Archiwa: Raport Amron-SARFiN

W zestawieniu z wynikami I kwartału 2023 r., w którym zanotowano długo oczekiwany wzrost, tak w ujęciu liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, II kwartał 202 3 roku to kontynuacja i umocnienie dobrych wyników. Jednak skala kredytowania hipotecznego nadal utrzymuj e się n a niskim poziomie, a wysoką dynamikę wzrostów należy przypisać przede wszystkim efektowi bazy, w tym przypadku katastrofalnym wynikom notowanym w poprzednich okresach.

W II kwartale 2023 r. udzielono 30 798 kredytów mieszkaniowych, czyli o 40,19% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 51,22% zanotowano również w odniesieniu do wartości zawartych umów. II kwartał ’23 zamknięto z wynikiem 11,3 mld zł. Rekordowo przedstawia się średnia wartość udzielonego kredytu ogółem, notowana
w II kwartale 2023 roku na poziomie 366 139 złotych. To wzrost o 7,87% w porównaniu do wyników I kw. 2023. Poprzedni rekord padł w I kwartale 2022 roku – 353 727 złotych.

Podobnie jak w pierwszym kwartale 2023 roku , ożywienie rynku kredytowego to wynik kilku czynników, m.in. działań Rady Polityki Pieniężnej, która od września 2022 r. utrzymuje stopę referencyjną NBP na stabilnym poziomie 6,75%, co w efekcie pozwoliło obniżyć WIBOR 3M do poziomu 6,90% na koniec drugiego kwartału. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec czerwca 2023 roku wyniosło 8,77%, czyli o 0,29 p.p. mniej w porównaniu do analogicznego okresu roku
poprzedniego. Ponadto w lutym 2023 r., Komisja Nadzoru Finansowego zweryfikowała swoje stanowisko z marca 2022 r. i obniżyła wysokość buforu dla badania zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, z poziomu 5% do 2,5% dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. Kolejnym czynnikiem, który zdaniem ekspertów także wpłynął na ożywienie rynku kredytowego w II kwartale ’23 jest rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%”. Osoby, które nie miały możliwości skorzystać z programu, z wyprzedzeniem sięgnęły po komercyjny kredyt hipoteczny, a by zdążyć z wyborem mieszkania i zapłacić w miarę rozsądną cenę.

Drugi kwartał 2023 r. to kolejny okres z wyższym poziomem spłat czynnych kredytów niż tych nowo udzielanych. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce wyniosła 2,303 mln. Do kwoty 478,634 mld zł, czyli o prawie 7 mld złotych w porównaniu z I kw. ’23 zmalała ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych.

Drugi kwartał br. w sektorze mieszkaniowym to utrzymująca się ostrożność inwestycyjna. Wprawdzie w porównaniu z danymi za I kwartał 20 23 r. wskaźniki mieszkaniowe wzrosły, ale już w zestawieniu z wynikami II kwartału 2022 roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto była niższa o 29,20%, a liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie o 35,46%. Wzrost zanotowano w przypadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania o 3,31% więcej niż rok wcześniej.

W odniesieniu do dynamicznych spadków akcji kredytowej notowanych w 2022 roku, pierwszy kwartał 2023 przyniósł długo wyczekiwany wzrost, dotyczący zarówno liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. Jednak zdaniem ekspertów, skala kredytowania hipotecznego nadal pozostaje na bardzo niskim poziomie. Wysoką dynamikę wzrostów przypisać należy głównie efektowi bazy, czyli katastrofalnym wynikom 2022 roku. W I kwartale 2023 r. udzielono 21 968 kredytów mieszkaniowych, o 16,04% więcej niż w IV kwartale ‘22. W porównaniu do ostatniego kwartału ub. roku, wzrost o 21,14% zanotowano również w odniesieniu do wartości zawartych umów. I kwartał ’23 zamknięto z wynikiem 7,472 mld zł (dla porównania w IV kw. 22 było to 6,2 mld zł).

Zaobserwowane w pierwszym kwartale ożywienie rynku kredytowego to wynik kilku czynników, m.in. działań Rady Polityki Pieniężnej, która od września ’22 utrzymuje stabilny poziom stopy referencyjnej NBP w wysokości 6,75%. Dzięki podjętym działaniom udało się obniżyć WIBOR 3M – z 7,60% w listopadzie 2022 roku do poziomu 6,90% na koniec pierwszego kw. ’23. Ponadto – m.in. wskutek wystąpień Związku Banków Polskich – Komisja Nadzoru Finansowego zweryfikowała swoje stanowisko z marca 2022 r. i w efekcie w lutym ‘23 obniżyła wysokość buforu dla badania zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, z poziomu 5% do 2,5% dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. W I kw. ’23 zanotowano wzrost średniej wartości nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego z poziomu 325 tys. zł na koniec 2022 roku do 339 552 zł, co stanowi wzrost o 4,43%.

Według stanu na dzień 31 grudnia 2022 r., liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce wyniosła 2 366 262. Z danych za pierwszy kwartał 2023 wynika, że na koniec I kwartału br. było ich o ponad 38 tys. mniej. O ponad 25 mld złotych – do kwoty 486 mld zł – zmalała również wartość portfela hipotecznego.

W sektorze mieszkaniowym wykazano w I kwartale ‘23 zrozumiałą ostrożność inwestycyjną, zwłaszcza przy szybko rosnących kosztach budowy. W zestawieniu z danymi za I kwartał 2022 r., o 27,61% spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, a o 33,66% niższa była liczba uzyskanych pozwoleń budowlanych. Nieznacznie, bo zaledwie o 0,08%, wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania.

I kwartał 2023 przyniósł wyraźny wzrost cen średnich na rynkach mieszkaniowych największych miast w Polsce. Największy wzrost zanotowano w Krakowie – o 5,95%, Warszawie – 4,38% oraz Poznaniu o 4,12%.

W pierwszym kwartale 2023 roku odnotowano zdecydowany wzrost podaży mieszkań w większości największych miast Polski. Zdaniem ekspertów, w kolejnych kwartałach można spodziewać się ograniczenia tempa wzrostów czynszów lub nawet ich spadków. W I kw. ‘23 najwyższy wzrost w stosunku do poziomu czynszu notowanego w poprzednim kwartale odnotowano w Katowicach – 3,64%.

Zdaniem dr. Jacka Furgi, Prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich, „(…) w interesie państwa powinno leżeć nie tylko spektakularne wspieranie popytu, lecz przede wszystkim zwiększanie podaży na rynku mieszkaniowym.”

 „Nie czekamy na kolejną „niespodziankę mieszkaniową” ze strony rządu. Czekamy na możliwość rzetelnej dyskusji, wymiany argumentów i przedstawienia realnych liczb. Wykorzystajmy szansę na uruchomienie w Polsce kredytu kontraktowego o stałej stopie w formule kas budowlanych czy wreszcie na ostateczne udrożnienie kulejącego od 25 lat procesu emisji i obrotu listami zastawnymi.” – podkreślił dr Jacek Furga.

W odniesieniu do dynamicznych zmian notowanych w poprzednich miesiącach, czwarty kwartał 2022 roku przyniósł pewne symptomy stabilizacji, zarówno w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych, jak i na rynku mieszkaniowym, choć wyniki obu sektorów nie napawają optymizmem. W IV kw. 2022 udzielono 18 932 kredytów mieszkaniowych, czyli o 10,77% mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość kredytów wyniosła 6,2 mld zł, o 11,97% mniej niż w III kwartale ubiegłego roku.

