wyników roku poprzedniego.

Wyniki akcji kredytowej minionego roku w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2010 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano najlepszy wynik w historii. Wzrost wartości zaciąganych w roku 2019 kredytów mieszkaniowych wynikał w dużej mierze ze wzrostu średniej wartości udzielanych kredytów – o prawie 10%. – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Na koniec 2019 roku łączna liczba czynnych kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 389 311 sztuk, a całkowity stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 443,1 mld zł. Podobnie jak w latach poprzednich, sytuację na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i kredytów hipotecznych kształtowała przede wszystkim dobra koniunktura w polskiej gospodarce i związany z nią wzrost płac, a także historycznie niskie stopy procentowe NBP, zapewniające niski koszt obsługi kredytu hipotecznego i zachęcające do poszukiwania alternatywnych do lokat bankowych możliwości lokowania oszczędności.

Obawy analityków o wyniki roku 2019 na rynku mieszkaniowym nie potwierdziły się. Hossa nadal trwa i na chwilę obecną trudno jest mówić o rychłym załamaniu. 2019 rok był bardzo udany zarówno dla deweloperów, jak i dla sektora bankowego. Rosnące ceny wydają się być nadal akceptowalne przez nabywców. Popyt rośnie, nic więc dziwnego, że deweloperzy zanotowali najlepsze roczne wyniki w całej historii działalności sektora, nie tylko w zakresie lokali oddanych do użytkowania, ale także pod względem pozyskiwanych pozwoleń na budowę. Jednocześnie skala akcji kredytowej zanotowana w minionym roku przerosła oczekiwania, a portfel nowych kredytów mieszkaniowych osiągnął rekordową wartość przewyższającą wyniki z lat 2007 – 2008. Prognozowaliśmy, że w całym 2019 roku będzie co najmniej tak dobrze jak rok wcześniej, ale skala wzrostu akcji kredytowej roku była jeszcze wyższa niż prognozy Centrum AMRON  – komentuje dr Jacek Furga

W 2019 roku padł również kolejny rekord na rynku mieszkaniowym – do użytkowania oddano 207 224 mieszkania, czyli o 11,91% więcej niż rok wcześniej. Był to najlepszy wynik od 1989 roku. Jednocześnie ruszyła budowa 237 281 lokali mieszkalnych – o 6,93% więcej w porównaniu do roku poprzedniego – i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 268 483 mieszkań (więcej o 4,44%). To wszystko pomimo występowania tych samych co przed rokiem barier – konsekwentnego i dynamicznego wzrostu cen gruntów pod zabudowę oraz wzrostu kosztów budowy mieszkań, zarówno w zakresie wykonawstwa, jak i kosztów nabycia materiałów budowlanych.

Na rynku mieszkaniowym kontynuowany był wzrost cen. Pod tym względem na prowadzeniu znalazła się Łódź, gdzie średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania wzrosła w ciągu roku aż o 19,90%. Zaległości odrabiał też rynek w Białymstoku i aglomeracji katowickiej przy średnich wzrostach cen odpowiednio o 15,65% i 15,10%. Najniższy wzrost zanotowano w Poznaniu – o 8,41%. Wzrosty cen w Warszawie, Krakowie i Gdańsku wyniosły ok. 12%.

W ujęciu rocznym odnotowano już zdecydowanie niższy niż w okresach poprzednich wzrost średnich stawek czynszu najmu mieszkań. Najbardziej wzrósł koszt najmu mieszkania w Gdańsku – o 6,96% oraz w Warszawie – o 5,71%. W pozostałych miastach zmiany nie przekroczyły 5%.

Obserwowana od początku 2013 roku koniunktura na rynku mieszkaniowym znajduje uzasadnienie we wskaźnikach makroekonomicznych, chociaż daje się wyczuć pewną atmosferę zaniepokojenia, a niektórzy analitycy wręcz mówią otwarcie o rosnącej bańce spekulacyjnej i cenowej. Nie obawiamy się jednak „bańki spekulacyjnej” na rynku mieszkaniowym. Obecnie kredytowanie hipoteczne zdecydowanie różni się od tego sprzed 10-12 lat. Przede wszystkim kredyty mieszkaniowe udzielane są aktualnie przy niższym poziomie wskaźnika DTI. Średni wskaźnik DTI dla klientów, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy w 2019 roku wyniósł 36%. Zdecydowanie inne jest też podejście kredytobiorców i charakter finansowanych zakupów. Nie obserwujemy irracjonalnych zachowań uczestników rynku mieszkaniowego. Realne wzrosty cen transakcyjnych wcale nie są tak duże jak się powszechnie uważa, osiągając poziom cen z roku 2006, a niedobór mieszkań w Polsce nadal jest wysoki – podsumowuje dr Jacek Furga

Eksperci Centrum AMRON oceniają, że dla przyszłości rynku mieszkaniowego kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja makroekonomiczna kraju oraz nowe regulacje prawne. Spadające tempo wzrostu gospodarczego zapowiada spowolnienie gospodarcze, które można już zauważyć w Stanach Zjednoczonych i niektórych krajach Europy Zachodniej. Jednak czynniki, które w ostatnich latach napędzały popyt na mieszkania w Polsce, czyli niskie bezrobocie, rosnące płace i bardzo niskie stopy procentowe nadal działają. Pomimo narastających trudności w pozyskiwaniu nowych gruntów pod zabudowę, deweloperzy nadal dysponują sporymi rezerwami, a planowane włączenie ich do Programu „Mieszkanie Plus” może jeszcze poprawić sytuację. Pozytywny wymiar dla rozwoju rynku deweloperskiego miałoby też uchwalenie zapowiadanej od dawna ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości.

