Archiwa: Raport Amron-SARFiN

Zainteresowanie klientów kredytami mieszkaniowymi w II kwartale pozostało na niemal tak samo wysokim poziomie jak przez pierwsze 3 miesiące tego roku. Banki udzieliły tylko nieznacznie mniej kredytów niż w poprzednim okresie, a ich liczba wyniosła 53,7 tys. Wartość nowych kredytów była jednak wyższa i osiągnęła 13,7 mld zł. Całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyło 400 mld zł, a rozmiar akcji kredytowej w pierwszym półroczu to najlepszy wynik banków w tym segmencie od 7 lat.

W II kwartale 2018 roku banki udzieliły łącznie 53 686 nowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Liczba nowych umów była mniejsza o 2,67% niż w I kwartale, ale wyższa o 7,74% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wartość nowych kredytów w II kwartale przekroczyła oczekiwania, osiągając poziom 13,741 mld zł – o 6,40% więcej niż w kwartale poprzednim. W stosunku rocznym, wartość nowych kredytów w II kwartale wzrosła o nieco ponad dwa miliardy zł i ponad 17,59%. Tym samym, wyniki II kwartału bieżącego roku okazały się najlepsze pod względem wartości udzielonych kredytów w ciągu kilku ostatnich lat.

„Akcja kredytowa w bankach osiągnęła w pierwszym półroczu najlepszy wynik od 7 lat – udzieliliśmy prawie 109 tys. kredytów hipotecznych. Wartość nowych umów kredytowych udzielonych w II kwartale 2018 roku – w wysokości prawie 14 mld złotych – była najlepszym wynikiem kwartalnym od 2010 roku. Wartość zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyła poziom 400 mld zł. Wyniki pierwszego półrocza po raz kolejny potwierdzają naszą prognozę o możliwym przekroczeniu w roku 2018 pułapu 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej sięgającej nawet 50 mld złotych”  – komentuje dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Mniejsza liczba kredytów przy wyższej wartości portfela przełożyła się na dostrzegalny wzrost średniej wartości kredytu ogółem, która w II kwartale wyniosła 255 405 zł. W stosunku do pierwszego kwartału, średnia wartość kredytu była wyższa o 21 252 zł (9,08%). Średnia wartość kredytu walutowego spadła o 44 853 zł, czyli o 16,31% do poziomu 230 202 zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 255 861 zł, czyli więcej o 22 250 zł (9,52%) w stosunku do wartości zanotowanej w I kwartale 2018 roku. Analogiczną tendencję zaobserwowano w ujęciu rocznym.

Zmiany w tym zakresie odzwierciedla również struktura wartości kredytów. W II kwartale 2018 roku udział najpopularniejszych jak dotąd kredytów z przedziału wartości 100 – 200 tys. zł w strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych spadł o 5,46 p.p. (k/k), osiągając 32,28%. Spadek odnotowano również wśród kredytów na kwotę do 100 tys. zł – o 0,70 p.p., których udział wyniósł 9,63%. W pozostałych kategoriach w porównaniu do I kwartału 2018 roku zarejestrowano natomiast wzrosty, największy w przypadku kredytów na kwotę pomiędzy 300 a 400 tys. zł – o 2,17 p.p. Odsetek kredytów z przedziału od 1 mln zł nie uległ zmianie.

„Przesunięcie w całej strukturze wysokości kredytów jest dobrze widoczne. Warunki makroekonomiczne w II kwartale pozostawały nadal korzystne w kwestii zakupu nieruchomości na kredyt. Niski poziom stóp procentowych i stabilne marże, które nie drgnęły w ciągu minionego kwartału nadal zachęcają do takiej opcji. Klienci są zainteresowani mieszkaniami o większej powierzchni lub o wyższym standardzie, a z drugiej strony mamy sukcesywny wzrost wynagrodzeń i zauważalnie już rosnące ceny mieszkań, co spowodowane jest m.in. rosnącymi cenami gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa oraz stopniowym ograniczaniem podaży na rynku pierwotnym”  – wyjaśnia dr Jacek Furga.

Wysoki popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz rosnące koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych prowadzą do wzrostu cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W II kwartale 2018 roku spośród badanych lokalizacji jedynie w Białymstoku zanotowano symboliczny wręcz spadek średniej ceny transakcyjnej 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania – o niecały 1% w ujęciu kwartalnym. We Wrocławiu i Poznaniu przeciętna cena pozostała na poziomie z poprzedniego kwartału, natomiast w pozostałych miastach zanotowano wzrosty. W okresie od kwietnia do czerwca średnia cena transakcyjna w aglomeracji katowickiej wzrosła o 80 zł/m² (2,59%), w Krakowie – o 138 zł/m² (2,15%), w Gdańsku – o 112 zł/m² (1,80%), w Warszawie – o 137 zł/m² (1,75%), a w Łodzi – o 60 zł/m² (1,49%) w porównaniu do I kwartału 2018 roku.

W odniesieniu do ubiegłego roku, średnia cena transakcyjna 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania nie uległa zmianie tylko Białymstoku. W pozostałych siedmiu badanych lokalizacjach zarejestrowano istotny wzrost przeciętnych cen lokali mieszkalnych – największy w Gdańsku (610 zł/m², czyli 10,66%). W stolicy przeciętna jednostkowa cena mieszkania wzrosła o 257 zł/m² (czyli 3,34%) w odniesieniu do II kwartału ubiegłego roku.

Przeciętna powierzchnia nowo zakupionego mieszkania wyniosła w II kwartale 54,57 m² wobec 54,35 m² w I kwartale i 54,66 m² rok wcześniej. Zauważalny wzrost w średniej powierzchni nowo kupowanego mieszkania odnotowano przede wszystkim w Warszawie, niemniej zmiany w zakresie w zakresie średniej powierzchni nie wyjaśniają istotnego wzrostu średniej wartości kredytu. Oznacza to, że na rynku pierwotnym w 8 głównych aglomeracjach kupowane są przede wszystkim mieszkania droższe.

Pierwszy kwartał 2018 r. w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się być najlepszy pod względem liczby i wartości nowych umów od 2011 roku. Banki udzieliły ponad 55 tys. nowych kredytów o wartości bliskiej 13 mld zł. W stosunku do poprzedniego kwartału to wyniki wyższe o odpowiednio 23,27% oraz 18,19%. Istotny wpływ na rozmiar akcji kredytowej miały także kończące się w tym roku dopłaty w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych”. Od początku stycznia do końca marca klienci podpisali 11,6 tys. umów w ramach Programu o wartości 2,07 mld zł, co stanowiło odpowiednio 21,13% liczby i 16,06% wartości nowych kredytów mieszkaniowych. Dogodne warunki do zaciągnięcia kredytu utrzymały się w I kwartale, a wpływ na decyzje kredytobiorców mogły mieć również nieco niższe ceny mkw. mieszkania w niektórych miastach, choć w ujęciu rocznym ceny wzrosły istotnie na wszystkich obserwowanych rynkach.

Od stycznia do marca 2018 r. banki udzieliły łącznie 55 156 nowych kredytów mieszkaniowych – o ponad 23% więcej niż w IV kwartale 2017 r. i o 9,79% więcej niż 12 miesięcy wcześniej. Całkowita wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 12,915 mld zł i również była wyższa od wyników odnotowanych zarówno w poprzednim kwartale (18,19%), jak i w analogicznym okresie ubiegłego roku (17,30%).