W całym 2022 roku banki udzieliły 126 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, co oznacza spadek aż o 50,75% w stosunku do rekordowych wyników za 2021 rok. W ujęciu wartościowym, osiągnięty w 2022 roku wynik 43,6 mld zł był niższy o 49,11% niż przed rokiem.

Podwyżki podstawowych stóp procentowych zapoczątkowane w październiku 2021 r. skutkowały coraz wyższymi wzrostami wskaźnika WIBOR, co w efekcie przełożyło się na jeszcze droższy kredyt hipoteczny. Rok 2022 rozpoczęto ze stopą referencyjną NBP na poziomie 1,75%, a zamykano ze stopą referencyjną w wysokości 6,75%. Po raz pierwszy od roku 2012 zanotowano spadek średniej wartość nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego. Z rekordowego poziomu 353 tys. złotych na koniec I kw. 2022 r. spadł do 325 tys. zł na koniec roku 2022.

Od początku roku 2022 obserwowano nie tylko systematyczny spadek wolumenu nowej akcji kredytowej, ale również systematyczny spadek liczby i wartości portfela czynnych umów kredytowych. Według stanu na dzień 31 grudnia 2022 r. liczba czynnych umów kredytu mieszkaniowego w Polsce wyniosła 2 366 262. Oznacza to spadek o 2,95% w IV kwartale 2022 roku, czyli nominalnie o 71 875 kredytów w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. W stosunku do liczby czynnych kredytów notowanej w końcu 2021 roku oznacza to spadek o 182 298 umowy (7,15%).

Pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań sektor mieszkaniowy zanotował najlepszy wynik od 1979 roku. W 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów – o kilka tysięcy więcej niż w rekordowym roku 2021.

W sektorze budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano najpoważniejsze zahamowanie koniunktury od kilkunastu lat. Deweloperzy sprzedali w 2022 r. o 38% mniej mieszkań niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji osiągnięto poziom z lat 2013-2014. Ograniczony dostęp do kredytów, spadek sprzedaży mieszkań i skokowy wzrost kosztów budowy skutkowały wyraźnym spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę. Liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o ponad 30%. W 2022 roku zaczęto budować aż o 77 tysięcy mniej mieszkań niż rok wcześniej.

Spadek liczby transakcji i znaczące ograniczenia liczby udzielanych kredytów hipotecznych spowodowały w 2022 r. zahamowanie wzrostu cen transakcyjnych. Na koniec roku sięgał średnio około 3% dla największych aglomeracji. Najwyższy wzrost cen, na poziomie 6,8%, odnotowano we Wrocławiu.

Wzrost kosztów utrzymania oraz wysokie oprocentowanie kredytów to w efekcie spadek dostępności mieszkań. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 spadł z utrzymującego się przez ostatnich 5 lat poziomu powyżej 200 pkt. do poziomu zbliżonego do notowanego w roku 2012.

Spadek dostępności cenowej mieszkań oraz spadek zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, spowodowały przesunięcie znacznej części popytu z rynku mieszkaniowego na rynek najmu. Wprawdzie czwarty kwartał 2022 roku przyniósł wyraźne spowolnienie wzrostu stawek czynszów, jednak w skali roku wzrosty miały nadal wynik dwucyfrowy. W ujęciu rocznym najwyższą dynamikę czynszu, w wysokości 19,16%, odnotowano w Krakowie.

Wskutek wystąpień Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Związku Firm Doradztwa Finansowego oraz Związku Banków Polskich, Komisja Nadzoru Finansowego częściowo wycofała się z wprowadzonego w kwietniu 2022 roku buforu bezpieczeństwa. W związku ze zamianą wskaźnika WIBOR na WIRON kredytobiorcy wiążą nadzieje na niższą cenę kredytu. To może przełożyć się na wynik ok. 85 – 90 tys. kredytów o wartości ok. 30 mld zł w roku 2023.

Zdaniem dr. Jacka Furgi, Prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich budownictwo mieszkaniowe może i powinno być wykorzystane, wzorem innych krajów, jako jedno z najbardziej efektywnych kół zamachowych gospodarki. W interesie państwa powinno więc leżeć wspieranie zarówno popytu, jak również podaży na rynku mieszkaniowym. Zdecydowanie stać nas na wyższą niż dotychczas skalę wydatków budżetowych na ten cel. To się nam wszystkim po prostu opłaca. Najnowsze analizy wykazują, że z ceny płaconej deweloperowi przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, aż 37% trafia do budżetu państwa w postaci równego rodzaju opłat i podatków.

Związek Banków Polskich od lat niezmiennie rekomenduje realizację w Polsce rozwiązań i instrumentów finansowych zapewniających w sąsiednich krajach nieporównywalnie efektywniejsze zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Potrzebujemy rozwiązań systemowych, efektywnych, powszechnych i wieloletnich.
– podkreśla dr Jacek Furga.

W pierwszym kwartale 2022 obserwowaliśmy znaczące zmiany na rynku nieruchomości w Polsce. Rosyjska inwazja na Ukrainę wywołała nie tylko zmniejszenie optymizmu konsumenckiego, ale również szereg negatywnych konsekwencji, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej, co przełożyło się na spadek aktywności deweloperów. Skutki agresji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę widać już w liczbach dotyczących rynku mieszkaniowego za I kwartał 2022 roku i będziemy się z nimi mierzyć przez kolejne kwartały.

W raporcie za pierwszy kwartał odnotowano wyraźny spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była mniejsza o 25,27%, a ich wartość była niższa o 24,59% w porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku. Łączna liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce na dzień 31 marca br. wyniosła 2 528 101 sztuk, tj. mniej o 0,8%, czyli nominalnie o 20 459 kredytów w porównaniu do stanu na koniec IV kwartału 2021 roku.

– Do zmian skali popytu na rynku mieszkaniowym przygotowują się również deweloperzy. W pierwszym kwartale bieżącego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 31 675 mieszkań, a więc aż o 17,40% mniej niż w IV kwartale 2021 roku oraz o 21,07% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenia w I kwartale 2022 roku spadła o 4,70%. Największy spadek odnotowano w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie styczeń – marzec było ich aż o 33,95% mniej niż w kwartale poprzednim – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

W I kwartale 2022 roku liczba pozwoleń na budowę mieszkań uzyskanych przez deweloperów stanowiła 66,83% wszystkich pozwoleń na budowę uzyskanych w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, wyniosła 59,44% wszystkich rozpoczętych inwestycji, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów stanowiła 53,61% wszystkich ukończonych mieszkań.

W największych polskich miastach nadal dostrzegalny jest wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania, jednak ze zdecydowanie mniejszą dynamiką, niż w poprzednim kwartale. Najwyższy wzrost średniej ceny nominalnej, o 2,70%, odnotowano w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna w I kwartale 2022 roku wyniosła 11 382 zł/m². Spośród największych miast Polski, Gdańsk był jedynym miastem, w którym odnotowano spadek średniej ceny o 0,44%. Z raportu wynika, że w żadnej lokalizacji wzrost średnich cen nie przekroczył poziomu 3%. W relacji do analogicznego okresu w 2021 roku, największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w Poznaniu (o 13,71%), Warszawie (12,99%) oraz Krakowie (12,81%).  Najniższy wzrost wystąpił natomiast w Gdańsku i wyniósł 8,36%.