W III kwartale 2019 r. banki po raz kolejny przekroczyły dotychczasowe prognozy, nie tylko zwiększając wartość akcji kredytowej w ujęciu kwartalnym, ale także udzielając większej liczby nowych kredytów mieszkaniowych. Po 9 miesiącach tego roku, wartość wszystkich udzielonych kredytów na zakup mieszkań i domów osiągnęła 87% wartości ubiegłego roku i wszystko wskazuje na to, że cały rok 2019 będzie rokiem rekordowym pod względem rozmiarów akcji kredytowej. Kwartalne wzrosty obserwujmy także w sferze mieszkaniowej – więcej mieszkań oddanych do użytkowania, więcej rozpoczętych budów i tylko nieznacznie mniej nowych pozwoleń. Ceny transakcyjne na głównych rynkach ponownie wzrosły, podobnie jak ceny najmu komercyjnego.

W ocenie ekspertów Centrum AMRON, obecnie otoczenie makroekonomiczne sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości. Rosnące wynagrodzenia przy jednocześnie niskich stopach procentowych i braku alternatywnych, atrakcyjnych możliwości lokowania oszczędności w sytuacji znacznej inflacji, a także rosnąca wartość nieruchomości sprzyjają postrzeganiu mieszkania jako dobrej inwestycji. Warunki panujące na rynku przełożyły się na wyniki sprzedaży mieszkań oraz poziom akcji kredytowej w III kwartale 2019 roku. Banki łącznie udzieliły kredytów na kwotę 16,874 mld zł, co oznacza wzrost o 2,62% (nominalnie o 430 mln zł) wobec poprzedniego kwartału. Od początku lipca do końca września bieżącego roku kredytobiorcy zawarli 59 707 nowych umów kredytowych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. To o 0,65% (386 umów) więcej w odniesieniu do II kwartału 2019 roku. Jednak zarówno liczba nowych umów, jaki wartość kredytów były znacząco wyższe niż przed rokiem – odpowiednio o 14,7% i 24,3%.

„Mimo sygnalizowania przez banki zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów hipotecznych – m.in. poprzez stopniowy wzrost marży, poziom akcji kredytowej w III kwartale 2019 roku był najwyższy od 43 kwartałów i w całej historii publikacji Raportów AMRON-SARFiN. Wyniki po trzech kwartałach na poziomie 87% wyniku roku poprzedniego pozwolą za kilka tygodni ogłosić rekordową akcję kredytową sektora hipotecznego w roku 2019. Osiągniemy poziom ok. 220 tys. kredytów na niespotykaną jeszcze w historii polskiego sektora bankowego kwotę 60 mld złotych. To w głównej mierze efekt systematycznego wzrostu średniej wartości kredytu mieszkaniowego, która przekroczyła w trzecim kwartale br. wysokość 282 tys. zł i była wyższa o 8,8% niż 12 miesięcy wcześniej.” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Według sygnałów płynących ze środowiska deweloperów mieszkaniowych, rynek pierwotny się stabilizuje. Najnowsze dane GUS za III kwartał 2019 roku, potwierdzają jednak nadal utrzymującą się dobrą koniunkturę w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W tym okresie oddano do użytkowania 51 021 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 63 052 lokali, czyli więcej odpowiednio o 8,31% i 2,50% niż kwartał wcześniej. Jednocześnie wydano pozwolenia na budowę 71 736 lokali mieszkalnych, co oznacza, że wyjątkowo wysoki wynik z poprzedniego kwartału został powtórzony. Wyniki pierwszych trzech kwartałów bieżącego roku sugerują, że rok 2019 będzie również kolejnym rekordowym okresem sektora deweloperskiego.

Przybierający na tempie wzrost akcji kredytowej, przekładający się również na coraz szybszy wzrost cen transakcyjnych budzi jednak niepokój wśród analityków i komentatorów rynku. Obserwowana od początku roku 2013 koniunktura na rynku mieszkaniowym znajduje uzasadnienie we wskaźnikach makroekonomicznych. Sięganiu po coraz wyższe kredyty sprzyja wzrost polskiej gospodarki i rosnące płace. To z kolei umożliwia akceptowanie stale rosnących cen mieszkań. Ceny wzrastają już nie tylko z powodu drożejących materiałów budowlanych, rosnących cen gruntów oraz rosnących kosztów pracy w sektorze budowlanym. Nowym czynnikiem jest malejąca mimo wszystko realna oferta podażowa na rynku pierwotnym oraz krążąca po rynku opinia, być może świadomie kreowana przez sektor deweloperski, że oferta ta będzie jeszcze skromniejsza. Na to wszystko nakłada się powtarzane systematycznie przez Prezesa NBP deklaracja, że dopóki będzie sprawował swój urząd oprocentowanie złotówki, najniższe w historii i niezmiennie od marca 2015 roku, nie ulegnie podwyższeniu.

