Najem krótkoterminowy w Polsce. Gdzie Airbnb ma największy wpływ na rynek mieszkań?
2026-09-15
Najem krótkoterminowy znajduje się obecnie w centrum debaty publicznej za sprawą planowanych zmian prawnych, które mają zwiększyć kontrolę nad tym segmentem rynku oraz dać samorządom większy wpływ na zasady jego funkcjonowania. Rosnąca popularność platform takich jak Airbnb wywołuje dyskusję o wpływie najmu krótkoterminowego na dostępność mieszkań, rozwój turystyki i jakość życia mieszkańców w najbardziej obleganych lokalizacjach turystycznych.
W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera analiza skali i koncentracji najmu krótkoterminowego w Polsce. W artykule przeanalizowano dane dla powiatów i miast o najwyższej atrakcyjności turystycznej według Wskaźnika Atrakcyjności Turystycznej (WAT) stworzonego przez GUS. Zestawienie liczby ofert Airbnb z zasobem mieszkaniowym oraz natężeniem ruchu turystycznego pozwala ocenić, gdzie najem krótkoterminowy odgrywa największą rolę i w których samorządach skutki nowych regulacji mogą być najbardziej odczuwalne.
TABELA 1. OFERTY NAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO W POWIATACH ATRAKCYJNYCH TURYSTYCZNIE
| POWIAT | LICZBA MIESZKAŃ | OFERTY AIRBNB | UDZIAŁ % NAJMU KRÓTKOTER-MINOWEGO |
WAT 2024 R. – pozycja w rankingu |
WAT 2024 – wartość wskaźnika |
||
| ogółem | apartamenty | ||||||
| szt. | % | ||||||
| Warszawa | 1 111 588 | 10 957 | 10 704 | 98% | 0,96% | 1 | 63,9 |
| powiat nowosądecki | 62 673 | 545 | 312 | 57% | 0,50% | 2 | 56,4 |
| powiat kłodzki | 67 467 | 945 | 475 | 50% | 0,70% | 3 | 53,2 |
| Kraków | 474 482 | 7 763 | 7 609 | 98% | 1,60% | 4 | 53,1 |
| powiat nowotarski | 59 536 | 1 251 | 348 | 28% | 0,58% | 5 | 51,7 |
| powiat bieszczadzki | 7 580 | 175 | 38 | 22% | 0,50% | 6 | 45,3 |
| powiat tatrzański | 27 288 | b.d. | b.d. | b.d. | 0,00% | 7 | 44,7 |
| Zakopane | 13 500 | 3 074 | 2 185 | 71% | 16,19% | b.d. | b.d. |
| powiat leski | 9 039 | 417 | 59 | 14% | 0,65% | 8 | 43,6 |
| powiat kołobrzeski | 43 666 | 2 928 | 2 405 | 82% | 5,51% | 9 | 42,4 |
| Gdańsk | 275 062 | 7 446 | 7 259 | 97% | 2,64% | 10 | 40,1 |
| Gdynia | 124 445 | 1 170 | 1 084 | 93% | 0,87% | 56 | 25,7 |
| Sopot | 19 864 | 1 150 | 1 121 | 97% | 5,64% | 51 | 26,1 |
| powiat słupski | 37 459 | 715 | 355 | 50% | 0,95% | 11 | 38,9 |
| powiat białostocki | 65 033 | 54 | 9 | 17% | 0,01% | 12 | 38,8 |
| powiat sanocki | 31 023 | 158 | 55 | 35% | 0,18% | 13 | 38,3 |
| powiat kamieński | 25 451 | 2 138 | 1 452 | 68% | 5,71% | 14 | 37,5 |
| powiat żywiecki | 56 218 | 451 | 96 | 21% | 0,17% | 16 | 36,7 |
| powiat karkonoski | 28 151 | 2 346 | 1 700 | 72% | 6,04% | 18 | 35,6 |
| powiat aleksandrowski | 21 581 | 30 | 25 | 83% | 0,12% | 19 | 34,4 |
| powiat piski | 20 009 | 180 | 78 | 43% | 0,39% | 20 | 34,3 |
| powiat pucki | 39 024 | 1596 | 730 | 46% | 1,87% | 21 | 33,1 |
| powiat cieszyński | 67 677 | 622 | 353 | 57% | 0,52% | 25 | 31,7 |
| Wrocław | 400 448 | 3348 | 3286 | 98% | 0,82% | 27 | 31,5 |
| Toruń | 102 368 | 650 | 637 | 98% | 0,62% | 48 | 26,5 |
| Poznań | 312 105 | 2061 | 1964 | 95% | 0,63% | 54 | 25,7 |
źródło: dane GUS, AirDNA.co
TABELA 2. POWIATY O NAJWIĘKSZEJ LICZBIE UDZIELONYCH NOCLEGÓW W 1 KWARTALE 2025 R.*
| Powiat | Turyści krajowi (mln) |
Turyści zagraniczni (mln) |
| Warszawa | 1,8 | 1,0 |
| Kraków | 0,9 | 1,3 |
| tatrzański | 1,5 | 0,4 |
| karkonoski | 1,1 | 0,1 |
| kołobrzeski | 1,0 | 0,2 |
| Gdańsk | 0,7 | 0,4 |
| Wrocław | 0,6 | 0,3 |
| kłodzki | 0,6 | 0,0 |
| nowosądecki | 0,6 | 0,0 |
| cieszyński | 0,6 | 0,0 |
* Zintegrowane dane z platform rezerwacyjnych i badania KT-1 realizowanego przez GUS
źródło: GUS
Warszawa liderem pod względem liczby ofert
Najwięcej ofert Airbnb odnotowano w Warszawie. W stolicy funkcjonuje 10 957 ofert, z czego 98% stanowią apartamenty. Według danych GUS Warszawa zajmuje również pierwsze miejsce w rankingu atrakcyjności turystycznej.