Fala napływu uchodźców z Ukrainy wywołała dynamiczny wzrost stawek najmu mieszkań. Co jednak istotne, w dużej części było to dość specyficzne zapotrzebowanie na najem na stosunkowo krótki okres – około jednego kwartału. Dalszy rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym jest w dużej mierze uzależniony od wydarzeń w Ukrainie i ewentualnej gotowości uchodźców do powrotu do domu, jak i możliwości wchłonięcia przez polski rynek pracy znaczącej liczby pracowników z Ukrainy.

Raport za pierwszy kwartał 2022 roku wykazuje także wzrosty średnich czynszów najmu mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach. Najwyższą zmianę w porównaniu do ostatniego kwartału 2021 roku odnotowano we Wrocławiu, aż o 10,18%. Natomiast w Warszawie średni czynsz najmu mieszkania wyniósł 2 042 zł i był wyższy od notowanego kwartał wcześniej o 8,27% (156 zł).

Eksperci z Centrum AMRON przewidują, że ceny transakcyjne metra kwadratowego w bieżącym roku wciąż będą rosły, lecz w wolniejszym tempie niż w latach 2018 – 2021. Wzrosty cen będą także wynikały z wyższych kosztów budowy, spowodowanych m.in. szybko rosnącą inflacją. Wzrastająca inflacja oraz niepewności związane z nowymi zasadami podatkowymi w ramach Polskiego Ładu, które zostały wprowadzone na początku roku, w znacznym stopniu wpłynęły na zachowania potencjalnych kredytobiorców i nabywców mieszkań. W efekcie wartość wskaźnika dostępności mieszkaniowej IDM M3 spadła aż do poziomu z roku 2014.

– Sektor bankowy po raz kolejny znalazł się między młotem a kowadłem. Z jednej strony Rada Polityki Pieniężnej przez 8 kolejnych miesięcy podejmuje decyzje o podwyżkach stóp procentowych NBP. Skutkuje to wzrostem wskaźnika WIBOR, co z kolei przekłada się na coraz droższą obsługę kredytów hipotecznych. Z drugiej strony nie tylko rząd, ale również partie opozycyjne zrzucają winę za wzrost kosztu obsługi kredytu na banki i bez jakichkolwiek zahamowań, jak z rękawa sypią propozycjami rozwiązań, które mają ulżyć kredytobiorcom w spłacie kredytu – komentuje dr Jacek Furga.

Z analiz Centrum AMRON wynika, że udział nowych kredytów ze wskaźnikiem LtV wyższym od rekomendowanego przez KNF poziomu 80% spadł z poziomu ponad 53% w roku 2013 do poziomu 26% w I kwartale 2022 roku.

Po raz pierwszy w okresie monitorowania rynku przez Centrum AMRON liczba nowo udzielonych kredytów okazała się niższa od liczby kredytów spłaconych w tym samym okresie. W II kwartale 2022 udzielono 38 398 kredytów mieszkaniowych, czyli o 43,70 proc. mniej niż w ubiegłym roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 13,536 mld zł, co oznacza spadek o 3 396 mln zł, czyli 20,06% w odniesieniu do I kwartału bieżącego roku i 38,85% do analogicznego okresu w 2021 roku. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego utrzymuje się na poziomie ok. 350 tys. zł.

Kolejne podwyżki stóp procentowych NBP oraz rekomendacja KNF w zakresie stosowania w procesie analizy zdolności kredytowej podwyższonego buforu bezpieczeństwa aż do 5%, także przy kredytach o stałej stopie procentowej, spowodowało zaostrzenie polityki kredytowej banków w zakresie kredytów mieszkaniowych. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec II kwartału 2022 roku wyniosło 9,03%, czyli o 2,25% więcej w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału. W stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, przeciętne oprocentowanie było wyższe o 6,55 %.

– Sektor bankowy nadal jest w niełatwym położeniu. Z jednej strony Rada Polityki Pieniężnej przez kolejne miesiące podejmuje decyzje o podwyżkach stóp procentowych NBP. Skutkuje to wzrostem wskaźnika WIBOR, co z kolei przekłada się na coraz droższą obsługę kredytów hipotecznych. Z drugiej strony nie tylko rząd, ale również partie opozycyjne zrzucają winę za wzrost kosztu obsługi kredytu na banki i przedstawiają różne propozycje rozwiązań, które mają ulżyć kredytobiorcom w spłacie kredytu. Dodatkowo koszty generowane przez wakacje kredytowe dla sektora bankowego mogą zdecydowanie osłabić ofertę banków w zakresie udzielania nowych kredytów hipotecznych. Tym bardziej, że kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, który przez dziesięciolecia traktowany był jako bezpieczny, długoterminowy instrument finansowy, stanowiący podstawę budowania wieloletniej, pozytywnej relacji banku z klientem, stał się dla banków, za sprawą kolejnych nieprzemyślanych decyzji politycznych, instrumentem wysokiego ryzyka – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Według stanu na dzień 30 czerwca bieżącego roku, liczba czynnych kredytów mieszkaniowych spadła do poziomu 2 483 539 sztuk. Oznacza to spadek o 2,55% w II kwartale 2022 roku, czyli nominalnie o 65 021 kredytów mniej w porównaniu do stanu na koniec I kwartału 2022 roku.

W drugim kwartale, mimo spadającej akcji kredytowej, odnotowano wzmożony ruch budowlany. Liczba rozpoczętych budów ogółem była wyższa o 24,65% niż w pierwszym kwartale, a liczba uzyskanych pozwoleń budowlanych wzrosła o 19,30%. Deweloperzy rozpoczęli budowę 39 888 mieszkań, czyli 25,93%. więcej niż w poprzednim kwartale. Na poprawę wyników wpływ miała nowelizacja tzw. Ustawy deweloperskiej, nakładająca na deweloperów obowiązek odprowadzania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W porównaniu do analogicznego okresu 2021 roku, zanotowano spadek liczby rozpoczynanych budów mieszkań o 17,88%. W przypadku sektora deweloperskiego spadek ten wyniósł 16,12%.

Drugi kwartał 2022 roku przyniósł zróżnicowanie dynamiki średnich cen mieszkań w badanych lokalizacjach. Wzrastające ceny nie przekroczyły jednak poziomu wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych notowanego przez GUS, który dla II kwartału 2022 roku wyniósł 5,8%. Najwyższy wzrost średniej ceny nominalnej, zanotowano w Łodzi – 4,78%. i Wrocławiu – 4,77%. Natomiast w Warszawie i Poznaniu odnotowano spadki cen, odpowiednio o 1,17%. i o 2,01 %.

Jak wynika z raportu za drugi kwartał 2022, rynek najmu po dynamicznych zmianach notowanych w I kwartale bieżącego roku, nieco się ustabilizował. Część uchodźców, którzy po wybuchu wojny w Ukrainie poszukiwali schronienia w Polsce, powróciła do kraju lub wyjechała do innych krajów Unii Europejskiej, co przyczyniło się do obniżenia presji popytu na wysokość stawek czynszu najmu mieszkań w największych polskich miastach. Mimo to wzrosty średnich czynszów najmu mieszkań były ponownie obserwowane we wszystkich badanych lokalizacjach. Były to jednak wzrosty o dynamice znacznie niższej niż miało to miejsce w I kwartale bieżącego roku. Najwyższy wzrost w stosunku do poziomu czynszu notowanego w poprzednim kwartale odnotowano w Poznaniu – 5,57%. Nieco wolniej rosły stawki czynszu w Katowicach – o 4,28%. Średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie w II kwartale 2022 roku wyniósł 2 087 zł i był wyższy od notowanego kwartał wcześniej o 2,20% (45 zł).