„Zmiany cen transakcyjnych mieszkań, a zwłaszcza stawek najmu na rynku najmu komercyjnego dają do myślenia. W okresie ostatnich czterech lat ceny mieszkań wzrosły średnio, w 7 monitorowanych przez Centrum AMRON aglomeracjach, o 21,5% a stawki czynszu o 20,5%. Jednak rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i różnice w poszczególnych aglomeracjach były rzeczywiście wysokie. W Warszawie, we Wrocławiu i w Łodzi wzrosty stawek czynszu były nawet o 10 p.p. wyższe niż wzrost ceny transakcyjnej m2 mieszkania a w aglomeracji katowickiej, w Krakowie i Poznaniu odwrotnie. Jedynie procentowe wzrosty cen transakcyjnych i stawek najmu w Gdańsku były do siebie najbardziej zbliżone i wyniosły w okresie tych 4 lat odpowiednio 38% i 35%. I w obu obszarach były to najwyższe wzrosty we wszystkich monitorowanych aglomeracjach.” – dodaje dr Jacek Furga

Tylko w III kwartale 2019 roku przeciętne ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w największych polskich miastach znacznie wzrosły o ponad 4%. I to zarówno w Białymstoku (wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m² o 198 zł, czyli 4,20%), jak i w stolicy, gdzie średnia cena wyniosła 8 790 zł/mkw. i była wyższa o 342 zł, czyli 4,05% niż w poprzednim kwartale. W odniesieniu do analogicznego okresu 2018 roku zanotowane wzrosty przeciętnej ceny transakcyjnej 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania wyniosły prawie 10%.

Trudno dziś jednoznacznie odpowiedzieć czy zaobserwowane od II kwartału br. wejście akcji kredytowej na kolejny, wyższy poziom jest do utrzymania. W chwili obecnej zbyt wiele czynników, zarówno tych zagrażających rozwojowi rynku kredytów mieszkaniowych (osłabienie koniunktury gospodarczej, wzrost kosztów kredytu oraz jego dostępność ograniczona skutkami orzeczenia TSUE, wzrost stóp procentowych w Polsce,) jak również sprzyjających jego rozwojowi (rozwój nowych technologii w sektorze bankowym, rozwój bankowości hipotecznej i listów zastawnych, pojawienie się kredytu o stałej stopie, kontynuacja wzrostu dochodów ludności) jest trudnych do oceny.

W II kwartale 2019 r. wartość akcji kredytowej okazała się wyższa od dotychczasowych prognoz i osiągnęła poziom 16,5 mld zł. Podobny  wynik notowany był ostatnio w 2008 roku. Bardzo wysoka okazała się także liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy – 59 tys. Na rynku mieszkaniowym również odnotowano wzrosty – więcej wydanych pozwoleń, więcej rozpoczętych budów i zbliżona do poprzedniego kwartału liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Kolejny kwartał z rzędu rosły ceny transakcyjne nieruchomości oraz ceny najmu, co zaobserwowano na niemal wszystkich głównych rynkach.

 

Mimo niewielkich zmian w otoczeniu makroekonomicznym rynku mieszkaniowego, wartość akcji kredytowej na zakończenie II kwartału bieżącego roku była wyjątkowo wysoka. Banki łącznie udzieliły kredytów na kwotę 16,444 mld zł, co oznacza wzrost o 20,95% (nominalnie o 2,8 mld zł) wobec poprzedniego kwartału. Od kwietnia do czerwca bieżącego roku kredytobiorcy zawarli 59 321 nowych umów kredytowych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. To o 17,24% (8 721 umów) więcej w odniesieniu do I kwartału 2019 roku. Liczba nowych umów była także wyższa niż przed rokiem – o 10,5%, a ich wartość wzrosła aż o 19,67%. Dane te po raz kolejny wskazują na systematycznie rosnącą średnią wartość zaciąganego kredytu.

„Poziom akcji kredytowej w II kwartale 2019 roku był najwyższy od 42 kwartalnych obserwacji publikowanych w naszych raportach. Wartość udzielonych kredytów w wysokości 16,5 mld złotych osiągnęła poziom z III kwartału 2008 roku – ostatniego kwartału przed dotarciem do Polski kryzysu subprime. Rekordowa – najwyższa od 31 kwartałów – była również liczba udzielonych kredytów – 59 tys. sztuk. Lecz w III kwartale 2011 roku łączna wartość akcji kredytowej, przy tej liczbie udzielonych kredytów była o ponad 22% niższa i wyniosła 12,77 mld złotych. To jest wskaźnik wzrostu średniej wartości kredytu hipotecznego w ciągu tych 8 lat, który wynika z rosnących cen mieszkań, ale możliwy do uzyskania jest dzięki wzrostowi dochodów przeciętnego kredytobiorcy” – komentuje sytuację na rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych  dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego po II kwartale wyniosła 276 622 zł, czyli więcej o 8 487 zł (3,17%) niż przed trzema miesiącami. Po raz kolejny, zarówno w przypadku średniej wartości kredytów w złotych, jak i kredytów walutowych zaobserwowano identyczną tendencję jak dotychczas – wzrost średniej wartości kredytów w rodzimej walucie przy jednoczesnym spadku wartości kredytów walutowych. W odniesieniu do roku ubiegłego, średnia wartość kredytu ogółem wzrosła o 8,31%, a nominalnie o 21 217 zł, przy czym wzrost średniej wartości kredytu złotowego w stosunku rocznym przekroczył 8,64%.  Średnia wartość kredytu denominowanego spadła natomiast o 9,88%  czyli nominalnie o 22 740 zł.