Istotnym katalizatorem wzrostu akcji kredytowej w pierwszym kwartale 2018 roku były nadal utrzymujące się historycznie niskie podstawowe stopy procentowe, sprzyjające nie tylko zakupom mieszkaniowym w celu zaspokojenia potrzeb indywidualnych kredytobiorców, ale również zakupom w celach inwestycyjnych. Za przyspieszeniem decyzji o inwestowaniu w mieszkania przemawiają coraz wyraźniejsze sygnały z sektora deweloperskiego, wskazujące na trzy bariery – ograniczenie w dostępie do nowych gruntów pod inwestycje, brak siły roboczej w budownictwie oraz wzrost cen materiałów budowlanych – które jeśli nie wyhamują znacząco liczby nowych inwestycji, to z pewnością przełożą się na znaczący wzrost cen mieszkań realizowanych w rozpoczynanych właśnie nowych inwestycjach – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Ponadto, znaczący udział w akcji kredytowej miały umowy z dofinansowaniem z Programu „Mieszkanie dla Młodych”. W okresie od stycznia do marca podpisano 11 657 umów kredytowych o wartości 2 073,52 mln zł. Kredyty udzielone w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” stanowiły 21,13% liczby oraz 16,06% wartości wszystkich umów o kredyt hipoteczny podpisanych w I kwartale bieżącego roku. Z początkiem stycznia Bank Gospodarstwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach Programu, a ostatnia już pula środków w wysokości 381 mln zł została rozdysponowana w ciągu dwóch dni.

Efektem tych wszystkich czynników była najwyższa od III kwartału 2011 roku akcja kredytowa. Wyniki pierwszego kwartału 2018 roku potwierdzają naszą prognozę o możliwym przekroczeniu w roku 2018 pułapu 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej sięgającej nawet 50 mld złotych – dodaje
dr Jacek Furga.

Tempa w pierwszym kwartale nie zwolnił także sektor deweloperski. Po zamknięciu kolejnego rekordowego roku 2017, deweloperzy starają się zaspokajać rosnące apetyty inwestorów, ale zapas niesprzedanych mieszkań szybko się kurczy, co przekłada się również na istotny wzrost cen transakcyjnych.

Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON w porównaniu do I kwartału 2017 roku, we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 mkw. użytkowej mieszkania. Najbardziej, bo aż o 653 zł/mkw., wzrosła średnia cena w Gdańsku. Nieco mniejsze wzrosty zanotowano we Wrocławiu, w aglomeracji katowickiej i Łodzi, odpowiednio o 376 zł/mkw., 309 zł/mkw. i 288 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym, w czterech na osiem monitorowanych rynków mieszkaniowych odnotowano jednak niewielki spadek cen – w Białymstoku o 44 zł/mkw., w Warszawie o 58 zł/mkw., w Poznaniu o 59 zł/mkw., a w Krakowie o 60 zł/mkw. We Wrocławiu ceny pozostały na niezmienionym poziomie, a wzrosty zaobserwowano w Gdańsku, Łodzi i aglomeracji katowickiej.

W I kwartale 2018 roku we wszystkich miastach zanotowano niewielkie wzrosty czynszów najmu prywatnego mieszkań. Największą zmianę zarejestrowano w Gdańsku i Katowicach – wzrost odpowiednio o 50 zł (czyli 3,46%) i 28 zł (3,20%) w porównaniu do IV kwartału 2017 roku. W Warszawie średni czynsz był o 23 zł (1,39%) wyższy niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi – o 17 zł (1,78%). W Krakowie i Wrocławiu zanotowano wzrost o 16 zł (odpowiednio o 1,13% i 1,05%), a w Poznaniu o 17 zł (czyli 0,92%).

W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, we wszystkich badanych kategoriach na rynku deweloperskim zanotowano wzrosty: liczba wydanych pozwoleń na budowę była wyższa o 10,84%, liczba rozpoczętych budów – o 8,53%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 10,65%. Nic nie potwierdza zapowiadanej przez niektórych analityków rynku szybkiej korekty cen mieszkań.

Struktura cenowa i powierzchniowa kupowanych mieszkań oraz udział kredytów w ich finansowaniu pozwalają określić zachowania inwestorów jako racjonalne. Ponad 75% nabywanych mieszkań ma powierzchnię poniżej 65 mkw., cena nabywanych mieszkań w ponad 75% nie przekracza 300 tys. złotych, a zaciągane kredyty hipoteczne w 57% charakteryzują się wskaźnikiem LtV niższym niż rekomendowany przez Rekomendację S poziomem 80%. Ponadto relacja liczby transakcji na rynku pierwotnym do liczby transakcji zawieranych na rynku wtórnym we wszystkich większych aglomeracjach wskazuje jednoznacznie, że są to nadal rynki nienasycone i cechuje je duży niedobór lokali.

Wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w czwartym kwartale minionego roku okazały się zbliżone do kwartału III i nieco wyższe od oczekiwań. Od października do grudnia 2017 banki udzieliły 44,7 tys. nowych kredytów o wartości bliskiej 11 mld zł. Cały rok był natomiast wyjątkowo udany – ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 44 mld zł, co oznacza najlepszy wynik sektora bankowego od 6 lat. Przy niezmienionym poziomie stóp procentowych średnie marże kredytów mieszkaniowych nieznacznie spadły, a na rynku w dalszym ciągu panują dogodne warunki do zakupu mieszkania finansowanego kredytem. Ceny nieruchomości mieszkaniowych pozostały natomiast w systematycznym trendzie wzrostowym, obserwowanym od 2013 r.

IV kwartał 2017 roku w obszarze kredytów mieszkaniowych zamknął się wynikiem minimalnie niższym w porównaniu do kwartału III zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku banki udzieliły  44 745 nowych kredytów mieszkaniowych – o 1 079 mniej w porównaniu do III kwartału 2017 roku ( 2,35%) i o łącznej wartości na poziomie 10,928 mld zł (mniej o 22 mln, 0,21%). Cały rok 2017 pod względem liczby i wartości kredytów okazał się natomiast wyjątkowo dobry.

„Rok 2017 okazał się rokiem rekordów dla rynku mieszkaniowego i rynku kredytowego. W 2017 roku banki udzieliły ponad 190 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 44 mld zł, co oznacza najlepszy wynik sektora bankowego od sześciu lat. Przed ponad rokiem nic nie zapowiadało takiego wzrostu akcji kredytowej, ale już wyniki pierwszego kwartału 2017 roku zmusiły do podwyższenia prognozowanych wyników. Również te prognozy zostały przekroczone.” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Od początku 2017 roku przeciętna wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych ogółem rosła. W IV kwartale 2017 roku wyniosła 244,2 tys. zł, o 5,3 tys. zł więcej (2,20%) w porównaniu do kwartału III. W tym samym okresie średnia wartość kredytu walutowego spadła o 38,7 tys. zł  (11,17%) i wyniosła 308 tys. zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 243,5 tys. zł, czyli więcej o 6 tys. zł (2,56%) w stosunku do wartości zanotowanej w III kwartale 2017 roku.

W okresie od października do grudnia 2017 roku zanotowano wzrost udziału kredytów o najniższym wskaźniku LtV  – do 30%  – ich udział zwiększył się o 2,10 p.p. W porównaniu do III kwartału 2017 roku. Przybyło również kredytów z LtV mieszczącym się w przedziale między 50 do 80. Udziały te wyniosły odpowiednio 16,11% i 35,30%. Jednocześnie wyraźnie spadł odsetek nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o najwyższym LtV od 80% – o 4,51 p.p. do poziomu 42,38%. Warto odnotować, że w ujęciu rocznym udział kredytów o najwyższym wskaźniku LtV systematycznie spada – z poziomu blisko 53% w roku 2013 do 45,8% w roku 2017.

Od połowy 2017 roku zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadały. Na koniec roku 2017 przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,08%, co oznacza spadek o 0,09 p.p. w ciągu kwartału i o 0,04 p.p. w ciągu całego roku 2017. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec badanego kwartału wyniosło 3,80%, czyli o 0,07 p.p. mniej w odniesieniu do wartości notowanych na koniec III kwartału.

Stosunkowo korzystne warunki finansowania nieruchomości kredytem znalazły odzwierciedlenie  w poziomie Indeksu Dostępności Mieszkaniowej, który na koniec IV kwartału osiągnął wartość 206,23 punktu – i był o 5,8 pkt. wyższy niż w kwartale poprzednim.  Jak zauważają eksperci Centrum AMRON – porównując rok 2017 z 2016 można stwierdzić, że czynnikiem, który miał największy wpływ na zmianę w wysokości poziomu Indeksu Dostępności Mieszkaniowej w 2017 roku był wzrost cen lokali na poszczególnych rynkach – 0,7% oraz wzrost dochodów – także o 0,7%, przy nieznacznym spadku stóp procentowych – o 20 punktów bazowych. Tym samym Indeks w układzie rok do roku wzrósł o 6,38 pkt. Taki trend wskazuje, iż dostępność kredytów, szacowana w relacji do dochodów i poziomu cen, jest nadal relatywnie wysoka.