Trzeci kwartał 2022 roku przyniósł dalszy, dynamiczny spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych. Od lipca do września udzielono ich 21 218, czyli o 68,96 proc. mniej niż analogicznym okresie ubiegłego roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 7,007 mld zł, co oznacza spadek o 6 528 mln zł, czyli 48,23% w odniesieniu do II kwartału bieżącego roku i o 69,83% do III kwartału 2021 roku.

Dynamiczny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe wywołał nieznaczne poluzowanie polityki kredytowej banków. Na koniec trzeciego kwartału średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 1,99%, czyli mniej o 0,02 p.p. w porównaniu do końca II kwartału 2022 roku.

Po raz pierwszy od 2012 roku mamy do czynienia z przełamaniem wzrostowego trendu średniej wysokości kredytu hipotecznego. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego w III kwartale 2022 roku wyniosła 329 569 zł, czyli o 5,87% mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,85% mniej niż rok wcześniej. Notujemy również wyraźną zmianę struktury rynku pod względem wysokości wskaźnika LtV – wzrosty udziału w rynku kredytów udzielonych z wkładem własnym powyżej 50%, a więc kredytów „wspierających” zakupy gotówkowe, często warunkowane wcześniejszą sprzedażą innych nieruchomości.

Do spadającej liczby udzielanych kredytów dostosowuje się rynek mieszkaniowy. W stosunku do notowań z poprzedniego kwartału spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, wyniósł 44,18%. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie była niższa niż kwartał wcześniej o 33,74%. Łącznie, od stycznia do października 2022 roku rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań tj. o 25,3% mniej niż przed rokiem. Tak głębokie spadki w trzecim kwartale w części można przypisać zwiększonej aktywności sektora deweloperskiego w kwartale poprzednim, związanej z wejściem w życie forsowanej przez UOKiK znowelizowanej ustawy deweloperskiej (efekt wysokiej bazy). W sytuacji załamania na rynku kredytów hipotecznych trudno spodziewać się jednak szybkiego powrotu do skali budownictwa mieszkaniowego, do której przyzwyczailiśmy się w ostatnich latach.

W trzecim kwartale roku 2022 ponownie notowaliśmy zróżnicowaną dynamikę zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Polski. – Wyraźnie zmierzamy w stronę stabilizacji cen transakcyjnych, która może trwać przez co najmniej najbliższe dwa – trzy lata, co przy wysokiej inflacji oznaczać będzie de facto realny spadek cen mieszkań. To z kolei, po oswojeniu się potencjalnych nabywców z wysokim poziomem oprocentowania kredytu hipotecznego, może skutkować utrzymaniem akcji kredytowej na poziomie obserwowanym w minionym kwartale. W skali roku przełoży się to na wynik ok. 80 – 85 tys. kredytów w roku 2023. Oczywiście wiele zależy od sytuacji za naszą wschodnią granicą oraz od rozstrzygnięć w polskim rządzie na temat skorzystania ze środków europejskich na realizację KPO.  – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Notowany w trzecim kwartale roku wzrost kosztów utrzymania i oprocentowania kredytów wywołał dalszy spadek dostępności mieszkań. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 osiągnął poziom zbliżony do 134 pkt., notowany ostatnio na przełomie 2011 i 2012 roku. Jednak po uwzględnieniu 5% bufora, wymaganego przez zapisy Rekomendacji S KNF, poziom indeksu wyniósł zaledwie 94,02 punkty, co jest wynikiem porównywalnym z notowaniami z przełomu 2007 i 2008 roku – okresu o najniższej dostępności mieszkań w historii notowań IDM. Spadki dostępności cenowej mieszkań i zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, spowodowały z kolei przesunięcie znacznej części popytu z rynku mieszkaniowego na rynek najmu wywołując presję na dalsze wzrosty czynszów najmu.

W dniu 18 października 2022 roku Prezes ZBP wystąpił do KNF z wnioskiem o obniżenie wymogu wprowadzonego z początkiem kwietnia br. buforu ostrożnościowego w wysokości 5 p.p. do uwzględnienia w procesie badania zdolności kredytowej. W odpowiedzi datowanej 16 listopada 2022 roku  KNF przyznał, że temat bufora jest przedmiotem wewnętrznych prac w Urzędzie Komisji Nadzoru Finansowego.  W odpowiedzi KNF zawarte zostało stwierdzenie, że  bufor nie dotyczy kredytów o stałej stopie. KNF przyznał również, że dla kredytów oprocentowanych tymczasowo stałą stopą procentową wpływ ryzyka wzrostu stopy procentowej jest jednak inny niż w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu. To otwiera w ocenie ZBP możliwość dyskusji w gronie banków odnośnie podejścia do poziomu bufora w przypadku coraz bardziej popularnych kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu.  Tutaj pojawia się jednak inny nierozwiązany problem – sposobu wyznaczenia rekompensaty dla banku w przypadku wcześniejszej spłaty przez kredytobiorcę takiego kredytu.

Oczekujemy aktywniejszego włączenia się rządu w poszukiwanie efektywnych rozwiązań problemu dostępności mieszkań. Sygnalizowane po raz kolejny przez rząd zapowiedzi, zgłoszone po raz pierwszy jeszcze we wrześniu br., o oferowaniu na pierwsze mieszkanie kredytów o oprocentowaniu na poziomie 2%, do dziś nie doczekało się dalszych szczegółów. Tymczasem rząd koncentruje się na działaniach ograniczających możliwość oferowania mieszkań na wynajem zarówno przez osoby fizyczne, jak i przez podmioty typu PRS. – komentuje dr Jacek Furga.

Wakacje kredytowe, z których zdecydowała się skorzystać około połowa uprawnionych (860 tysięcy kredytobiorców) sprawiły, że  banki w kolejnych miesiącach drugiej połowy br. notują olbrzymie straty. III kwartał zakończył się dla sektora bankowego stratą  ponad 6 mld złotych a łączna kwota strat przewidywanych przez sektor bankowy szacowana jest na co najmniej 12 – 13 mld złotych.

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2021 zakończył się rekordowo wysokim wynikiem w segmencie kredytów mieszkaniowych. Z kwotą ponad 86 mld złotych nowo udzielonych kredytów, sektor bankowy osiągnął historycznie najwyższy wynik, a liczba nowych umów w ciągu roku zwiększyła się o 256 tys. Całkowita liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy przekroczyła 2,5 mln sztuk, a zadłużenie z ich tytułu – 500 mld zł. Choć wyniki w czwartym kwartale pozostawały na relatywnie wysokim poziomie, widoczny są już sygnały osłabienia akcji kredytowej. Wzrostowy trend utrzymał się za to w sferze cen mieszkań na większości rynków największych polskich miast oraz średniej wartości udzielanego kredytu – wynika z najnowszej, 50. edycji Raportu AMRON-SARFiN.

Bieżąca edycja kwartalnego Raportu AMRON-SARFiN, publikowanego przez Centrum AMRON i Związek Banków Polskich, to już jego 50. odsłona.