Mimo największej w kraju liczby ofert ich wpływ na lokalny rynek mieszkaniowy pozostaje ograniczony. Udział najmu krótkoterminowego w całkowitym zasobie mieszkaniowym wynosi zaledwie 0,96%. Oznacza to, że skala rynku Airbnb jest w dużej mierze równoważona przez bardzo rozbudowany zasób mieszkaniowy. W efekcie Warszawa pozostaje liderem pod względem liczby ofert, ale nie należy do miejsc, gdzie najem krótkoterminowy najsilniej ogranicza dostępność mieszkań.
Drugim najważniejszym rynkiem jest Kraków, gdzie liczba aktywnych ofert Airbnb sięga 7 763. Najem krótkoterminowy stanowi 1,60% lokalnego zasobu mieszkaniowego. Znaczenie miasta jako ośrodka turystycznego potwierdzają dane dotyczące udzielonych noclegów. W I kwartale 2025 r. udzielono tam łącznie 2,2 mln noclegów, w tym 0,9 mln turystom krajowym i 1,3 mln zagranicznym. Kraków wyróżnia się na tle pozostałych analizowanych powiatów szczególnie wysokim udziałem gości z zagranicy, którym udzielono więcej noclegów niż turystom krajowym.
Silną pozycję na rynku utrzymuje również Trójmiasto. W Gdańsku, Gdyni i Sopocie funkcjonuje łącznie 9 766 ofert Airbnb, z czego 9 464 stanowią apartamenty. Oznacza to, że na 100 mieszkań przypada tam 2,26 oferty Airbnb, co wskazuje na wyższe nasycenie rynku niż w Warszawie czy Krakowie. Największym rynkiem w regionie jest Gdańsk, gdzie działa 7 446 aktywnych ofert, a udział najmu krótkoterminowego w zasobie mieszkaniowym wynosi 2,64%. Jeszcze wyraźniej wyróżnia się jednak Sopot, w którym wskaźnik ten sięga 5,64%, należąc do najwyższych w kraju. Dane pokazują, że sama liczba ofert nie wystarcza do oceny znaczenia najmu krótkoterminowego. Sopot ma ponad sześć razy mniej ofert niż Gdańsk, ale ich udział w lokalnym zasobie mieszkaniowym jest ponad dwukrotnie wyższy.
Zakopane bezkonkurencyjne pod względem nasycenia rynku
Choć liczba mieszkań i mieszkańców w Zakopanem jest znacznie mniejsza niż w największych polskich miastach, miejscowość pozostaje bezkonkurencyjnym liderem pod względem koncentracji najmu krótkoterminowego. Funkcjonują tu 3 074 oferty Airbnb, z czego 2 185 stanowią apartamenty. Udział tego segmentu w lokalnym zasobie mieszkaniowym sięga aż 16,19%, co świadczy o bardzo silnym wpływie turystyki na rynek mieszkaniowy.
Skalę zjawiska potwierdzają także dane o ruchu turystycznym. Powiat tatrzański odwiedziło w pierwszym kwartale 2025 r. około 1,5 mln turystów krajowych, co plasuje go wśród najpopularniejszych destynacji w kraju. Intensywny ruch turystyczny bezpośrednio przekłada się na rozwój rynku najmu krótkoterminowego oraz wzrost udziału lokali przeznaczonych dla odwiedzających.
Regiony turystyczne z dużym udziałem Airbnb
Najwyższe wskaźniki najmu krótkoterminowego występują przede wszystkim w regionach nadmorskich i górskich, których gospodarka jest silnie związana z turystyką. To właśnie tam lokale przeznaczone dla turystów stanowią znaczącą część całego zasobu mieszkaniowego.