Miniony rok był również dobrym okresem dla rynku developerskiego. Deweloperzy mogli pochwalić się bowiem trzecim z kolei rekordowym wynikiem w zakresie sprzedaży mieszkań. W 2017 roku w zakresie budownictwa mieszkaniowego padł nowy rekord – wybudowano 178 258 nowych mieszkań, czyli o 9,1% więcej niż w roku 2016. Rozpoczęto też budowę 205 990 lokali (o 18,4% więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 250 218 mieszkań (więcej o 18,3%). Są to najlepsze wyniki od 2008 roku. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, w samym okresie  od października do grudnia 2017 roku deweloperzy oddali do użytkowania 28 474 mieszkań, czyli więcej o 19,45% w porównaniu do III kwartału 2017 roku. Był to najlepszy wynik w historii sektora deweloperskiego w skali jednego kwartału.

„Liczba nowych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji gwarantuje ciekawą ofertę mieszkaniową w roku 2018. Taka elastyczność deweloperów w zaspokajaniu rosnących apetytów potencjalnych nabywców utrzyma trend systematycznego wzrostu cen notowanego już od początku 2013 roku i zapewni stabilność na rynku nieruchomości. Zapowiedzi szybkiej korekty cen mieszkań, pojawiające się w wypowiedziach niektórych analityków rynku, wydają się być nieuzasadnione” –mówi dr Jacek Furga

Wyraźny wzrost popytu na mieszkania, wzrost cen działek budowlanych oraz kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa, a także brak presji na obniżki cen ze strony Programu „Mieszkanie dla Młodych” doprowadził do wzrostu cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Systematyczny wzrost cen notowany jest już od początku 2013 roku. Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON, w IV kwartale 2017 roku we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania w ujęciu kwartalnym. Największą zmianę zanotowano w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie wzrost średniej ceny wyniósł odpowiednio o 243 zł/m² (czyli 4,11%) oraz 227 zł/m² (czyli 3,99%). Nieco zmniejszy wzrost zanotowano w Krakowie – o 128 zł/m², w Poznaniu – o 104 zł/m² i w Warszawie – o 95 zł/m². W pozostałych miastach wzrosty były niewielkie.

W III kwartale 2017 r. dynamika wzrostu akcji kredytowej nieco osłabła. Banki udzieliły o 8,03% mniej kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym o łącznej wartości niższej o 6,3%, jednak w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego zarówno pod względem ilościowym, jak i wartościowym, sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest bardziej korzystna. Zgodnie z dotychczasową prognozą do końca roku banki mają udzielić niespełna 200 tys. kredytów mieszkaniowych na ponad 40 mld zł.

Od początku lipca do końca września 2017 roku banki udzieliły łącznie 45 824 nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,95 mld zł – odpowiednio o 8,03% i 6,3% mniej niż w kwartale drugim. Tym samym nie udało się przewyższyć spektakularnych wyników odnotowanych po pierwszych dwóch kwartałach, niemniej rozmiar akcji kredytowej w III kwartale 2017 r. nadal pozostawał na stosunkowo wysokim poziomie i znacznie przewyższył poziom ubiegłoroczny. W stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku, liczba nowych kredytów była wyższa o 7,5%, a ich wartość o 13,2%.

 „Wszystko wskazuje na to, że pod względem skali akcji kredytowej rok 2017 będzie najlepszy od 6 lat. Mimo, że po dwóch pierwszych rekordowych kwartałach br., w III kwartale zaobserwowano spadek akcji kredytowej, zarówno pod względem liczby udzielonych kredytów, jak również ich łącznej wartości, to zrealizowany zostanie prognozowany przez Centrum AMRON poziom akcji kredytowej w roku 2017 w wysokości ponad 40 mld. złotych, przy liczbie kredytów nie przekraczającej jednak 200 tys. sztuk. Taki wynik będzie możliwy wskutek systematycznego wzrostu średniej wartości udzielanego kredytu do poziomu 238 956 zł, oznaczającego wzrost w okresie ostatnich dwóch lat o ponad 26 tys. złotych (tj. o ponad 12,6%).” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Warunki panujące na rynku w III kwartale w dalszym ciągu sprzyjały kredytobiorcom. Zdaniem ekspertów Centrum AMRON, do najważniejszych czynników, które kształtowały sytuację ekonomiczną zaliczyć należy przede wszystkim stabilny wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń oraz rekordowo niski deficyt sektora finansów publicznych wspierające dobrą koniunkturę. Utrzymująca się na poziomie ok. 2% inflacja i w dalszym ciągu wyjątkowo niskie stopy procentowe (stopa referencyjna NBP na poziomie 1,5%) powodowały, że rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal jest wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych, a koszt obsługi kredytu mieszkaniowego niski w relacji do czynszu najmu, co napędza popyt inwestycyjny. Warto zwrócić także uwagę na fakt, że średnia marża i przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w III kwartale po raz pierwszy od dwóch lat minimalnie spadły.

Średnia marża modelowego kredytu w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat, wyniosła 2,17%, czyli o 0,05 p.p. mniej w porównaniu do czerwca. Stopa referencyjna NBP nadal pozostaje na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M nie zmienił się i wyniósł 1,73%. Tym samym przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego spadło o 0,03% w porównaniu do stanu z czerwca br. i na koniec III kwartału 2017 roku wyniosło 3,87%.

Podobnie jak w poprzednim okresie, dobiegający końca Program „Mieszkanie dla Młodych” tylko w nieznacznym stopniu wpłynął na wyniki akcji kredytowej. 8 sierpnia 2017 roku Bank Gospodarstwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” do momentu osiągnięcia poziomu 100% planowanych wypłat na bieżący rok, czyli do wysokości 746 mln zł. Odblokowana kwota 67 mln zł została rozdysponowana w ciągu kilku godzin. W III kwartale 2017 roku zaakceptowano 2 315 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania 66,78 mln zł. W okresie od lipca do września podpisano 2 279 umów kredytowych o wartości 397,17 mln zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 65,55 mln zł. Kredyty udzielone w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” stanowiły 4,97% liczby oraz 3,63% wartości wszystkich umów o kredyt hipoteczny podpisanych w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w III kwartale uległa natomiast bardziej wyraźnym niż dotychczas obserwowane zmianom w zakresie cen transakcyjnych. W okresie od lipca do września we wszystkich głównych aglomeracjach objętych analizą doszło do wzrostu średnich cen transakcyjnych 1 m² mieszkania. Do największego wzrostu doszło w Gdańsku – o 202 zł/m², w Poznaniu – o 177 zł/m², w Krakowie – o 159 zł/m² i we Wrocławiu – o 116 zł/m² w porównaniu do II kwartału br. W Warszawie zanotowano nieco mniejszą zmianę, gdzie wzrost wyniósł 83 zł/m².

Podobną tendencję wzrostową odnotowano na rynku najmu mieszkań. Na prawie wszystkich badanych rynkach w III kwartale br. wystąpiły wzrosty stawek czynszu najmu, jednak ich dynamika była niejednorodna i wskazywała na pogłębianie się luki cenowej pomiędzy Warszawą i pozostałymi ośrodkami miejskimi. Na rynku gdańskim, wrocławskim i katowickim przekroczyła 2%, na rynku warszawskim i łódzkim oscylowała wokół 3,7%.

Według danych z aktualnie obowiązujących umów najmu, miastami o najwyższych średnich stawkach czynszu są Warszawa (1 647 zł), Gdańsk (1 524 zł) oraz Wrocław (1 502 zł). Kraków znalazł się w tej klasyfikacji dopiero na czwartej pozycji ze średnią stawką w wysokości 1 393zł. Utrata miejsca trzeciego na rzecz czwartego dokonała się wskutek wysokiego skoku cenowego średniego czynszu w Gdańsku. Najniższe średnie stawki czynszu obowiązują niezmiennie w Katowicach (877 zł) oraz w Łodzi (927 zł).

