Jak demografia zmieni rynek nieruchomości?

Przez lata o atrakcyjności inwestycji w nieruchomości decydowały przede wszystkim lokalizacja, standard budynku oraz dostępność finansowania. W najbliższych dekadach coraz większego znaczenia nabierze jednak jeszcze jeden czynnik – demografia. Polska stoi u progu jednej z największych przemian demograficznych w swojej historii, a ich konsekwencje będą odczuwalne nie tylko dla rynku pracy czy systemu emerytalnego, lecz także dla całego sektora nieruchomości.

Prognozy opracowane przez Główny Urząd Statystyczny w publikacji „Prognoza ludności na lata 2023-2060” wskazują na trwały trend spadku liczby ludności oraz postępujące starzenie się społeczeństwa. Oznacza to, że w perspektywie najbliższych kilkudziesięciu lat zmieni się zarówno struktura popytu na mieszkania, jak i zapotrzebowanie na określone typy nieruchomości.

Według scenariusza głównego liczba mieszkańców Polski zmniejszy się z około 37,7 mln osób w 2022 roku do około 30,4 mln w 2060 roku. Oznacza to spadek populacji o ponad 7 mln osób. Nawet najbardziej optymistyczny wariant prognozy zakłada zmniejszenie liczby ludności do 34,8 mln mieszkańców, natomiast scenariusz pesymistyczny przewiduje spadek do zaledwie 26,7 mln osób. Niezależnie od przyjętych założeń wszystkie warianty prognozy wskazują na systematyczne kurczenie się populacji Polski.

Równolegle będzie postępował proces starzenia się społeczeństwa. W kolejnych dekadach znacząco wzrośnie udział osób w wieku 65 lat i więcej, przy jednoczesnym spadku liczby dzieci i młodzieży. W efekcie osoby starsze będą stanowiły około jednej trzeciej społeczeństwa, co przełoży się na zupełnie nowe potrzeby mieszkaniowe i inwestycyjne.

Jednym z największych wyzwań będzie również kurczenie się zasobów ludności w wieku produkcyjnym. Według prognoz do 2060 roku liczba osób aktywnych zawodowo zmniejszy się o kilkadziesiąt procent.
W konsekwencji znacząco wzrośnie współczynnik obciążenia demograficznego. O ile w 2022 roku na 100 osób w wieku produkcyjnym przypadało około 70 osób w wieku nieprodukcyjnym, to według scenariusza głównego w 2060 roku będzie ich już około 105. Oznacza to, że liczba osób utrzymujących system gospodarczy będzie stopniowo malała, podczas gdy liczba osób wymagających wsparcia społecznego będzie rosła.

Na zmiany demograficzne wpływać będzie również spadek liczby urodzeń. GUS prognozuje dalsze ograniczanie liczby kobiet w wieku prokreacyjnym, których populacja zmniejszy się z około 8,7 mln w 2022 roku do poziomu od 4,8 do 6,3 mln w 2060 roku – w zależności od przyjętego scenariusza. Oznacza to utrzymywanie się niskiej liczby urodzeń oraz pogłębianie procesów depopulacyjnych.

RYSUNEK 1. PIRAMIDA WIEKU LUDNOŚCI (W TYS.) W 2022 R. I W 2060 R. WEDŁUG PROGNOZOWANYCH TRZECH SCENARIUSZY

Źródło: GUS, Prognoza ludności na lata 2023–2060.

Dla rynku nieruchomości dane te mają fundamentalne znaczenie. O ile jeszcze niedawno podstawowym wyzwaniem było zaspokojenie rosnącego popytu mieszkaniowego, o tyle w przyszłości coraz większego znaczenia nabierze dostosowanie oferty do zmieniającej się struktury społeczeństwa. Rosnąca liczba seniorów, wzrost udziału jednoosobowych gospodarstw domowych oraz postępujące migracje do największych ośrodków miejskich sprawią, że nie wszystkie lokalizacje będą rozwijały się w tym samym tempie. W rezultacie demografia stanie się jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość nieruchomości.  Nie oznacza to jednak, że cały rynek nieruchomości czeka spowolnienie. Zmiany te będą oddziaływać na poszczególne regiony w bardzo różny sposób, prowadząc do coraz większego zróżnicowania lokalnych rynków mieszkaniowych.

Polska dwóch prędkości

Polska stopniowo dzieli się na dwa odmienne światy – dynamicznie rozwijające się metropolie oraz miasta
i gminy zmagające się z odpływem mieszkańców. Coraz częściej zjawisko to określane jest mianem „Polski dwóch prędkości”. Prognozy demograficzne wskazują, że liczba mieszkańców Polski będzie systematycznie spadać, jednak proces ten nie będzie przebiegał równomiernie. Większość gmin i mniejszych miast odnotuje spadek liczby ludności, podczas gdy największe aglomeracje nadal będą przyciągać nowych mieszkańców dzięki atrakcyjnemu rynkowi pracy, renomowanym uczelniom oraz rozwiniętej infrastrukturze. W efekcie coraz wyraźniej zarysowuje się podział na regiony rozwijające się oraz te, które stopniowo tracą swój potencjał demograficzny.