Przez ostatnie 13 lat systematycznie, co kwartał, dostarczamy Państwu aktualne informacje o akcji kredytowej polskich banków w obszarze finansowania nieruchomości mieszkaniowych oraz o trendach i cenach transakcyjnych na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Niezmiennie wskazujemy także inicjatywy służące poprawie efektywności rozwiązań w sferze finansowania budownictwa mieszkaniowego służące rozwojowi i stabilności polskiego rynku. W najnowszej, szczególnej edycji Raportu prezentujemy wyniki czwartego kwartału i całego roku 2021, a ponadto pokazujemy zdecydowanie dłuższą perspektywę, sięgającą do naszego Raportu nr 1 z listopada 2009 roku, szczególnie przydatną jako punkt odniesienia w analizie dynamicznych zmian, które obserwujemy na rynku w ostatnich miesiącach – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Jak wynika z Raportu, rok 2021 okazał się dla segmentu kredytów hipotecznych oraz dla rynku mieszkaniowego w ogóle rokiem bardzo dobrym – pomimo utrzymującego się stanu zagrożenia pandemicznego. Z kwotą ponad 85,7 mld złotych, sektor bankowy osiągnął najwyższy w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych  wynik akcji kredytowej, który okazał się o 41% wyższy niż w rekordowym dotychczas roku 2019. W 2021 roku banki udzieliły łącznie 256 456 nowych kredytów mieszkaniowych i jest to najlepszy wynik osiągnięty przez sektor bankowy od roku 2008 – o jedną czwartą wyższy niż w roku 2020.

W ostatnim kwartale 2021 roku zaobserwowano jednak pewne osłabienie akcji kredytowej. Zamknął się on nieco niższymi wynikami w stosunku do III kwartału. Liczba kredytów mieszkaniowych wyniosła 63 918 sztuk – o 6,49% mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału, a wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 22,453 mld zł, co oznacza spadek o 777 mln zł, (-3,34% w odniesieniu do poprzedniego kwartału).

Rok 2021 przyniósł kontynuację trendu wzrostowego średniej wartości kredytu hipotecznego. Jego przeciętna wartość w ciągu 12 miesięcy wyniosła 334 119 zł i była to również najwyższa średnioroczna wysokość kredytu hipotecznego notowana w badaniach Centrum AMRON. Ponadto, w samym IV kwartale średnia wysokość kredytu sięgnęła już 350 tys. zł, co znacząco obrazuję sytuację w sferze cen nieruchomości i rozpędzoną inflację.

Jak zauważają eksperci Centrum AMRON, dla tak wysokiej akcji kredytowej obserwowanej w całym roku 2021, nie bez znaczenia była seria obniżek stóp procentowych NBP dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej jeszcze w roku 2020, co skutkowało historycznie niskim oprocentowaniem kredytów.  W połączeniu z dynamicznie rosnącą  inflacją, niskie stopy procentowe przekreśliły sensowność i opłacalność oszczędzania na lokatach bankowych. Dodatkowym bodźcem zachęcającym do decyzji o zakupie nieruchomości mogły także być konsekwentne – aż do września 2021 roku – zapewnienia Prezesa NBP o stabilności stóp procentowych przez co najmniej kilkanaście kolejnych miesięcy. W efekcie na koniec 2021 roku łączna liczba czynnych kredytów mieszkaniowych osiągnęła poziom 2 548,5 tys.  sztuk, a całkowity stan zadłużenia z tego tytułu wyniósł 511,3 mld zł.

Ostatni kwartał 2021 roku zaskoczył – zwłaszcza liczącą około 340 tys. osób grupę świeżo upieczonych kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty w okresie od II kwartału 2020 roku do III kwartału 2021 roku  Na koniec roku 2020 średni koszt kredytu wynosił  2,49%, a na koniec roku 2021 – już 4,70%, co przy zaciągniętym dopiero co kredycie o średniej wartości 330 tys. złotych oznacza wzrost miesięcznego kosztu obsługi kredytu o 607 złotych. A przecież można się spodziewać, że Rada Polityki Pieniężnej, której trzykrotne decyzje o podwyższeniu podstawowych stóp procentowych w miesiącach październiku, listopadzie i w grudniu 2021 roku doprowadziły do tak drastycznego wzrostu kosztów obsługi kredytu, jeszcze nie zakończyła cyklu podwyżek. Przy okazji publikacji kilku poprzednich Raportów AMRON-SARFiN w trakcie towarzyszących temu konferencji prasowych przestrzegaliśmy przed takim scenariuszem, a ZBP uruchomił także kampanię informacyjną wyjaśniającą zasady działania zmiennych stóp procentowych. Niemniej, sytuacja kredytobiorców nie jest niepokojąca. Banki, podejmując decyzje kredytowe, analizowały zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego również dla scenariuszy spłaty udzielanych kredytów przy zakładanym wzroście stóp procentowych o 200 – 250 punktów bazowych – komentuje dr Jacek Furga. 

Seria podwyżek stóp procentowych NBP dokonanych w czwartym kwartale 2021 roku wywołała blisko dwukrotny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Poziom oprocentowania kredytów notowany na koniec ubiegłego roku był jednak nadal znacznie niższy od oprocentowania kredytów złotowych zaciąganych w szczycie poprzedniego cyklu koniunkturalnego na rynku mieszkaniowym, przekraczającego poziom 8%. Na koniec roku 2021 koszt kredytu hipotecznego odpowiadał poziomowi oprocentowania kredytów notowanego w roku 2013, a więc w początkowym okresie obecnego boomu na rynku mieszkaniowym. Zgodnie z opiniami analityków, docelowy poziom stopy procentowej w sytuacji wysokiej i rosnącej inflacji to 4%, a nawet 5%. Biorąc zatem pod uwagę utrzymujący się od dłuższego czasu stały poziom marży bankowej, można spodziewać się dalszego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych do poziomu 6-7%.

Na koniec IV kwartału 2021 średnia marża ofertowa modelowego kredytu hipotecznego (300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,16%, czyli nieznacznie spadła (o 0,01 p.p.) wobec poziomu notowanego w końcu III kwartału 2021 roku. W odniesieniu do stanu na koniec analogicznego okresu 2020 roku, średnia marża kredytu hipotecznego była zaś niższa o 0,12 p.p.

W obliczu rosnącej inflacji i stóp procentowych wzrosło także zainteresowanie klientów kredytami z okresowo stałą stopą procentową. W całym roku 2021 takich umów podpisano 15 781, z czego 12 842 umów dotyczyło nowo udzielonych kredytów (5% portfela nowych umów), a 2 939 to aneksy zmieniające stopę procentową obsługiwanych kredytów. Jak zauważają eksperci Centrum AMRON, banki zaczęły oferować takie kredyty już w roku 2020, stąd na koniec roku 2021 w ich portfelach czynnych było ponad 30 tys. kredytów o stałej stopie o łącznej wartości przekraczającej 7,1 mld złotych i można oczekiwać, że w kolejnych okresach zobaczymy przyrosty w tej kategorii wierzytelności.

Rok 2021 był także wyjątkowo udany dla sektora deweloperskiego, który zakończył go rekordową  liczbą oddanych do użytkowania mieszkań, sięgającą prawie 235 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. Dla porównania, takie wyniki osiągało budownictwo mieszkaniowe w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku. Cały rok upłynął natomiast pod znakiem wzrostowego trendu cen nieruchomości mieszkaniowych, których apogeum obserwowaliśmy w IV kwartale. Z danych Centrum AMRON wynika, że IV kwartał przyniósł kolejne podwyżki cen mieszkań na większości rynków największych polskich miast. Największe wzrosty odnotowano na rynkach warszawskim i wrocławskim, gdzie wzrosty cen osiągnęły poziom odpowiednio 3,20% i 3,34% wobec wartości notowanych kwartał wcześniej. W relacji do analogicznego okresu 2020 roku, największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w Krakowie – 15,85%, Wrocławiu – 13,42% i Gdańsku – 13,14%. W Warszawie różnica ta wyniosła 9,93% i był to najniższy wzrost wśród największych polskich miast.