W II kwartale 2019 roku zarówno średnia marża, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych minimalnie wzrosło w porównaniu do poprzedniego kwartału. Średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu bieżącego roku wyniosła 2,03%, czyli więcej o 0,05 p.p. w porównaniu do marca 2019 r. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M na poziomie 1,72%. Przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,07 p.p. w porównaniu do marca 2019 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,77%.

Można uznać, że koszt kredytu mieszkaniowego w czerwcu 2019 roku wrócił do poziomu sprzed roku. Średnia marża modelowego kredytu mieszkaniowego spadła zaledwie o 0,03 p.p., a przeciętne oprocentowanie – o 0,01 p.p. w porównaniu do czerwca 2018 roku.

„Marże kredytów mieszkaniowych pozostają dziś na względnie stabilnym poziomie. Po cyklu obniżek trwającym od jesieni 2018 do lutego i marca 2019, w ostatnich miesiącach obserwujemy minimalne wzrosty. Przeciętna marża dla modelowego kredytu to teraz 2,03%. Stopy procentowe NBP nie uległy zmianie, podobnie jak cena pieniądza na rynku międzybankowym. Warto jednak pamiętać, że niemal wszystkie kredyty mieszkaniowe na naszym rynku, to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, a dzisiejszy poziom stóp procentowych jest najniższy w historii. Dlatego przed zaciągnięciem kredytu trzeba zwrócić uwagę na wysokość rat w sytuacji, gdy oprocentowanie będzie wyższe nawet o kilka punktów procentowych i odpowiedzieć na pytanie, czy będziemy w stanie obsługiwać takie zadłużenie. Dla naszego kredytu o wartości 300 tys. udzielonego na 25 lat, dzisiejsza rata przy oprocentowaniu 3,75% wyniosła by 1542 zł, ale po podwyżce o 1,2,3 i 4 punkty procentowe, rata skoczyłaby odpowiednio do 1710 zł, 1887 zł, 2072 zł i 2265 zł – wylicza dr Jacek Furga

Na rynku budownictwa mieszkaniowego w II kwartale również widocznych było kilka niespodzianek. Wzrost liczby wydanych w II kwartale pozwoleń na budowę wyniósł prawie 25% w porównaniu do poprzedniego kwartału i jest najlepszym wynikiem od początku statystyk notowanych przez GUS. Liczba rozpoczętych budów wzrosła w okresie od kwietnia do czerwca o prawie 15%. Natomiast pula mieszkań oddanych do użytkowania w badanym kwartale pozostała na poziomie z poprzedniego kwartału. W pierwszym półroczu 2019 roku deweloperzy wybudowali 58 765 mieszkań, czyli o 22,06% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Tymczasem na rynku sprzedaży mieszkań ceny transakcyjne lokali w największych polskich miastach nie przestawały rosnąć. W II kwartale 2019 roku we wszystkich badanych lokalizacjach średnia cena transakcyjna 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania była wyższa od wartości notowanej w poprzednim kwartale. Największy wzrost zarejestrowano w aglomeracji katowickiej – o 6,34% (201 zł) w porównaniu do I kwartału 2019 roku oraz w Łodzi – o 6,29% (269 zł). Tym samym nabywcy mieszkań w aglomeracji katowickiej płacili średnio 3 373 zł/mkw., a w Łodzi – 4 553 zł/mkw. W okresie od kwietnia do czerwca średnia cena transakcyjna we Wrocławiu wzrosła o 4,32% (271 zł/mkw.), w Gdańsku – o 3,30% (225 zł/mkw.), a w Warszawie – o 2,43% (112 zł/mkw.) w porównaniu do I kwartału 2019 roku. W pozostałych badanych miastach wzrosty cen nie przekroczyły 2%.

Wzrost cen skutkuje stopniowym spadkiem średniej powierzchni użytkowej nabywanych mieszkań do 53 mkw.. Największe mieszkania były przedmiotem obrotu we Wrocławiu, gdzie średni metraż lokalu wyniósł 56,72 mkw. Natomiast najniższą średnią powierzchnię mieszkań zanotowano w Krakowie (50,01 mkw.).

Wartość akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym po pierwszym kwartale bieżącego roku utrzymała się na stosunkowo wysokim poziomie. Banki łącznie udzieliły kredytów na kwotę 13,596 mld zł, co oznacza spadek o 0,22% (nominalnie o 30 mln zł) wobec końcówki roku 2018. Od stycznia do marca bieżącego roku kredytobiorcy zawarli 50 600 nowych umów kredytowych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. To o 2,13% (1 103 kredyty) mniej w odniesieniu do IV kwartału 2018 roku. Liczba nowych umów była mniejsza o 8,26% niż przed rokiem, ale wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła o 5,27%. W dalszym ciągu rośnie zatem średnia wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych, a I kwartał 2019 jest kolejnym z rzędu, w którym zaobserwowano taką tendencję.