„Rynek najmu jest korzystny dla właścicieli mieszkań na wynajem – wszystkie analizowane duże miasta poza Poznaniem zanotowały w III kwartale wzrost czynszów najmu w relacji do II kwartału, zaś patrząc na dynamikę roczną (III kwartał 2017 do III kwartału 2016) uwagę przykuwa wysoka dynamika czynszów w Łodzi, wynosząca aż niemal 7%.” – podsumowuje Artur Kaźmierczak, Wspólnik Współzarządzający Grupą Mzuri.

W II kwartale 2017 r. sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych okazała się lepsza od oczekiwań. Liczba nowo podpisanych umów kredytowych utrzymała się na niemal takim samym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach tego roku, mimo istotnego osłabienia popytowego bodźca z Programu „Mieszkanie dla Młodych” i ostatecznie wyniosła blisko 50 tys. Wartość nowych kredytów była natomiast jeszcze wyższa niż w poprzednim kwartale i zamknęła się kwotą 11,69 mld zł. Najnowsze dane skłaniają do zmiany dotychczasowej prognozy i sugerują, że w ciągu całego roku banki mogą udzielić nawet 200 tys. kredytów mieszkaniowych.

W okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku banki powtórzyły spektakularny wynik z pierwszego kwartału, udzielając prawie 50 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, a wartościowo wynik ten był wyższy o ponad 6% i wyniósł 11,69 mld zł. Na koniec czerwca liczba wszystkich czynnych umów kredytowych wzrosła do poziomu 2,1 mln sztuk (1,1% w ujęciu kwartalnym). Ich przyrost netto wyniósł blisko 23 tys. sztuk, a całkowite zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych zwiększyło się o 932 mln (0,24% k/k), osiągając poziom 391,046 mld zł.

„Wyniki odnotowane w II kwartale tego roku potwierdzają, że rynek mieszkaniowy od kilku lat notuje systematyczny, zrównoważony wzrost. Podtrzymanie skali akcji kredytowej w drugim kwartale, pomimo wyczerpania środków w ramach Programu „MdM”, przy utrzymaniu niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopie procentowej złotówki, skłaniają do zmiany wcześniejszej prognozy wyników akcji kredytowej w roku 2017. Zapowiada się najwyższy od 6 lat wynik na poziomie wyższym niż w roku 2012, a więc sięgającym liczby 200 tys. kredytów o łącznej wartości przekraczającej 40 mld zł” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Zgodnie z przewidywaniami, dotychczasowy bodziec popytowy wynikający z dostępności środków z Programu „Mieszkanie dla Młodych” uległ znacznemu osłabieniu w związku z wygaszaniem Programu i bardzo szybkim wstrzymaniem przyjmowania wniosków o dopłaty zarówno na 2017 rok (31 stycznia br.), jak i na rok 2018 (7 kwietnia br.). W II kwartale 2017 roku zaakceptowano zaledwie 1 701 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania 47,117 mln zł. W okresie od kwietnia do czerwca podpisano 5 659 umów kredytowych o wartości 1,065 mld zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 162,8 mln zł. Stanowi to 11,36% liczby oraz 9,11% wartości nowo podpisanych umów o kredyt w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku.

Zarówno dominujący okres zobowiązania, struktura walutowa, jak również przeważające kwoty nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych nie uległy istotnym wahaniom w II kwartale bieżącego roku. Najwięcej kredytów mieszkaniowych – 62,7% zostało udzielonych na okres od 25 do 35 lat. W zdecydowanej większości są to kredyty w rodzimej walucie, które stanowią 98,8% wartości nowego portfela. Ponad 73% kredytów to zobowiązania do wysokości 300 tys. zł. Warto jednak zaznaczyć, że w II kwartale średnia wartość kredytu mieszkaniowego wyniosła 233 tys. zł. i była wyższa o 7% (nominalnie 15 tys. zł) w stosunku do poprzedniego okresu. Podobnie istotny wzrost odnotowano w kwestii kredytów ze wskaźnikiem LtV powyżej 80%. Ich udział wzrósł o 4,66 punktów procentowych w ujęciu kwartalnym i wyniósł blisko 50% całego portfela. Ponownie wzrósł również udziału Warszawy w strukturze wszystkich nowo udzielonych kredytów w Polsce, który w badanym kwartale wyniósł 42,83%.

„Ujemne realne stopy procentowe obniżają skłonność Polaków do lokowania nadwyżek finansowych w bankach i wspierają inwestycje w nieruchomości na wynajem, zwłaszcza przy bardzo atrakcyjnym, niskim koszcie kredytu hipotecznego i obserwowanym od kilku lat systematycznym choć umiarkowanym wzroście cen transakcyjnych za metr kwadratowy mieszkania w największych aglomeracjach. Istnieje również spora grupa nabywców, która zmienia swoje „pierwsze mieszkanie” nabyte w okresie boomu w latach 2005 – 2008 na większe w celu poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych. Nierzadko dotychczasowe mieszania nie są sprzedawane na rynku wtórnym, ale przeznaczane na wynajem” – komentuje  dr Jacek Furga

Bieżąca edycja Raportu AMRON-SARFiN już po raz drugi zawiera analizę zmian czynszu na rynku mieszkań pod wynajem.

„Na przestrzeni ostatniego roku czynsze najmu wzrosły w niemal wszystkich dużych miastach – największą dynamiką charakteryzowały się Wrocław (wzrost o 8,2%), Gdańsk (wzrost o 6,4%) i Łódź (wzrost o 4,3%), zaś minimalny spadek odnotowaliśmy jedynie w Poznaniu (-0,2%) – komentuje Artur Bartnicki, Prezes Zarządu firmy Mzuri, która dostarcza dane o czynszach najmu.

Najnowsze dane opublikowane przez GUS potwierdzają bardzo dobrą kondycję sektora budownictwa mieszkaniowego. Systematycznie zwiększa się liczba wydawanych pozwoleń na budowę i liczba rozpoczynanych inwestycji. W II kwartale br. wydano pozwolenia na budowę 70 453 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 61 830 lokali, czyli odpowiednio o 16,97% i 39,87% więcej niż w poprzednim kwartale. Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania w okresie od kwietnia do czerwca 2017 roku spadła o 7,14% w ujęciu kwartalnym i wyniosła 37 689.

Dokładna analiza zmian przeciętnych cen transakcyjnych metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w poszczególnych lokalizacjach w ostatnich kilku kwartałach wykazuje ich dużą fluktuację. Jednak porównanie wartości za ostatnie 3 lata wyraźnie potwierdza systematyczny, choć  umiarkowany wzrost cen: w Warszawie i Gdańsku na poziomie powyżej 6%, we Wrocławiu o 5%, w Krakowie – o niecałe 3%. Tylko aglomeracja katowicka wykazuje spadek przeciętnej ceny transakcyjnej w tym okresie na poziomie 5%.

W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym.  W okresie od stycznia do marca klienci podpisali łącznie 50 238 umów o kredyt mieszkaniowy, czyli o blisko 20% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 11,010 mld zł i również była wyższa – o 12,58% w ujęciu kwartalnym. Znacząco wyższe wyniki w zakresie liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych to konsekwencja szczególnie wysokiego popytu na dopłaty w ramach dobiegającego końca Programu MdM. Średnie ceny mieszkań w głównych aglomeracjach pozostały na względnie stabilnym poziomie, widoczne są jednak oznaki tendencji wzrostowej, w szczególności na rynku warszawskim i krakowskim.

Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych na koniec marca bieżącego roku wyniósł 390,114 mld zł. Oznacza to spadek o 0,83% w odniesieniu do poprzedniego kwartału, czyli nominalnie o 3,253 mld zł. Wobec wzrostu liczby czynnych umów kredytowych, których liczba osiągnęła 2,083 mln sztuk (1,24% k/k), spadek ten należy przypisać zmianom kursu walutowego PLN, przede wszystkim w stosunku do CHF.