Na polskim wybrzeżu wyróżnia się przede wszystkim powiat kołobrzeski, gdzie funkcjonuje 2 928 ofert Airbnb, a udział najmu krótkoterminowego w zasobie mieszkaniowym wynosi 5,51%. Jeszcze wyższy wskaźnik notuje powiat kamieński, gdzie sięga on 5,71%. W obu przypadkach skala zjawiska jest wielokrotnie większa niż w największych miastach Polski, takich jak Warszawa czy Wrocław.
Znaczenie tych regionów potwierdzają dane o ruchu turystycznym. W pierwszym kwartale 2025 r. powiat kołobrzeski znalazł się wśród najczęściej odwiedzanych obszarów kraju, przyjmując około 1 mln turystów krajowych i 0,2 mln zagranicznych. Duża liczba odwiedzających generuje stały popyt na krótkoterminowe miejsca noclegowe, zachęcając właścicieli nieruchomości do kierowania mieszkań na rynek turystyczny.
Podobne zjawisko obserwowane jest w regionach górskich. Liderem pozostaje powiat tatrzański, ale wysoką pozycję zajmuje również powiat karkonoski, który przyciągnął około 1,1 mln turystów krajowych. Jednocześnie udział najmu krótkoterminowego w lokalnym zasobie mieszkaniowym przekracza tam 6%, co oznacza, że około co szesnaste mieszkanie wykorzystywane jest na potrzeby rynku najmu krótkoterminowego.
W miejscowościach, których gospodarka opiera się na turystyce, sytuacja wygląda inaczej niż w dużych aglomeracjach. Podczas gdy w metropoliach rozbudowany zasób mieszkaniowy ogranicza wpływ Airbnb na lokalny rynek, w regionach wypoczynkowych udział mieszkań przeznaczonych dla turystów jest na tyle wysoki, że może oddziaływać na dostępność lokali dla mieszkańców. Dotyczy to między innymi powiatu tatrzańskiego, Sopotu, powiatu kołobrzeskiego i karkonoskiego. To właśnie w tych miejscach skutki nowych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego mogą być najbardziej odczuwalne.
Metropolie z umiarkowaną skalą najmu krótkoterminowego
Zestawienie pokazuje wyraźną różnicę pomiędzy największymi miastami a obszarami o silnie rozwiniętej funkcji turystycznej. W dużych ośrodkach miejskich liczba ofert Airbnb jest wysoka, jednak dzięki rozbudowanemu zasobowi mieszkaniowemu ich znaczenie dla lokalnego rynku nieruchomości pozostaje relatywnie ograniczone.
Do tej grupy należą przede wszystkim Wrocław, Poznań i Toruń. We Wrocławiu funkcjonuje 3 348 ofert Airbnb, w Poznaniu 2 061, a w Toruniu 650. Jednocześnie udział najmu krótkoterminowego w zasobie mieszkaniowym każdego z tych miast nie przekracza 1%, co oznacza, że zdecydowana większość mieszkań pozostaje poza rynkiem wynajmu turystycznego.
W przypadku Wrocławia dodatkowo widoczny jest silny ruch turystyczny. W pierwszym kwartale 2025 r. miasto odnotowało około 0,6 mln turystów krajowych oraz 0,3 mln zagranicznych. Mimo to udział mieszkań wykorzystywanych w najmie krótkoterminowym wynosi zaledwie 0,82%, co pokazuje, że rozwój turystyki nie prowadzi tam do istotnego uszczuplenia lokalnego zasobu mieszkaniowego.
Dane pokazują, że sama liczba ofert Airbnb nie jest wystarczającym miernikiem wpływu najmu krótkoterminowego na rynek mieszkaniowy. Choć największe miasta skupiają tysiące ofert, ich udział w całkowitym zasobie mieszkaniowym pozostaje niewielki. Odmiennie sytuacja wygląda w regionach typowo turystycznych, gdzie lokale przeznaczone dla turystów stanowią znaczącą część rynku. To właśnie tam wpływ najmu krótkoterminowego na dostępność mieszkań jest najbardziej odczuwalny.
Podsumowanie
Analiza danych wskazuje na dwa odmienne modele rozwoju rynku najmu krótkoterminowego w Polsce. Z jednej strony największe miasta koncentrują największą liczbę ofert dzięki dużej liczbie mieszkańców i rozwiniętej turystyce miejskiej. Z drugiej strony miejscowości wypoczynkowe, takie jak Zakopane, Sopot, Kołobrzeg czy regiony górskie i nadmorskie, charakteryzują się znacznie większym nasyceniem rynku najmem krótkoterminowym.
Wyniki sugerują, że to właśnie popularne destynacje turystyczne, a nie największe miasta, są najbardziej narażone na skutki rozwoju platform typu Airbnb dla lokalnego rynku nieruchomości.
Pobierz raport