W 2018 roku nominalna wysokość cen 1 metra kwadratowego mieszkań w poszczególnych miastach przekroczyła psychologiczną barierę, wyznaczoną przez maksima cen notowane w szczycie poprzedniego cyklu koniunkturalnego z pierwszej połowy roku 2008. Obecnie, w badanych największych miastach Polski poziom cen nominalnych jest wyższy od 26,31% w Warszawie – do aż 47,87% w Gdańsku – od cen z tego okresu. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę inflację okaże się, że w większości badanych miast  realny poziom cen  jest nadal wyraźnie niższy od notowanego w 2008 roku – tłumaczy Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Obsługi Rynku Nieruchomości w Centrum AMRON

Zdecydowanie bardziej podatnym na turbulencje wywołane skutkami pandemii okazał się być  segment mieszkań na wynajem. IV kwartał 2021 roku był trzecim z kolei okresem odbudowy przed pandemicznego poziomu stawek czynszów w najmie prywatnym we wszystkich badanych miastach. Po okresie zawirowań związanych z pandemią COVID-19, rynek ponownie osiągnął równowagę. W większości miast wysokość czynszów wróciła do poziomu sprzed pandemii. W ujęciu rocznym największą dynamikę wysokości czynszów zanotowano w Krakowie (o 15,42%) i w Warszawie (o 13,23%). W tym samym okresie najwolniej rosły czynsze w Poznaniu (o 4,45%).

Jak zauważają eksperci Centrum AMRON w Raporcie, na dzień dzisiejszy trudno ocenić, czy 2022 będzie okresem kontynuacji dotychczasowych trendów. Prognozowanie rozwoju sytuacji w dłuższym okresie jest utrudnione w nowej rzeczywistości gospodarczej przy inflacji przekraczającej 9%, rosnącej stopie referencyjnej NBP i wdrażanym Polskim Ładzie, który znacząco wpłynie na zdolność kredytową Polaków. Na te czynniki ekonomiczne nakładają się efekty trwającej wciąż pandemii i konflikt zbrojny w Ukrainie, którego czarny scenariusz zaczął się już realizować.

Chociaż rok 2021 jeszcze się nie skończył, to wiadomo już, że wyniki segmentu kredytów mieszkaniowych będą najwyższe w historii. W ciągu III kwartałów  banki udzieliły łącznie 192 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 63 mld zł, a wartość całego portfela przekroczyła barierę 500 mld zł. Kwartalnemu wzrostowi liczby i wartości nowych kredytów towarzyszyło zwiększenie średniej wartości kredytu, która wyniosła 340 tys. zł. Dalsze wzrosty odnotowano w sferze transakcyjnych cen mieszkań we wszystkich lokalizacjach, a na rynku najmu mieszkaniowego mamy już wyraźne odwrócenie trendu.

Mimo, że trzeci kwartał bieżącego roku przyniósł zaostrzenie kryteriów polityki kredytowej przez część banków, związane przede wszystkim z wejściem w życie znowelizowanej Rekomendacji S,  trend dynamicznego wzrostu akcji kredytowej obserwowany w poprzednich kwartałach nie został zahamowany. Od początku lipca do końca września banki udzieliły 68 353 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 23,229 mld zł, co oznacza kwartalny wzrost odpowiednio o 2% i 4,94%. Skala akcji kredytowej jest dobrze widoczna w odniesieniu do III kwartału poprzedniego roku, bo w porównaniu z tamtym okresem odnotowano wzrost liczby nowych kredytów mieszkaniowych o 40,12%, a wartości aż o 64,27%.

Łączna wartość portfela kredytów mieszkaniowych w Polsce po raz pierwszy przekroczyła właśnie 500 mld zł, a liczba czynnych umów kredytowych wzrosła do 2 538 814 sztuk. W ostatnim kwartale średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego wzrosła o 2,88%, osiągając wartość prawie 340 tys. złotych. W ciągu poprzedzających 12 miesięcy, wzrost ten wyniósł jednak aż 17,24%, a przeciętna wysokość nowo udzielonego kredytu wzrosła nominalnie o blisko 50 tys. zł.

Utrzymująca się w trzecim kwartale niska – na poziomie 0,1% – stopa referencyjna zachęcała do sięgania po relatywnie tani kredyt hipoteczny, a z drugiej strony rosnący poziom inflacji skłaniał do inwestowania posiadanych oszczędności w nieruchomości. Już teraz wiadomo, że rok 2021 będzie rekordowym pod względem rozmiaru akcji kredytowej, która przekroczyła nasze wcześniejsze prognozy.  192 tys. kredytów o wartości 63,3 mld złotych już jest najwyższym wynikiem w historii. A przed nami jeszcze ostatni kwartał 2021 roku. Od dalszych decyzji Rady Polityki Pieniężnej może zależeć, czy przekroczymy jako sektor bankowy poziom 250 tys. udzielonych kredytów, ale przekroczenie poziomu 80 mld złotych dla nowego portfela kredytów mieszkaniowych wydaję się być bardzo realne. W każdym razie, po ostatnich decyzjach rady i przy rozpędzonej inflacji, nowi kredytobiorcy powinni natomiast poważnie rozważyć kredyt ze stałą stopą procentową – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Na rynku mieszkaniowym kontynuowane były nadal dynamiczne wzrosty cen transakcyjnych. Średnia cena transakcyjna w Warszawie na koniec trzeciego kwartału 2021 roku wyniosła 10 738 zł/m² i była wyższa o 5,03% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim kwartale oraz o 12,23% w odniesieniu do analogicznego okresu roku 2020. Wzrosty cen w pozostałych monitorowanych lokalizacjach sięgały od 4% do prawie 8% w skali kwartału oraz od 8% do prawie 14% w skali roku.

W trzecim kwartale bieżącego roku nastąpił również wyraźny zwrot w trwającym od roku spadkowym trendzie czynszów najmu we wszystkich badanych lokalizacjach. W porównaniu do wysokości średnich czynszów notowanych w II kwartale 2021 r., najwyższe wzrosty zanotowano w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 8,54% i 8,22%.

Trwałość zmian na rynku najmu w kolejnych kwartałach zależy od ewentualnych obostrzeń wprowadzanych przez rząd w związku z szalejącą już czwartą falą pandemii. Trudny do oszacowania na dziś jest również potencjalny wpływ rozwiązań wprowadzanych przez rząd w ramach Polskiego Ładu zarówno na wynajem mieszkań, jak również na zaciąganie kredytów hipotecznych. W ocenie Centrum AMRON te rozwiązania nie sprzyjają wyhamowaniu cen mieszkań.

Możliwość budowania domów bez pozwolenia i jakiejkolwiek kontroli przyczyni się do dalszego wzrostu cen gruntów oraz materiałów budowlanych. Gwarancja wkładu własnego dla potencjalnych kredytobiorców może – jak szacuje rząd – zwiększyć liczbę sięgających po kredyt o 80 tys. rocznie. W takie liczby nie wierzę, ale każdy wzrost popytu na malejącą liczbę nowo uruchamianych inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów skutek może mieć tylko jeden. Dalszy wzrost cen. – komentuje dr Jacek Furga

Jak zauważają bowiem eksperci Centrum AMRON, deweloperzy sygnalizujący coraz trudniejszy dostęp do nowych gruntów pod inwestycje rozpoczęli w trzecim kwartale 2021 roku budowę o 15,15% mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, plasowała się praktycznie na poziomie sprzed roku. W tym samym czasie deweloperzy uzyskali o 8,20% mniej pozwoleń budowlanych niż w poprzednim kwartale, choć była to liczba o 17,85% wyższa niż przed rokiem.