Na poziom akcji kredytowej w I kwartale bieżącego roku istotnie wpłynął dobiegający końca Program „Mieszkanie dla Młodych”. W ramach Programu, od stycznia do końca marca zaakceptowano 18 098 wniosków o dopłatę na kwotę dofinansowania równą 511,5 mln zł. W tym samym okresie podpisano 14 893 umowy kredytowe o wartości 2 491,8 mln zł na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 414,4 mln zł. Stanowi to 29,64% liczby oraz 22,63% wartości nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy w I kwartale.

Po raz kolejny wpływ Programu „MdM” zakłócił cykliczność i zaburzył zasadę sezonowości zakupów mieszkań oraz zaciągania kredytów hipotecznych. Wyniki akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. w liczbie ponad 50 tys. udzielonych kredytów oznaczają wzrost akcji kredytowej w relacji do poprzedniego kwartału o prawie 20% – wzrost niespotykany na naszym rynku od okresu boomu kredytowego w latach 2006 – 2008, a następnie w okresie odreagowywania rynku na kryzys subprime w roku 2010. – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

Pomimo podwyższenia poziomu wymaganego wkładu własnego do poziomu 20% w 2017 roku, nadal największą popularnością cieszyły się kredyty mieszkaniowe o wskaźniku LtV powyżej 80% – w I kwartale 2017 roku stanowiły one 44,52% wszystkich nowych kredytów, co oznacza spadek
o 0,82 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. W okresie od stycznia do marca bieżącego roku spadł również udziału kredytów z LtV od 50 do 80% (o 2,51 p.p.), które stanowiły 32,40% wszystkich nowo udzielonych kredytów. Udziały pozostałych kategorii LtV wzrosły, tj. kredyty z LtV do 30% stanowiły 14,57%, co oznacza wzrost o 1,51 p.p., natomiast najmniejszą popularnością cieszyły się kredyty z kategorii LtV pomiędzy 30 i 50% – w badanym kwartale ich udział wzrósł o 1,82 p.p. i wyniósł 8,51%.

Dobre wyniki odnotowane zostały także w sektorze deweloperskim. Deweloperzy zapowiadają kolejny rekordowy rok, gdzie niezależnie od klientów banków przychodzących po kredyt na nowe mieszkanie, coraz liczniej pojawiają się inwestorzy zdolni sfinansować zakup mieszkania za gotówkę. O ile incydentalny wzrost akcji kredytowej w pierwszym kwartale br. wywołany został wznowieniem dostępności środków z programu rządowego, to systematyczny wzrost gotówkowych zakupów mieszkań jest efektem sytuacji na rynku finansowym, zwłaszcza braku atrakcyjnej oferty depozytowej. Inwestowanie w nieruchomości jest naturalną reakcją na niepewną sytuację polityczną. Polacy nadal zakup nieruchomości uważają za najbezpieczniejszą formę długoterminowego inwestowania, być może nawet jako element zabezpieczenia emerytalnego. Nie są to więc zakupy o charakterze spekulacyjnym, bo trudno liczyć na szybki wzrost cen mieszkań w najbliższych latach. Z jednej strony zapewniają to deweloperzy systematycznie zwiększający liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę i liczbę rozpoczynanych inwestycji. Z drugiej strony ograniczenia kredytowe wynikające z Rekomendacji S nie pozwolą na kredytowanie bańki cenowej. Uchwalona w lutym br. Ustawa o kredycie oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wchodzi w życie 21 lipca br. i zdecydowanie spowolni akcję kredytową, m.in. za sprawą wyższych kosztów kredytu oraz bardziej skomplikowanej procedury jego udzielania – wyjaśnia dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Na uznanie zasługuje wysoka elastyczność sektora deweloperskiego, odpowiadająca rosnącemu popytowi na mieszkania. W stosunku do I kwartału 2016 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła aż o ponad 42%, liczba rozpoczętych budów o prawie 29%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 8%. Zapobiega to wzrostowi cen na rynku pierwotnym, a wymogi cenowe zdefiniowane w Programie „MdM” z racji wysokiego udziału transakcji objętych tym Programem powodowały nawet incydentalne obniżki cen transakcyjnych.

 W I kwartale 2017 roku zanotowano istotny wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej tylko w Warszawie – o 132 zł za metr kwadratowy. Natomiast w Łodzi oraz w Gdańsku zaobserwowano spadki – odpowiednio o 169 zł/m² oraz o 126 zł/m².

Pomimo spektakularnych wyników sektora bankowego w kredytowaniu hipotecznym w pierwszym kwartale br. oraz pomimo niskich cen transakcyjnych i rekordowo niskiej stopy procentowej złotówki, podtrzymujemy prognozę wyników akcji kredytowej w roku 2017 na poziomie niższym niż w roku 2016, a więc nie przekraczającym liczby 178 tys. kredytów, o łącznej wartości nie przekraczającej 39 mld złotych – podsumowuje Jacek Furga

W 2016 roku sprzedaż mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, utrzymywała się na wysokim poziomie, a w największych polskich miastach ceny potwierdzały trwającą od roku 2013 nieznaczną, jednak ciągłą tendencję wzrostową. W całym 2016 roku banki udzieliły 178 409 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,496 mld zł, co oznacza spadek o 1,61% w ujęciu ilościowym i nieznaczny wzrost o 0,45% w ujęciu wartościowym w porównaniu do wyników roku 2015.

Na koniec 2016 roku łączna liczba czynnych umów kredytowych wyniosła 2 057 170, czyli więcej o 0,88% (nominalnie o 17 868 umów) w porównaniu do stanu na koniec III kwartału 2016 roku. W ujęciu rocznym portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się o 62 493 umowy (3,13%). W IV kwartale 2016 roku wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrosła o 7,473 mld zł, czyli 1,94% w odniesieniu do poprzedniego kwartału i na koniec roku wyniosła 393,367 mld zł. W porównaniu do wyniku notowanego na koniec 2015 roku, jest to więcej o 5,16% (nominalnie 19,285 mld zł).

W IV kwartale 2016 roku zaobserwowano minimalny spadek sprzedaży kredytów hipotecznych w porównaniu do poprzedniego kwartału. W analizowanym okresie udzielono 41 921 nowych kredytów (mniej o 1,67% w porównaniu do III kwartału 2016 roku) o wartości 9,780 mld zł (więcej o 1,07%).

Znacząco wzrósł udział transakcji gotówkowych, realizowanych przez klientów wycofujących oszczędności z rynku finansowego i inwestujących w mieszkania na wynajem. Skutkowało to rekordowymi wynikami sprzedażowymi deweloperów, zachęcając ich do kolejnych inwestycji. W 2016 roku w zakresie budownictwa mieszkaniowego padł nowy rekord – wybudowano 162 727 nowych mieszkań, czyli o 10% więcej niż w roku 2015. Rozpoczęto też budowę 173 932 lokali (o 3% więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 211 565 mieszkań (więcej o 12%). Są to najlepsze wyniki od 2008 roku.

„Rok 2017 będzie kolejnym rokiem nieznacznych spadków na rynku mieszkaniowym, co nie oznacza utrudnień w dostępności kredytów. W tym roku zaczął obowiązywać ostatni poziom wymaganego przez Komisję Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S wkładu własnego w wysokości 20% wartości nabywanego mieszkania, jednak formalnie większość banków już wcześniej wprowadziła ten wymóg, oferując jednocześnie ubezpieczenie zbyt niskiego wkładu własnego lub przyjmując inne zabezpieczenia. Można więc stwierdzić, że wymagania wobec kredytobiorcy nie wzrosną i nadal można ubiegać się o kredyt dysponując wkładem własnym na poziomie 10% inwestycji.” – mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

W wyniku lawinowego napływu wniosków o dofinansowanie wkładu własnego w ramach Programu „Mieszkanie dla Młodych” na przełomie 2015 i 2016 roku, już 15 marca ubiegłego roku Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił wstrzymanie przyjmowania wniosków o dopłaty z puli przewidzianej na 2016 rok, a 5 lipca wstrzymano przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty środków planowanym na rok 2017. Od tego momentu nabywcy mogli składać wnioski o dopłatę jedynie z puli środków przeznaczonych na wypłatę w 2018 roku – według stanu na koniec 2016 roku zarezerwowano 18,1% z przewidzianej kwoty 762 mln zł.

