Uzbrojenie działki a służebność przesyłu – najnowsze orzecznictwo

Uzbrojenie działki jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości oraz możliwość jej zabudowy. Dostęp do energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji czy sieci telekomunikacyjnych zwiększa atrakcyjność działki i znacząco ułatwia realizację inwestycji.

Jednak nie zawsze obecność infrastruktury technicznej oznacza wyłącznie korzyści. Przez wiele nieruchomości przebiegają urządzenia przesyłowe, które determinują sposób zagospodarowania działek. Część takich urządzeń przesyłowych została wybudowana kilkadziesiąt lat temu, często bez zawarcia umowy z właścicielem gruntu. Dotychczas właściciele nie mogli dojść swoich praw. Przedsiębiorcy przesyłowi uznawali, że mogą korzystać z gruntów poprzez zasiedzenie, co było popierane w wyrokach sądowych. Obecnie wiele się zmienia.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Ustanawia się ją na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, aby zapewnić możliwość korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji, konserwacji, modernizacji oraz naprawy urządzeń przesyłowych.

Do urządzeń przesyłowych zalicza się przede wszystkim:

• linie elektroenergetyczne,
• gazociągi,
• wodociągi,
• kanalizację,
• sieci ciepłownicze,
• sieci telekomunikacyjne.

W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości musi tolerować istnienie infrastruktury oraz umożliwiać przedsiębiorcy dostęp do urządzeń w celu wykonywania niezbędnych prac eksploatacyjnych lub usuwania awarii.

Wpływ służebności przesyłu na możliwość zabudowy działki

Obecność urządzeń przesyłowych może w istotny sposób wpływać na sposób zagospodarowania nieruchomości. W zależności od rodzaju infrastruktury obowiązują odpowiednie strefy ochronne lub pasy technologiczne, w których mogą występować ograniczenia dotyczące lokalizacji budynków, sadzenia wysokich drzew, wykonywania głębokich wykopów, czy prowadzenia robót mogących uszkodzić urządzenia. Oznacza to, że nawet atrakcyjnie położona i dobrze uzbrojona działka może nie zostać w pełni wykorzystana zgodnie z zamierzeniami inwestora.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Jeżeli przedsiębiorca planuje posadowienie nowych urządzeń przesyłowych na prywatnym gruncie, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia uwzględnia się między innymi powierzchnię nieruchomości objętą ograniczeniem, rodzaj urządzeń przesyłowych czy wpływ urządzeń na wartość nieruchomości. Najczęściej wynagrodzenie ma charakter jednorazowy, jednak strony mogą uzgodnić również świadczenie okresowe.

Zasiedzenie jako najczęstszy argument przedsiębiorstw przesyłowych

W praktyce wiele urządzeń przesyłowych zostało wybudowanych jeszcze przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu. Przez długi czas przedsiębiorstwa przesyłowe, zamiast zawierać umowy z właścicielami gruntów, uznawały, że mogą korzystać z nieruchomości poprzez zasiedzenie.

Przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego art. 305¹–305⁴, obowiązujących od 3 sierpnia 2008 r.,
w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano możliwość nabycia przez zasiedzenie tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu. Pozwalało to doliczać do okresu zasiedzenia także czas korzystania z nieruchomości przed 3 sierpnia 2008 r. W konsekwencji wiele spraw sądowych o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem, wytoczonych przez właścicieli nieruchomości, było oddalanych.

Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego oraz postanowienie Sądu Najwyższego

Przełom nastąpił wraz z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16). Trybunał uznał, że zapisy Kodeksu cywilnego interpretowane w sposób dopuszczający nabycie przed 3 sierpnia 2008 r. przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu są niezgodne z Konstytucją RP.

Znaczenie wyroku Trybunału zostało następnie potwierdzone przez Sąd Najwyższy w postanowieniu
z 19 marca 2026 r. (II CSKP 1045/24). Sąd Najwyższy stwierdził, że przed wejściem w życie przepisów
o służebności przesyłu nie mógł rozpocząć się bieg terminu zasiedzenia tego prawa. Tym samym nie jest dopuszczalne doliczanie okresu korzystania z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 r. do terminu wymaganego dla zasiedzenia służebności przesyłu.

W ocenie Sądu wcześniejsza wykładnia prowadziła do przyjęcia możliwości zasiedzenia prawa, które
w chwili wykonywania posiadania nie istniało jeszcze w polskim porządku prawnym.

Jakie znaczenie mają nowe orzeczenia dla właścicieli nieruchomości?

Nowa linia orzecznicza może mieć bardzo istotne znaczenie dla właścicieli działek, przez które przebiegają linie energetyczne, gazociągi, wodociągi, kanalizacja czy sieci telekomunikacyjne. Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe skutecznie powoływały się na zasiedzenie, co często uniemożliwiało właścicielom uzyskanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego i postanowieniu Sądu Najwyższego możliwość skutecznego podnoszenia takiego zarzutu została znacząco ograniczona. Nie oznacza to jednak całkowitego wyłączenia możliwości zasiedzenia. Nadal może ono nastąpić, jednak bieg terminu należy oceniać z uwzględnieniem przepisów obowiązujących od 3 sierpnia 2008 r. oraz okoliczności konkretnej sprawy.

Co powinien zrobić właściciel działki?

Jeżeli przez nieruchomość przebiegają urządzenia przesyłowe, warto:

• sprawdzić treść księgi wieczystej,
• przeanalizować dokumentację geodezyjną i projektową,
• ustalić datę budowy urządzeń,
• zweryfikować podstawę prawną korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe,
• ocenić, czy przedsiębiorca rzeczywiście może skutecznie powoływać się na zasiedzenie,
• rozważyć dochodzenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu lub innych roszczeń wynikających z bezumownego korzystania z nieruchomości.

Podsumowanie

Uzbrojenie działki niewątpliwie zwiększa jej wartość i użyteczność, jednak obecność urządzeń przesyłowych może jednocześnie prowadzić do istotnych ograniczeń prawa własności. Dlatego przed zakupem nieruchomości, a także przed wystąpieniem z roszczeniami wobec przedsiębiorstwa przesyłowego, warto dokładnie przeanalizować stan prawny gruntu.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego oraz postanowienie Sądu Najwyższego wyznaczają zmianę sposobu interpretacji przepisów dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu. Orzeczenia te wzmacniają ochronę prawa własności i mogą znacząco zwiększyć szanse właścicieli nieruchomości na uzyskanie wynagrodzenia za korzystanie z ich gruntów przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Jednocześnie zapowiadają zmianę wieloletniej praktyki sądowej, w której zarzut zasiedzenia stanowił podstawową linię obrony przedsiębiorców przesyłowych.