Według analityków Centrum AMRON przy systematycznym wzroście średniej wartości kredytu hipotecznego, pomimo spadku liczby umów, w roku 2019 wynik akcji kredytowej na poziomie 200 tys. nowo udzielonych kredytów o wartości łącznej wyższej niż w roku poprzednim, przekraczającej poziom 55 mld złotych jest możliwy do osiągnięcia.

„Pierwszy kwartał 2019 okazał się stosunkowo korzystny pod względem wartości kredytów hipotecznych. Atmosferę na rynku inwestycji mieszkaniowych z jednej strony podgrzewa rosnące poczucie bezpieczeństwa polskich gospodarstw domowych, wynikające m.in. z deklaracji rządu o kolejnych transferach socjalnych, z drugiej natomiast – kreowany w mediach obraz atrakcyjności inwestowania na wynajem. Obok inwestorów szukających lokali na wynajem krótkoterminowy pojawili się inwestorzy stawiający na tzw. „flipping”, poszukujący na rynku wtórnym tanich mieszkań w złym stanie – do remontu i w celu ich szybkiej odsprzedaży. Na to nakłada się rosnąca dostępność kredytu hipotecznego i deklaracja Prezesa NBP o stabilności niskich stóp procentowych. Wyraźnym potwierdzeniem rosnącej dostępności kredytu hipotecznego jest dynamicznie rosnąca średnia wartość udzielanych kredytów hipotecznych, która w ciągu roku zwiększyła się o 14,5%. W odniesieniu do pozostałych obserwacji oznacza to również, że przeciętnie Polacy kupują nieco większe mieszkania, o lepszym standardzie, w lepszej lokalizacji, ale także – z nieco mniejszym udziałem wkładu własnego.” – komentuje sytuację na rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego po I kwartale wyniosła 268 135 zł – o 4 945 zł (1,88%) więcej niż przed trzema miesiącami. Zarówno w przypadku średniej wartości kredytów w złotych, jak i kredytów walutowych zaobserwowano identyczną tendencję jak dotychczas – wzrost średniej wartości kredytów w rodzimej walucie przy jednoczesnym spadku wartości kredytów walutowych. W odniesieniu do roku ubiegłego, średnia wartość kredytu ogółem wzrosła o 14,51%, a nominalnie o 33 982 zł, przy czym wzrost średniej wartości kredytu złotowego w stosunku rocznym przekroczył 15%.  Średnia wartość kredytu denominowanego spadła natomiast o 21,79%  czyli o 59 947 zł.

Udział kredytów walutowych w nowym portfelu hipotecznym jest stosunkowo stabilny i nie przekracza 2% wartości. Kredyty w złotych (Q1 2019) to natomiast 98,49% jego wartości i w tym przypadku również nie obserwujemy istotnych zmian. Pierwszy kwartał nie przyniósł zmian także w strukturze jakości portfela, która pozostała na identycznym poziomie jak przed trzema miesiącami. Odsetek kredytów zagrożonych ogółem wyniósł 2,48%. Wskaźnik ten poprawił się względem ubiegłego roku o 0,41 p.p. Udział zagrożonych kredytów w złotych spadł w ujęciu rocznym z poziomu 2,61% do 2,21%, a udział zagrożonych kredytów we frankach szwajcarskich z 3,85% do 3,45%, przy czym należy pamiętać, że w przeciwieństwie do portfela kredytów w złotych, wartość kredytów frankowych nie zwiększa się na skutek dopływu nowych kredytów.

W I kwartale 2019 roku zarówno średnia marża, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych minimalnie spadło w porównaniu do poprzedniego kwartału. Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w marcu bieżącego roku wyniosła 1,98%, co oznacza spadek o 0,04 p.p. w porównaniu do grudnia 2018 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M nie zmienił się i na koniec marca 2019 roku wyniósł 1,72%. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec I kwartału 2019 roku wyniosło 3,70% – o 0,04 p.p. mniej w porównaniu do grudnia ubiegłego roku.

W porównaniu do marca 2018 roku widać spadek kosztu kredytu mieszkaniowego. Średnia marża modelowego kredytu mieszkaniowego spadła o 0,08 p.p., a przeciętne oprocentowanie – o 0,09 p.p.

Na rynku mieszkaniowym kontynuowany był wzrost cen, choć zauważalny jest spadek tempa wzrostu. W I kwartale 2019 roku średnia cena transakcyjna 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w aglomeracji katowickiej wręcz spadła, a w Gdańsku praktycznie nie uległa zmianie. Jednak w odniesieniu do analogicznego kwartału 2018 roku we wszystkich badanych lokalizacjach zanotowano wzrost średniej ceny zakupu 1 mkw. powierzchni mieszkania na poziomie od 5% do 10%. Spadło również tempo wzrostu średniego czynszu najmu mieszkania.