W aktualnej sytuacji ostrożnie podchodzimy  do pomysłu gwarancji  dla kredytobiorców, czyli kredytów bez „własnego” wkładu własnego.  Taki kredyt będzie miał wyższą marżę, a ze względu na brak wkładu własnego, jego wysokość będzie wyższa, co  zwiększy wysokość miesięcznych obciążeń. Otwarcie się na klientów ze zwiększonym ryzykiem, bo mówimy o osobach, które nie zdołały zaoszczędzić własnych pieniędzy będzie z konieczności ostrożne. Zwiększenie dostępności do mieszkań  jest potrzebne i  wymaga niezbędnych rozwiązań systemowych – długoterminowych i powszechnych, w tym rozwiązań promujących kredyty o stałej stopie, wspieranie emisji listów zastawnych o stałej stopie, a także wspierających oszczędzanie na cele mieszkaniowe, które pozwalałoby m.in. właśnie gromadzić́ wkład własny potencjalnych kredytobiorców – podsumowuje  dr Jacek Furga.

II kwartał 2021 roku przyniósł kolejne wzrosty zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i kredytowym. Zwiększeniu o 1,23% uległa kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych, a wartość zawartych umów wyniosła 22,137 mld zł. Średnia wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego wzrosła o 5,62%, osiągając poziom niespełna 330 tys. zł. To wynik wyraźnego trendu w kierunku kredytów przekraczających 500 tys. złotych i konsekwencja stale rosnących cen nieruchomości mieszkaniowych.

Obserwowanym wzrostom sprzyjają te same czynniki, które widoczne były w czasie pandemii COVID-19 w połowie 2020 roku. Z jednej strony historycznie tani kredyt hipoteczny, z drugiej brak alternatywy dla lokowania kapitału. Mieszkanie kupują więc zarówno ci, których stać na kredyt, jak również osoby dysponujące własnymi oszczędnościami.

II kwartał 2021 bije kolejne rekordy. Ponad 67 tysięcy nowo udzielonych kredytów to wzrost o 17% w relacji do I kwartału i rekord od czasu kryzysu subprime. Pod względem wartości udzielonych kredytów, sektor bankowy osiągnął wynik wszech czasów z kwotą ponad 22 mld złotych, przekraczając rekordowy wynik ubiegłego kwartału o ponad 23%, a wynik sprzed roku – o ponad 64%.

– Źródłem tak dobrej koniunktury jest zarówno ogromny wzrost popytu, jak i większa skłonność banków do udzielania kredytów, zwłaszcza wysokokwotowych, widoczna w poluzowaniu wymagań między innymi w zakresie wkładu własnego. Z drugiej strony nowo zaciągnięte kredyty charakteryzuje coraz niższy wskaźnik LtV, czyli udział wkładu własnego. W odniesieniu do II kwartału 2020 roku, udział kredytów o wskaźniku LtV wyższym od 80% spadł o prawie 9 p.p., do poziomu poniżej 30%  – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. Łączna kwota zadłużenia z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych osiągnęła kolejne maksimum w wysokości 486 mld złotych. Przekroczyliśmy również poziom 2,5 mln czynnych kredytów mieszkaniowych – dodaje.

Uwzględniając wyniki pierwszego półrocza, w tym zwłaszcza dynamikę wzrostu akcji kredytowej w II kwartale 2021 roku, można bez ryzyka zapowiedzieć rekordowy wynik sektora bankowego w finansowaniu mieszkalnictwa w roku 2021 w wysokości sięgającej 80 mld złotych. Osiągnięcie takiego wyniku oznaczałoby udzielenie co najmniej 240 tys. nowych kredytów hipotecznych.

Wysoki popyt na rynku mieszkaniowym nadal skłania inwestorów do coraz większej aktywności. W stosunku do notowań z I kwartału br., liczba mieszkań, których rozpoczęto budowę wzrosła o ponad 27%. 80 883 mieszkań, na budowę których wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, jest najwyższym wynikiem w historii rynku mieszkaniowego w Polsce.

W porównaniu do II kwartału 2020 roku, czyli okresu pierwszej reakcji rynku na pandemię, zanotowano wzrosty we wszystkich kategoriach rynku mieszkaniowego. Do użytkowania oddano o 10% więcej mieszkań, wzrost liczby nieruchomości, których budowę rozpoczęto, przekroczył 70%, natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie, przekroczyła 38%.

W II kwartale 2021 roku odnotowano dalsze wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania we wszystkich badanych lokalizacjach. Najwyższe wzrosty odnotowano w Poznaniu, Białymstoku i Krakowie – odpowiednio 4,87%, 3,71% i 3,46%. Średnia cena transakcyjna w Warszawie w II kwartale 2021 roku wyniosła 10 224 zł/m² i była wyższa o 1,50% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim kwartale. Wzrosty średnich cen przekraczające 1 procent zanotowano we Wrocławiu i Gdańsku (1,80% i 1,63%). Najniższy wzrost cen zarejestrowano w Łodzi, zaledwie o 0,25%. W relacji do analogicznego okresu 2020 roku największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w Krakowie, Warszawie i Gdańsku – odpowiednio o 10,99%, 9,57% i 9,37%. W tym samym okresie ceny w Poznaniu wzrosły o 5,79%.

– Ceny mieszkań rosną, jednak nadal nie ma podstaw, aby mówić o bańce spekulacyjnej. Zmiany cen nieruchomości są możliwe dzięki wzrostowi wynagrodzeń oraz posiadanym przez nabywców oszczędnościom, a uzasadnione rosnącymi kosztami materiałów budowlanych, gruntów pod zabudowę oraz wynagrodzeń w sektorze budowlanym – mówi dr Jacek Furga.

Analiza stawek czynszów najmu określonych w trwających umowach potwierdza stabilizację czynszów na poziomie wyraźnie obniżonym wobec okresu sprzed wybuchu pandemii COVID-19. Poszczególne rynki szukają optymalnego poziomu czynszu. Stąd odnotowane w ubiegłym kwartale drobne korekty stawek czynszu w zakresie –1,44% w Łodzi do +1,82% w Poznaniu, przy praktycznie niezmienionym poziomie w Warszawie.

Związek Banków Polskich od lat niezmiennie rekomenduje realizację w Polsce rozwiązań i instrumentów finansowych zapewniających w sąsiednich krajach skuteczne zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych obywateli.

– Niezbędne są rozwiązania systemowe, długoterminowe i powszechne, w tym promujące kredyty o stałej stopie (poprzez wspieranie emisji listów zastawnych o stałej stopie) lub/ oraz wspierające oszczędzanie na cele mieszkaniowe, które pozwalałoby m.in. gromadzić wkład własny potencjalnych kredytobiorców – mówi dr Jacek Furga. Jesteśmy gotowi jako Związek Banków Polskich wspierać każdą konstruktywną propozycję i pomysł na rozwiązanie problemu mieszkaniowego w naszym kraju. Mamy również własne propozycje i rekomendacje instrumentów pozytywnie zweryfikowanych w krajach ościennych i ponownie je do rządu zgłosimy. Sprawdzonych sposobów i mechanizmów na rozpędzenie tego koła zamachowego gospodarki, jakim może być i powinno być budownictwo mieszkaniowe, jest wiele – dodaje.