W ciągu trzech lat funkcjonowania rządowego Programu „Mieszkanie dla Młodych” za pośrednictwem banków kredytujących do Banku Gospodarstwa Krajowego złożono 76 160 wniosków na kwotę dofinansowania 1,928 mld zł. W okresie od 1 stycznia 2014 roku do 31 grudnia 2016 roku w ramach Programu podpisano 74 759 umów kredytowych o wartości 13,151 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 1,888 mld zł. Kredyty preferencyjne stanowiły 14,0% liczby i 11,4% wartości wszystkich nowych umów podpisanych w latach 2014 – 2016. Natomiast w IV kwartale 2016 roku udziały te wyniosły odpowiednio 6,8% i 5,5% (zawarto 2 832 umowy o kredyt hipoteczny na kwotę 541,6 mln zł).

„Część banków, z uwagi na bardzo duże zainteresowanie klientów, już na początku roku przestała przyjmować wnioski kredytowe z rządową dopłatą z puli na bieżący rok. Natomiast zapowiadany z wielką pompą przed rokiem Narodowy Program Mieszkaniowy dopiero pod koniec września 2016 roku został przyjęty na posiedzeniu rządu, ale nadal nieznane są konkretne rozwiązania poszczególnych jego elementów. Sama zapowiedź wdrożenia Programu nie miała znaczenia dla sytuacji na rynku mieszkaniowym w minionym roku i w roku 2017 też nic się pod tym względem nie zmieni” – podsumowuje Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

III kwartał 2016 roku upłynął pod znakiem znacznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe. To największy kwartalny spadek liczby nowo udzielonych kredytów od pięciu lat. Istotny wpływ na tę sytuację miała dotychczasowa dynamika Programu „Mieszkanie dla Młodych” i stosunkowo szybkie wyczerpanie środków przewidzianych na bieżący rok, które nastąpiło już w marcu. Wyniki po III kwartale, zarówno pod względem liczby, jak i wartości kredytów, utrzymują się jednak na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.

W III kwartale 2016 r. klienci zawarli 42,6  tys. nowych umów o kredyt mieszkaniowy o łącznej wartości przekraczającej 9,6 mld zł. W ujęciu kwartalnym to odpowiednio o 13,2% i 8,78% mniej niż w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku. Według danych Raportu AMRON-SARFiN, kwartalny spadek liczby udzielonych kredytów – w sumie o 6,4 tys. sztuk – jest największym zaobserwowanym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Mimo tak istotnego spadku, wyniki są zbliżone do poziomu zanotowanego w analogicznym okresie roku 2015. Przy niemal identycznej wartości nowo udzielonych kredytów w ujęciu rocznym było ich o niespełna 3% mniej.

„Wyniki akcji kredytowej w III kwartale 2016 roku potwierdziły formułowane przez nas w poprzednich raportach oceny, iż podstawowym motorem stosunkowo wysokiej akcji kredytowej w pierwszych dwóch kwartałach tego roku był udział kredytobiorców w wyścigu po dopłatę z rządowego Programu „MdM”.  Środki na dopłaty zostały szybko wyczerpane i efektem jest najwyższy w ostatnich 5 latach spadek liczby udzielonych kredytów z kwartału na kwartał. Nadal jednak sumaryczne wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych po trzech kwartałach 2016 roku są nieco lepsze od wyników analogicznego okresu roku 2015, co daje szansę na powtórzenie ubiegłorocznego wyniku na koniec roku” – tłumaczy dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., szef Centrum AMRON.

Portfel czynnych kredytów mieszkaniowych po III kwartale 2016 roku zwiększył się o 11,3 tys. sztuk (0,56%) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. Na koniec września liczba czynnych umów kredytowych wyniosła w sumie 2 039 302 sztuk. Łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych ukształtowała się natomiast na poziomie 385,895 mld zł, co oznacza niespełna jednoprocentowy (0,79%) wzrost, a w ujęciu nominalnym – o 3,037 mld zł od końca czerwca bieżącego roku.

Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu hipotecznego po III kwartale wyniosła 224 450 zł, czyli więcej o 3,95% (8 519 zł) w stosunku do średniej wartości kredytu w II kwartale. Zdecydowana większość kredytów – 98,44% w ujęciu wartościowym – była zaciągnięta w złotych i to kredyty w rodzimej walucie odpowiadały za wzrost średniej wartości kredytu ogółem. Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 223 721 zł, czyli więcej o 9 163 zł (4,27%) w stosunku do wartości zanotowanej w II kwartale 2016 roku. Istotnie spadła natomiast przeciętna wartość nowych kredytów w walutach obcych, głównie denominowanych w euro – o 26 789 zł (8,65%) i wyniosła 282 989 zł. Ich udział w strukturze walutowej nieznacznie zwiększył się w stosunku do II kwartału i wyniósł 1,08%.

Jakość portfela kredytów mieszkaniowych nie uległa pogorszeniu. Udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem w III kwartale 2016 roku pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału i stanowił 2,90%, czyli mniej o 0,29 p.p. niż w III kwartale 2015 roku. Kredyty złotówkowe z zaległościami w spłacie na koniec września bieżącego roku stanowiły 2,61% wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w rodzimej walucie, co oznacza kontynuację powolnej, ale systematycznej poprawy ich jakości. Zarówno w skali kwartału, jak i roku zauważalny był lekki wzrost liczby kredytów zagrożonych w obcych walutach. Jest to  w głównej mierze efekt tego, że w tym przypadku mamy do czynienia wyłącznie z portfelem „historycznym”, którego jakości nie poprawiają – jak w przypadku kredytów złotowych – nowo zawierane umowy. W III kwartale br. 3,32% wszystkich mieszkaniowych kredytów denominowanych zakwalifikowano do grupy zagrożonych.

Analogicznie do II kwartału, zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w III kwartale 2016 r. podlegały jedynie nieznacznym zmianom. Średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) we wrześniu 2016 roku wyniosła 2,10% – wzrost wyniósł 0,05 p.p. w porównaniu do końca czerwca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, natomiast WIBOR 3M wzrósł nieznacznie z poziomu 1,69% w czerwcu do 1,71% we wrześniu 2016 roku, co wywołało również niewielki wzrost przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,05 p.p. w porównaniu do czerwca 2016 roku i na koniec III kwartału 2016 roku wyniosło 3,81%.

W III kwartale po raz pierwszy od kilku lat odnotowano spadek (o 3,87 p.p.) udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów. Tym samym kredyty udzielone w stolicy stanowiły w badanym okresie 39,40% wolumenu. Przekłada się to również na słabsze niż w poprzednim kwartale wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym (o 6,3%). W okresie od lipca do września 2016 roku także polski sektor budownictwa mieszkaniowego zanotował nieco słabsze wyniki niż w poprzednich rekordowych kwartałach. Co prawda deweloperzy oddali do użytkowania o 7% więcej mieszkań, ale liczba budów rozpoczętych była już o 22% niższa, a liczba uzyskanych zezwoleń o 5% niższa niż w II kwartale bieżącego roku.

Mimo tego kontynuowany jest lekki wzrost cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W III kwartale 2016 roku spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zanotowano jedynie w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji, tj. w Krakowie i w aglomeracji katowickiej. Można przyjąć, że we Wrocławiu i Białymstoku przeciętna cena nie uległa zmianie, natomiast w pozostałych miastach doszło do wzrostu średnich cen mieszkań – w Warszawie o 148 zł/m², w Gdańsku o 137 zł/m², w Łodzi o 93 zł/m², a w Poznaniu o 60 zł/m².