Systematycznie spada liczba uzyskiwanych pozwoleń na budowę, jednak zdaniem ekspertów Centrum AMRON oznacza to raczej powrót do normalności po okresie boomu budowlanego, niż zapowiedź załamania na rynku budownictwa mieszkaniowego. Z sygnałów z sektora deweloperskiego wynika, że sprzedaż nowych mieszkań była o ponad 11% niższa niż przed rokiem. Na poziom aktywności deweloperów w kolejnych kwartałach może mieć wpływ – raczej negatywny – nowa ustawa deweloperska, obciążająca deweloperów składką na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Końcówka roku na rynku kredytów mieszkaniowych okazała się niemal tak samo dobra jak wszystkie poprzednie kwartały. Banki udzieliły 51,7 tys. nowych kredytów – tylko nieznacznie mniej niż w kwartale III, ale za to o nieco wyższej wartości – 13,6 mld zł. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i w konsekwencji okazał się on rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł. Tym samym, wyniki okazały się nieco wyższe niż zakładała prognoza Centrum AMRON z początku roku. Czynniki kształtujące warunki na rynku kredytów mieszkaniowych nie skłaniają jednak do dalszego optymizmu i dobry wynik roku 2018 trudno będzie powtórzyć w roku kolejnym.

W ciągu trzech ostatnich miesięcy 2018 banki udzieliły łącznie 51 703 nowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe – o 0,67%, mniej niż w III kwartale ubiegłego roku. Wartość akcji kredytowej była nieznacznie wyższa w ujęciu kwartalnym i wyniosła 13,626 mld zł – czyli o 0,41% więcej w porównaniu do poprzedniego okresu.

Identyczną tendencję zaobserwowano także w kwartale trzecim, co potwierdza fakt, że  Polacy zaciągają kredyty na coraz wyższe kwoty – średnia wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych systematycznie rośnie. W IV kwartale 2018 roku wyniosła ona 263 190 zł –  o 2 822 zł więcej (1,08%) w odniesieniu do III kwartału, mimo spadku średniej wartości kredytu walutowego (o 1 015 zł, czyli 0,46% do poziomu 218 030 zł). W tym samym okresie wzrosła jednak przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie – o 2 920 zł (1,12%) i wyniosła 264 004 zł. W stosunku do wartości odnotowanej na koniec 2017 r., średnia wartość kredytu ogółem wzrosła natomiast o 8,69% czyli o nieco ponad 20 tys. zł. W ciągu minionych 12 miesięcy zaobserwowano istotny spadek wysokości kredytów walutowych i znaczny wzrost wartości kredytów w PLN.

 „Wyniki roku 2018 zaskoczyły większość obserwatorów i analityków rynku kredytowego i mieszkaniowego. W całym  roku w Polsce udzielono 212 596 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 53,852 mld zł, czyli więcej odpowiednio o prawie 12% i o prawie 21% w porównaniu do wyników roku poprzedniego. Oznacza to, że wyniki akcji kredytowej minionego roku w ujęciu ilościowym były najlepsze od 2011 roku, natomiast w ujęciu wartościowym uzyskano trzeci wynik w historii po rekordowym roku 2007 i 2008. Spełniła się prognoza Centrum AMRON, zapowiadająca akcję kredytową w 2018 roku na poziomie przekraczającym 200 tysięcy kredytów o łącznej kwocie ponad 50 mld zł. Na koniec 2018 roku łączna liczba czynnych umów kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 246 296 sztuk a całkowity stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 415,158 mld zł.” – informuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Zdaniem ekspertów Centrum AMRON podobnie jak w latach poprzednich, sytuację na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i kredytów hipotecznych kształtowała przede wszystkim dobra koniunktura w polskiej gospodarce i związany z nią wzrost płac i siły nabywczej dochodów, a także historycznie niskie stopy procentowe NBP, utrzymujące niski koszt obsługi kredytu hipotecznego i zachęcające do poszukiwania alternatywnych do lokat bankowych możliwości lokowania oszczędności.

W efekcie w całym 2018 r. zaobserwowano dalszą poprawę jakości portfela kredytów mieszkaniowych. W samym kwartale IV udział kredytów zagrożonych ogółem spadł o 0,03 p.p. w ujęciu kwartalnym i wyniósł 2,48% wartości portfela. W ciągu całego roku natomiast jakość portfela poprawiła się łącznie o 0,31 p.p. Udział złotówkowych kredytów z zaległościami w spłacie spadł o 0,32 p.p., udział kredytów zagrożonych we franku szwajcarskim spadł o 0,34 p.p., natomiast udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych w pozostałych obcych walutach wzrósł o 0,16 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rekordowe poziomy odnotowuje także syntetyczny indeks dostępności mieszkaniowej M3 obrazujący możliwość nabycia mieszkania finansowanego kredytem dla modelowej rodziny. Jego wartość przez cały rok 2018 utrzymywała się na poziomie powyżej 200 punktów i na koniec IV kwartału wyniosła 207,48 pkt.