Mimo trwającej w dalszym ciągu pandemii, I kwartał bieżącego roku zgodnie z przewidywaniami rynku przyniósł dalsze zwiększenie aktywności na rynku mieszkaniowym. Banki zamknęły go większą liczbą nowo udzielonych kredytów o większej wartości zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Ponownie wzrosła przeciętna wartość kredytu, a łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych przekroczyła 480 mld zł. Zwiększenie aktywności odnotowano także w segmencie deweloperskim, a średni poziom cen transakcyjnych mieszkań w większości aglomeracji wzrósł kolejny kwartał z rzędu.

Pomimo trwającego zagrożenia pandemicznego, rynek zarówno mieszkaniowy, jak i kredytowy pozostawały w kwartale 2021 roku we wzrostowym trendzie. W dalszym ciągu rosła też średnia wartość nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego. Po historycznym rekordzie na koniec roku 2020 na poziomie 305 tys. złotych, w ciągu kwartału nastąpił wzrost do 313 tys. złotych.

Obserwowanym wzrostom sprzyjały te same czynniki, które zdefiniowaliśmy po krótkim szoku „covidowym” w II kwartale 2020 roku – z jednej strony historycznie tani kredyt hipoteczny, a z drugiej strony brak alternatywy dla lokowania kapitału. Mieszkania kupują więc zarówno ci, których stać na kredyt, jak również ci, którzy dysponują znaczącymi oszczędnościami. Nowym, choć spodziewanym czynnikiem kształtującym sytuację w otoczeniu rynku mieszkaniowego jest gwałtownie rosnący poziom inflacji. Z jednej strony rosnąca inflacja będzie z pewnością stymulować popyt na nieruchomości i pośrednio na kredyty hipoteczne, z drugiej może przybliżać perspektywę podniesienia przez RPP stóp procentowych, co mogłoby w istotnym stopniu wpłynąć na sytuację na rynku mieszkaniowym – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

W I kwartale 2021 roku liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 57,1 tys. sztuk, czyli o 6,35% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału, a ich wartość osiągnęła 17,942 mld zł, co oznacza wzrost o 9,17% w odniesieniu do IV kwartału ubiegłego roku. Wartości te okazały się wyższe odpowiednio o 1,27% (liczba udzielonych kredytów) oraz o 7,93% (ich wartość) także w porównaniu do bardzo dobrego, jeszcze „przed pandemicznego” I kwartału roku 2020 r.

Łączna kwota zadłużenia z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy w historii przekroczyła poziom 480 mld złotych. Sektor bankowy obsługuje w tej chwili prawie 2,5 mln kredytów mieszkaniowych. Na podkreślenie zasługuje fakt, że na stabilnym poziomie utrzymuje się jakość obsługi kredytów mieszkaniowych przez kredytobiorców, przy niezmienionym zarówno w relacji do sytuacji z poprzedniego kwartału, jak również do sytuacji sprzed pandemii, udziale kredytów zagrożonych na poziomie 2,54%, jednak przy obserwowanym systematycznym, choć nieznacznym przesuwaniem się problemu z kredytów złotowych, których jakość systematycznie się poprawia (2,02%) na pogarszającą się jakość kredytów frankowych (4,67%).

Na koniec I kwartału 2021 średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,21%, czyli mniej o 0,07 p.p. w porównaniu do końca IV kwartału 2020 roku. W odniesieniu do stanu na koniec analogicznego okresu 2020 roku, średnia marża kredytu hipotecznego była wyższa o 0,5 p.p.

Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec I kwartału 2021 roku wyniosło 2,42%, czyli o 0,07 p.p. mniej w porównaniu z końcem IV kwartału. W stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego przeciętne oprocentowanie było niższe o 0,93 p.p.

Pomimo dalszego poluzowania wymogów bankowych oraz systematycznego wzrostu średniej wartości udzielanego kredytu mieszkaniowego, niezmiennie od roku spada udział kredytów o wskaźniku LtV przekraczającym 80%. Oznacza to, że sięgający po kredyt dysponują wkładem własnym przewyższającym wymagane Rekomendacją S 20%. Udział kredytów z LtV wyższym niż 80% wynosił w I kwartale 2021 roku 31,17%, co w odniesieniu do I kwartału 2020 roku oznacza spadek o 9,90 p.p.

Dynamiczny roczny przyrost odnotował natomiast udział rynku warszawskiego w wolumenie udzielonych kredytów. W I kwartale 2021 roku odsetek ten wyniósł aż 53,29%, czyli więcej o 14,10 p.p. kosztem spadku o 5,51% p.p. udziału mniejszych miejscowości spoza badanej grupy największych aglomeracji.

Wysoką aktywność utrzymują inwestorzy na rynku mieszkaniowym. Po rekordowym roku 2020, w pierwszym kwartale 2021 roku wskaźniki GUS wskazują na istotny wzrost – w relacji do I kwartału 2020 roku – liczby rozpoczętych budów (o 21,19%), liczby uzyskanych pozwoleń budowlanych (o 41,95%) oraz liczby mieszkań oddanych do użytkowania (o 7,41%).

W większości badanych lokalizacji kontynuowany był wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Najwyższy wzrost, sięgający 5,37%, odnotowano w Krakowie. Wzrosty średnich cen przekraczające 3% wystąpiły w aglomeracji katowickiej, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi. Natomiast w Warszawie średnia cena 1 m2 I kwartale 2021 roku wyniosła 10 073 zł/m2 i była – co prawda śladowo, ale jednak – niższa o 0,08% niż w poprzednim kwartale. Jednak w relacji do analogicznego okresu 2021 roku, oznaczało to wzrost o 9,16%, przy znacząco wyższych wzrostach cen w aglomeracji katowickiej i Gdańsku – odpowiednio o 11,64% i 10,51%.

Kontynuowany był również, obserwowany od trzech kwartałów spadek wysokości czynszów na prywatnym rynku najmu, choć można było dostrzec jego lekkie wyhamowanie. Z najgłębszym spadkiem mieliśmy do czynienia w Łodzi – o 2,45% w stosunku do czynszu notowanego kwartał wcześniej. W pozostałych lokalizacjach spadki nie przekraczały 1 p.p. Na poprawę sytuacji i możliwe odwrócenie spadkowego trendu wysokości czynszów trzeba będzie prawdopodobnie poczekać do powrotu studentów na uczelnie, a więc do wyników za III kwartał br. Oczywiście pod warunkiem, że w międzyczasie nie rozpocznie się w Polsce czwarta fala pandemii, która ponownie przesunie w czasie powrót do zajęć w trybie stacjonarnym.

W ocenie Centrum AMRON, ceny transakcyjne metra kwadratowego w bieżącym roku wciąż będą rosły, choć w tempie zdecydowanie mniejszym niż w latach 2018 – 2020. Wzrosty cen będą zresztą wynikały również z wyższych kosztów budowy, spowodowanych szybko rosnącą inflacją. Natomiast wyhamowany zostanie spadek czynszów i ich stabilizacja tym niższym, skorygowanym w ostatnich kwartałach poziomie. Hamulcem kredytowania hipotecznego może się okazać zdolność banków do kontynuowania akcji kredytowej wobec rosnących kosztów funkcjonowania oraz wciąż niejasnej perspektywy zachowań „frankowiczów” oraz kontynuowania obecnej linii orzekania przez sądy.