Według listopadowego pomiaru Monitora Bankowego, bankowcy patrzą na segment kredytów mieszkaniowych z tylko lekko zarysowanym optymizmem. „W perspektywie najbliższych trzech miesięcy spodziewany jest niewielki wzrost, jak zazwyczaj ma to miejsce pod koniec roku, jednak dynamika prognozy osłabia się. Decyzje klientów odnośnie zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego jeszcze w tym roku może stymulować perspektywa podniesienia progu wymaganego wkładu własnego do 20%, który zacznie obowiązywać od stycznia. Według zdecydowanej większości ankietowanych czynnik ten spowoduje umiarkowane lub znaczące osłabienie akcji kredytowej od nowego roku. Część kredytobiorców z pewnością czeka także na wznowienie przyjmowania wniosków na dopłaty z Programu „MdM” na 2017 r., co także nastąpi z początkiem stycznia i może być powodem wstrzymania decyzji o kredycie jeszcze w tym roku” – podsumowuje Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

Zapowiedź zakończenia programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz typowy dla polskiego rynku efekt sezonowości to główne czynniki, które wpłynęły na istotnie wyższe wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w II kwartale 2016 r. W tym okresie banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, czyli odpowiednio o 9,8% i 12,45% więcej niż w I kwartale. Rynek mieszkaniowy w największych aglomeracjach pozostaje w stanie równowagi, jednak obserwacja cen transakcyjnych mieszkań w długim okresie wskazuje na niewielki trend wzrostowy.

Według danych z raportu AMRON-SARFiN, w II kwartale 2016 r. banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł. To odpowiednio o 9,80% i 12,45% więcej w stosunku do wyników odnotowanych w pierwszych trzech miesiącach tego roku. W ujęciu rocznym, w  porównaniu do II kw. 2015 r., liczba udzielonych kredytów była wyższa o 5,62%, a ich wartość o 5,46%.

Wyniki odnotowane w całym I półroczu 2016 również wskazują na wzrost w relacji do wyników pierwszego półrocza roku ubiegłego – o 5,84% w przypadku liczby nowoudzielonych kredytów oraz o 5,27% w przypadku wartości. Możemy zatem mówić o stosunkowo istotnych zmianach, za którymi z jednej strony stoi typowy dla naszego rynku efekt sezonowości, z drugiej natomiast – zapowiedzi dotyczące zakończenia programu „Mieszkanie dla Młodych” i możliwe dalsze zaostrzenia wymogów kredytowych.

15 marca br. Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił wstrzymanie przyjmowania wniosków o dofinansowanie zakupu mieszkań z puli przewidzianej na 2016 rok, która do tego czasu została wyczerpana w 95%. W kwietniu, maju i czerwcu wnioskowana kwota dopłat o środki do wypłaty w roku 2017 wzrosła z 12% do ponad 46%, wobec czego już 5 lipca, po przekroczeniu 50% kwoty limitu na ten rok, także wstrzymano przyjmowanie wniosków. Tak gwałtowny wzrost zainteresowania dopłatami z programu MdM niewątpliwie był związany z ogłoszeniem decyzji o zaprzestaniu jego kontynuacji i jak dotąd braku realnej alternatywy dla osób liczących na wsparcie w zakupie własnego mieszkania. Niewykluczone, że wiele osób wnioskujących o dopłaty na 2017 musiało przyspieszyć realizację swoich planów mieszkaniowych, aby jeszcze zdążyć wykorzystać zabudżetowane środki.

W II kwartale 2016 roku portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się o 13,7 tys. sztuk (0,68%) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału i  na koniec czerwca liczba czynnych umów kredytowych wzrosła do poziomu 2 027 972 sztuk. Łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosła 382,858 mld zł. Oznacza to przyrost rzędu 2,35%, a nominalnie o 8,776 mld zł.

Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu hipotecznego ogółem wyniosła 215 931 zł, czyli więcej o 3,43% (7 152 zł) w stosunku do wartości zanotowanej w I kwartale 2016 roku. Natomiast średnia wartość kredytu e złotych wyniosła 214 558 zł, to o 6 735 zł (3,24%) więcej niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Średnia wartość kredytu denominowanego w walutach obcych również wzrosła – o 15 208 zł (czyli 5,16%) osiągając poziom 309 778 zł. Kredyty mieszkaniowe w złotych stanowiły 98,56% wartości nowego portfela, a kredyty denominowane w euro blisko 1%.

W II kwartale 2016 roku zanotowano jedynie symboliczne wzrosty marży i oprocentowania kredytów. Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 roku wyniosła 2,05% i była wyższa o 0,02 p.p. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł – z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu 2016 roku, w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 p.p. w porównaniu do marca 2016 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.

W okresie od kwietnia do czerwca 2016 roku udział stolicy w strukturze wartościowej nowo udzielonych kredytów hipotecznych w odniesieniu do poprzedniego kwartału wzrósł po raz kolejny, tym razem o 2,29 p.p. i wyniósł 43,27%. Oznacza to, że prawie co drugi kredyt na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej jest zaciągany w stolicy – jeśli nie w samej Warszawie, to w otaczających ją miejscowościach. Odsetek kredytów udzielonych w Białymstoku, Szczecinie i Łodzi pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału, a w pozostałych spośród badanych lokalizacji zanotowano minimalne spadki. Umowy kredytowe podpisane w dziewięciu największych polskich aglomeracjach w II kwartale 2016 roku stanowiły 69,47%, co oznacza spadek o 0,87 p.p. w porównaniu do I kwartału bieżącego roku.

Jakość portfela kredytowego w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie. Jakość kredytów mieszkaniowych udzielanych w rodzimej walucie poprawia się systematycznie od początku 2015 roku – w badanym kwartale udział złotówkowych kredytów z zaległościami w spłacie wyniósł 2,63%, czyli o 0,84 p.p. mniej niż w analogicznym okresie 2015 roku. W dużej mierze mamy w tej sytuacji do czynienia z efektem statystycznym – ponad 98% kredytów mieszkaniowych udzielana jest dziś w złotych i ich zwiększająca się liczba przy jednoczesnym braku pogorszenia jakości dotychczas obsługiwanych kredytów portfelu powoduje poprawę wskaźnika jakości. W ujęciu rocznym nie zanotowano także zmian jakości portfeli zarówno we franku szwajcarskim (3,61%), jak i w pozostałych walutach obcych (1,55%).

Zdaniem dr Jacka Furgi, Prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji i szefa Centrum AMRON , banki będą w tym roku podchodzić ostrożnie do nowej akcji kredytowej. „Możliwe są dalsze zaostrzenia dotyczące wymogów kredytowych, gdyż nadal nieznana jest skala ewentualnych obciążeń kosztami realizacji tzw. ustawy spreadowej, złożonej przez Prezydenta RP do Sejmu, jak również innymi potencjalnymi kosztami powstałymi wskutek niesłabnących roszczeń niektórych grup „frankowiczów”. Dlatego też trudno oczekiwać, aby całkowity wynik akcji kredytowej w 2016 r. przekroczył poziom z roku 2015”

Mimo nieco słabszych wyników zanotowanych w maju, cały II kwartał 2016 roku okazał się lepszy dla sektora deweloperów zarówno w porównaniu do I kwartału 2016 roku, jak i do analogicznego okresu roku 2015. Odnotowano pięcioprocentowy wzrost sprzedaży mieszkań dla 6 największych aglomeracji. Na rynku pierwotnym sprzedano ponad 14,3 tys. mieszkań. Trudno się więc dziwić nastrojom na rynku mieszkaniowym, skutkującym istotnym wzrostem liczby wydanych pozwoleń na budowę – wzrost o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kwartału 2015 roku. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda liczba 36 211 lokali oddanych do użytkowania w II kwartale 2016 roku oznaczała spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kwartału 2015 roku był to wzrost o 12%.