W 2018 roku padł kolejny rekord na rynku mieszkaniowym. Do użytkowania oddano 184 783 mieszkania i rozpoczęto budowę kolejnych 221 907, przy uzyskanych 257 072 pozwoleniach na budowę. Nawet w latach 2007-2008 nie uzyskano tak dobrych wyników. Wszystko to osiągnięto pomimo występowania tych samych co przed rokiem barier – konsekwentnego i dynamicznego wzrostu cen gruntów pod zabudowę oraz wzrostu kosztów budowy mieszkań, zarówno w zakresie wykonawstwa, jak i kosztów nabycia materiałów budowlanych.

Na rynku mieszkaniowym kontynuowany był wzrost cen. Tempo wzrostu było jednak nierównomierne w ciągu całego roku i w większości największych miast wyraźnie spowolniło w jego drugiej połowie. W porównaniu do IV kwartału 2017 roku we wszystkich badanych lokalizacjach doszło do wzrostu przeciętnej jednostkowej ceny zakupu mieszkania. Największy wzrost zanotowano w Gdańsku – o 10,49%, czyli 646 zł/m². Nieco mniejszą zmianę zarejestrowano w aglomeracji katowickiej, w Łodzi i w Poznaniu, odpowiednio o 7,67% (231 zł/m²), 5,76% (229 zł/m²) i 5,21% (299 zł/m²), natomiast w stolicy średnia cena wzrosła o 2,98%, czyli 235 zł/m².

Na koniec IV kwartału przeciętnie najwięcej za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić w Warszawie  – 8 117 zł, Gdańsku – 6 808 zł i Krakowie – 6 789 zł. We Wrocławiu i Poznaniu ceny ukształtowały się na poziomie odpowiednio 6 149 zł i 6 025 zł, natomiast relatywnie najmniej za metr kwadratowy kupujący płacili w Białymstoku – 4 584 zł, Łodzi – 4 201 zł i aglomeracji katowickiej – 3 242 zł. Tym samym, ceny nieruchomości mieszkaniowych zbliżają się do stawek sprzed 10 – 12 lat.

Zdaniem ekspertów Centrum AMRON, sytuacja na rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych oraz na samym rynku mieszkaniowym w 2019 r. będzie trudniejsza.

„Obserwowany spadek sprzedaży na rynku mieszkaniowym potwierdza, że deweloperzy po doświadczeniach z poprzedniego kryzysu starają się nie napędzać koniunktury, tylko spokojnie dystrybuują i przedkładają na rynku nowe mieszkania, ale już nie w takiej liczbie i nie w takim tempie jak kiedyś. W związku z tym ceny się stabilizują, a inwestorzy nie chcą na razie inwestować i czekają na spadki. Obserwujemy więc również spadek popytu. Możemy się więc spodziewać na pewno wyhamowania wzrostu cen, a być może nawet lekkiej korekty cen w 2019 roku i to byłoby dobre dla zainteresowania tym rynkiem. O ile nie będziemy mieć w najbliższych miesiącach do czynienia z dynamicznymi zmianami politycznymi, w tym regulacyjnymi i gospodarczymi w otoczeniu rynku mieszkaniowego, sytuację na rynku kształtować będzie przede wszystkim spowolnienie gospodarcze, wpływające na obniżenie popytu na mieszkania i rosnące koszty produkcji po stronie podażowej, wynikające zarówno z planowanych nowych regulacji, sytuacji na rynku gruntów pod zabudowę wielorodzinną, jak i stanu branży budowlanej. Będzie to prawdopodobnie najtrudniejszy od szeregu lat okres dla branży deweloperskiej a na rynkach największych polskich aglomeracji możemy mieć do czynienia ze słabnącą dynamiką wzrostów cen mieszkań i jednocześnie z dalszym ograniczeniem wolumenu obrotu. Również banki sygnalizują zaostrzenie polityki kredytowej, chociaż na razie, przynajmniej w polityce cenowej oferowanych kredytów hipotecznych tego zaostrzenia nie widać.” – komentuje dr Jacek Furga.

W III kwartale bieżącego roku rynek kredytów mieszkaniowych w dalszym ciągu notował dobre wyniki, jednak jego dynamika nieco osłabła. Mimo pojawiających się sygnałów o zaostrzaniu kryteriów udzielania kredytów, liczba i wartość nowych umów o kredyt mieszkaniowy była zbliżona do kwartału poprzedniego, choć minimalnie niższa – odpowiednio o 3,05% i 1,24%. Łącznie banki udzieliły 52 tys. nowych kredytów o wartości 13,5 mld zł i na koniec września poziom akcji kredytowej w tym roku osiągnął już 85-90% wartości roku poprzedniego.

W III kwartale 2018 roku akcja kredytowa w segmencie hipotecznym okazała się tylko nieznacznie niższa niż w poprzednich trzech miesiącach. Banki udzieliły klientom 52 051 kredytów mieszkaniowych – o 3,05% mniej niż w poprzednim kwartale (1 635 umów). Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 13,571 mld zł, co oznacza spadek o 2,620 mld zł, (1,24%) w porównaniu do poprzedniego kwartału. Mimo kwartalnego spadku, wyniki akcji kredytowej były dużo lepsze w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. W III kwartale 2018 roku zawarto o 6 227 (czyli 13,59%) więcej umów kredytowych, natomiast ich wartość była wyższa o 2,620 mld zł (23,93%) niż w III kwartale 2017 roku.