Utrzymujący się wysoki popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2016 roku wpłynął na poprawę wyników sprzedażowych deweloperów i w konsekwencji doprowadził do lekkiego wzrostu cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W II kwartale br. roku zanotowano wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej w trzech spośród ośmiu badanym aglomeracji, tj. w Krakowie, w Białymstoku oraz w Warszawie, odpowiednio o 138, 101 i 81 zł/m² w porównaniu do poprzedniego kwartału. W Gdańsku przeciętna cena pozostała na poziomie z I kwartału bieżącego roku, natomiast w pozostałych badanych miastach zaobserwowano niewielkie spadki – największy w Poznaniu – o 134 zł/m² i we Wrocławiu – o 133 zł/m².

Baczna obserwacja cen transakcyjnych nieruchomości wskazuje wyraźny, choć niewielki trend wzrostowy, typowy dla rynku mieszkaniowego w stanie równowagi. Obserwowany wzrost średniej ceny transakcyjnej za 1 m² od I kwartału 2013 roku dla wszystkich monitorowanych lokalizacji mieści się w przedziale od 3,79% dla Wrocławia do 10,13% dla Krakowa. Zdaniem ekspertów z Centrum AMRON, wzrost aktywności inwestorów budowlanych z jednej strony oraz zaostrzanie wymogów kredytowych banków z drugiej, nie zmieni tej sytuacji w najbliższej perspektywie.

Trudno również oczekiwać jakichś głębszych zmian wywołanych działaniami rządu w obszarze polityki mieszkaniowej. Ogłoszony przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy jest zbyt enigmatyczny, zwłaszcza w obszarze refinansowania kredytów hipotecznych. Związek Banków Polskich ustosunkował się do opublikowanego dokumentu i w dniu 27 lipca 2016 r. skierował do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa uwagi i komentarze do zaproponowanych rozwiązań. Podobnie jak w piśmie skierowanym wcześniej do Premiera Morawieckiego z uwagami do opublikowanych przez Ministerstwo Rozwoju materiałów informacyjnych nt. Planu na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju, wskazano potrzebę uruchomienia w Polsce systemu kas oszczędnościowo-budowlanych, jako efektywnego i zweryfikowanego w wielu krajach i w różnych uwarunkowaniach makroekonomicznych systemu budującego skłonność gospodarstw domowych do długoterminowego, systematycznego oszczędzania. Ta oraz inne propozycje w zakresie możliwości rozwoju rynku finansowania nieruchomości będzie przedmiotem dyskusji i ocen w trakcie tegorocznego, XIII Kongresu Finansowania Nieruchomości, organizowanego przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP oraz Centrum AMRON w dniach 24-25 listopada 2016 roku.

Wyniki I kwartału bieżącego roku na rynku nieruchomości okazały się niższe od tych z IV kwartału roku ubiegłego. W pierwszych trzech miesiącach 2016 r. w porównaniu do poprzedniego kwartału zanotowano spadek zarówno liczby (o 8,15%), jak i wartości udzielonych kredytów (o 10,85%), co potwierdziło po raz kolejny ugruntowany na rynku mieszkaniowym w Polsce efekt sezonowości. Zgodnie z dotychczasowymi obserwacjami, każdorazowo wyniki pierwszego kwartału są najniższe w danym roku oraz niższe od wyników ostatniego kwartału roku poprzedniego. Z drugiej jednak strony I kwartał br. w porównaniu z adekwatnym okresem roku 2015 okazał się nieznacznie lepszy. Zawarto w nim bowiem ponad 2,5 tys. więcej umów kredytowych o wartości większej o 455 mln zł niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Za pozytywny należy również uznać fakt ciągłego wzrostu liczby czynnych umów kredytowych. W opisywanym okresie ich przyrost wyniósł niespełna 1%, czyli o 19,5 tys.sztuk więcej w porównaniu do ostatnich trzech miesięcy 2015 roku. W badanym kwartale zanotowano natomiast spadek średniej wartości udzielonego kredytu zarówno złotówkowego, jak i denominowanego. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego przez banki w rodzimej walucie w okresie od stycznia do marca bieżącego roku była niższa o 5 495 zł (2,58%) od wartości zarejestrowanej w IV kw. 2015 r. i wyniosła 207 823 zł.

W I kwartale 2016 roku liczba czynnych umów kredytowych przekroczyła po raz pierwszy poziom 2 mln kredytów hipotecznych obsługiwanych przez polski sektor bankowy. Łączny stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych na koniec I kwartału 2016 r. wyniósł 374,553 mld zł i powiększył się w ujęciu nominalnym o 0,471 mld zł (czyli o 0,13%) w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy.

W ocenie Centrum AMRON trudno oczekiwać istotnych zmian cen na rynku mieszkaniowym w roku 2016, nie ma bowiem argumentów pozwalających na prognozowanie wzrostu akcji kredytowej w obszarze finansowania zakupu mieszkań. Stopniowo wygasa również strumień środków wycofywanych z rynku kapitałowego i przeznaczanych na inwestycje mieszkaniowe. Wygaszany jest także dotychczasowy strumień finansowania inwestycji mieszkaniowych w Polsce przez naszą emigrację zarobkową.

W I kwartale br. zanotowano nieznaczny spadek popularności kredytów o okresie zapadalności do 15 lat. W porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku, udział tego segmentu w strukturze nowych kredytów mieszkaniowych spadł o 0,83 p.p. i wyniósł 9,35%. W segmencie kredytów udzielonych na okres od 15 do 25 lat również zanotowano minimalny spadek – udział tej kategorii wyniósł 24,53%, czyli o 0,29 p.p. mniej niż w IV kw. 2015 r. W analizowanym okresie najchętniej zawierano umowy o kredyt hipoteczny o okresie zapadalności od 25 do 35 lat – segment ten stanowił 65,25% wszystkich nowo udzielonych kredytów od stycznia do marca 2016 r., czyli więcej o 1,04 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału.

Wśród badanych miast w I kw. 2016 r. jedynie w Łodzi zanotowano spadek średniej ceny transakcyjnej za 1 m² powierzchni użytkowej mieszkania (o 65 zł/m²). W pozostałych miastach zarejestrowano niewielkie wzrosty – największe w Poznaniu, Krakowie i we Wrocławiu, odpowiednio o 138 zł/m², 128 zł/m² i 124 zł/m² w porównaniu do IV kwartału 2015 roku, co stanowi wzrost kolejno o 2,5%, 2,1% i 2,2%. Tymczasem w stolicy przeciętna jednostkowa cena mieszkania wzrosła o 83 zł/m². Niepokojący jest także dalszy wzrost udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów do rekordowego poziomu 40,98%. Oznacza to, że prawie co drugi kredyt na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej jest zaciągany w stolicy – jeśli nie w samej Warszawie, to w otaczających ją miejscowościach. Tak wysoki udział kredytobiorców z Warszawy potwierdza tezę o rosnącym udziale w rynku inwestorów mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Rentowność z najmu nadal zdecydowanie przewyższa zwroty z lokat oferowane przez instytucje finansowe. Istotny udział – 10,86% – kredytów o niskim wskaźniku LtV (poniżej 30%) w strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych świadczy również o tym, że tani kredyt jest wykorzystywany do sfinansowania remontów oraz modernizacji domów i lokali mieszkalnych nabywanych przed dekadą, w okresie tzw. boomu kredytowego.

Według prezesa ZBP Krzysztofa Pietraszkiewicza „należy wyciągnąć wnioski płynące z doświadczeń zagranicznych i krajowych dotyczących zaspokajania i finansowania potrzeb mieszkaniowych. To zawsze był i będzie w naszej strefie klimatycznej wielki wysiłek dla rodzin i systemu finansowego oraz państwa. Przy ograniczonych możliwościach rodzin, państwa i systemu finansowego oraz potrzebie minimalizowania ryzyka wystąpienia zaburzeń na tym rynku koniecznym staje się dokonanie zmian w obszarze planowania przestrzennego, otwarcia na rozwój budownictwa na wynajem oraz skojarzonego finansowania opartego na wspieranym długoterminowym oszczędzaniu i kredycie bankowym. Uzyskanie efektu synergii kilku czynników powinno zaowocować wyższym poziomem zaspokajania potrzeb przy niższych kosztach budowy, remontów i eksploatacji zasobów mieszkaniowych.”