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych zanotowana w pierwszych trzech kwartałach 2018 roku pozwala sądzić, że całoroczne wyniki akcji kredytowej w Polsce będą bardzo dobre. W okresie od stycznia do września bieżącego roku udzielono 160 893 kredyty mieszkaniowe na kwotę 40,227 mld zł, co stanowi odpowiednio 84,40% i 90,25% wyników całego roku 2017.

„Dotychczasowe wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych wskazują, że banki przekroczą w tym roku poziom 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości przekraczającej 50 mld złotych, a więc na poziomie nie notowanym od 10 lat, od wybuchu kryzysu na międzynarodowych rynkach finansowych.” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

W III kwartale 2018 roku poprawie uległa jakość portfela kredytów mieszkaniowych. Według stanu na koniec września 2018 roku udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem wyniósł 2,51%, czyli o 0,26 p.p. mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Polepszeniu uległ stan portfela kredytów nie tylko w rodzimej walucie – udział kredytów mieszkaniowych z zaległościami w spłacie stanowił 2,28% portfela kredytów złotówkowych (mniej o 0,27 p.p. w porównaniu do stanu na koniec II kwartału 2018 roku), ale także walutach obcych. W przypadku portfela frankowego, poprawa wyniosła 0,28 p.p., a poziom kredytów zagrożonych zmniejszył się do 3,29% wartości portfela. Udział kredytów zagrożonych w pozostałych walutach obcych nie uległ zmianie i wyniósł 1,78%.

„Dobre warunki makroekonomiczne, wzrost poziomu płac, rekordowo niski poziom stóp procentowych, niska inflacja i niski poziom bezrobocia sprzyjają dyscyplinie płatniczej w segmencie kredytów mieszkaniowych, co widać nie tylko w przypadku portfela złotowego, ale i walutowego. Według danych NBP, poprawiła się jakość portfela frankowego, co jest o tyle znaczące, że w portfelu tym od 2012 roku praktycznie nie ma już dopływu nowych kredytów, tak jak w portfelu złotowym. Liczba kredytów frankowych regularnie zmniejsza się w wyniku spłaty i zamykania rachunków o ok. 20 tys. rocznie, co przy względnie stabilnej liczbie kredytów zagrożonych powinno znajdować odbicie w pogarszającym się współczynniku jakości portfela. Tymczasem w III kwartale zaobserwowaliśmy poprawę.” – komentuje dr Jacek Furga

Systematycznie rośnie natomiast średnia wartość kredytu mieszkaniowego, która w trzecim kwartale br. osiągnęła wysokość 260 tys. zł. Z jednej strony zaciąganiu wyższych kredytów sprzyjają dobre warunki makroekonomiczne w polskiej gospodarce i rosnące płace, z drugiej jednak strony zjawisko to jest wymuszane stałym wzrostem cen mieszkań oraz zainteresowaniem większymi powierzchniami. Podwyżki cen lokali wymuszane są z kolei szybko drożejącymi materiałami budowlanymi, rosnącymi cenami gruntów, a przede wszystkim rosnącymi kosztami pracy w sektorze budowlanym. Wszystko to napędzane jest wzmożoną podażą, która próbuje odpowiedzieć na duży popyt na mieszkania. Popyt podtrzymują z kolei tanie kredyty.

Zdaniem ekspertów Centrum AMRON, niepokojącym sygnałem na rynku nieruchomości staje się powrót cen transakcyjnych na rynku pierwotnym do poziomów sprzed kryzysu finansowego. Tempo wzrostu cen, zwłaszcza w ostatnim roku, było stosunkowo wysokie. W porównaniu do III kwartału 2017 roku, we wszystkich analizowanych lokalizacjach zanotowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania od prawie 13% w Gdańsku, poprzez 9% w aglomeracji katowickiej, do 6% we Wrocławiu. Rosną również stawki czynszu najmu mieszkań. Największą zmianę w okresie ostatnich 12 miesięcy zanotowano w Warszawie – wzrost o 10,07%, w Gdańsku – o 11,90% i w Łodzi – o 12,79%. W pozostałych miastach czynsze wzrosły o ok. 4%.

„Ogólnie na rynku panuje optymizm. Polacy ze wsparciem kredytów hipotecznych, ale również za gotówkę, z powodzeniem realizują nieformalny program „Mieszkanie na wynajem”, oferując na rynku kolejne mieszkania. Z zestawienia liczby podatników rozliczających dochód z najmu wynika, iż liczba podatników oferujących na wynajem co najmniej jeden lokal mieszkalny wzrosła z 532 tys. w roku 2013 do 611 tys. w roku 2015. Według szacunków Stowarzyszenia „Mieszkanicznik” ta liczba przekracza obecnie 650 tys. osób. Szybko rośnie też liczba osób osiągających dochody wyłącznie z najmu, która w roku 2013 liczyła 25 tys. osób, a obecnie przekracza 50 tys. Trudno się zresztą dziwić. Według monitoringu Centrum AMRON stawki czynszu wzrastają w okresie ostatnich 4 lat zdecydowanie szybciej niż ceny transakcyjne mieszkań” – podsumowuje dr Furga.