Największe ośrodki miejskie, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, pozostaną głównymi beneficjentami migracji wewnętrznych, a młodzi ludzie nadal będą przeprowadzać się do dużych miast
w poszukiwaniu lepszej pracy, edukacji i szerszych możliwości rozwoju zawodowego. Dla rynku nieruchomości oznacza to utrzymujący się popyt na mieszkania w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, lokale przeznaczone na wynajem, nieruchomości w strefach podmiejskich oraz nowoczesne inwestycje mieszkaniowe.  Oznacza to, że największe aglomeracje prawdopodobnie utrzymają wysoki poziom cen dzięki napływowi nowych mieszkańców, studentów i pracowników z zagranicy.

Zupełnie inaczej może wyglądać sytuacja w wielu mniejszych miastach i gminach, gdzie odpływ młodych mieszkańców, niski przyrost naturalny oraz postępujące starzenie się społeczeństwa mogą prowadzić do stopniowego osłabienia popytu na nieruchomości. W części lokalizacji liczba dostępnych mieszkań może przewyższyć liczbę potencjalnych nabywców, co przełoży się na wolniejszy wzrost cen, wydłużenie czasu sprzedaży, większą liczbę pustostanów oraz spadek atrakcyjności inwestycyjnej. W wielu mniejszych miejscowościach i na peryferiach dużych miast można spodziewać się presji na obniżkę cen wynikającej
z malejącej liczby ludności, starzenia się społeczeństwa oraz zwiększonej podaży mieszkań trafiających na rynek wtórny. W najbardziej dotkniętych depopulacją lokalizacjach część nieruchomości może stać się trudna do sprzedaży.

Nowe kierunki popytu na rynku nieruchomości

Spadek liczby ludności nie musi automatycznie prowadzić do spadku popytu na nieruchomości. Kluczową rolę odgrywa bowiem zmieniająca się struktura gospodarstw domowych.

Coraz więcej osób mieszka samotnie lub tworzy dwuosobowe gospodarstwa domowe. Jednocześnie model wielopokoleniowego zamieszkiwania staje się coraz rzadszy. W rezultacie liczba potrzebnych lokali może pozostawać wysoka mimo zmniejszającej się liczby mieszkańców. Trend ten już dziś wpływa na strategie deweloperów, którzy coraz częściej projektują mniejsze, bardziej funkcjonalne mieszkania odpowiadające potrzebom singli, młodych par oraz osób starszych.

Seniorzy stanowią coraz większą część społeczeństwa, co przekłada się na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania dostosowane do ich potrzeb. Zmiana ta przełoży się na rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości dostosowane do ich potrzeb. Coraz większym zainteresowaniem będą cieszyć się lokale pozbawione barier architektonicznych, wyposażone w windy i zapewniające łatwy dostęp do opieki medycznej, co przy ograniczonej podaży może prowadzić do wzrostu ich wartości oraz kosztów najmu. Rosnące znaczenie tzw. srebrnego rynku będzie wpływało zarówno na kierunki nowych inwestycji, jak i modernizację istniejących zasobów mieszkaniowych.

Największym zainteresowaniem będą cieszyć się nieruchomości energooszczędne, dobrze skomunikowane oraz położone w pobliżu usług publicznych i ochrony zdrowia. Coraz większą rolę może także odgrywać sektor najmu instytucjonalnego, ponieważ wysokie ceny zakupu mieszkań oraz ograniczona zdolność kredytowa części gospodarstw domowych sprawią, że więcej osób będzie korzystać z najmu długoterminowego. Szczególnie dotyczyć to będzie singli, młodych pracowników i seniorów poszukujących mniejszych, funkcjonalnych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach.

Podsumowanie

Zmiany demograficzne wpłyną nie tylko na lokalizację inwestycji, lecz także na strukturę popytu na nieruchomości. Coraz większego znaczenia będą nabierać mieszkania przeznaczone dla jedno-
i dwuosobowych gospodarstw domowych, lokale dostosowane do potrzeb seniorów, budynki wielofunkcyjne zapewniające łatwy dostęp do usług oraz nieruchomości położone w pobliżu transportu publicznego
i placówek ochrony zdrowia. Starzenie się społeczeństwa zwiększy również zapotrzebowanie na obiekty opiekuńcze, rehabilitacyjne i medyczne. Oznacza to, że rynek nieruchomości będzie musiał odejść od modelu nastawionego przede wszystkim na ilość i coraz mocniej koncentrować się na jakości oraz dopasowaniu oferty do rzeczywistych potrzeb mieszkańców. Rosnące znaczenie tzw. srebrnej gospodarki sprawi, że architektura
i planowanie przestrzenne będą musiały uwzględniać potrzeby starzejącego się społeczeństwa. Jednocześnie tradycyjna własność mieszkania przestanie być jedyną formą zapewnienia stabilizacji mieszkaniowej, a większą rolę mogą odgrywać różnorodne modele najmu. Dla inwestorów oznacza to konieczność spojrzenia na rynek z nowej perspektywy. Obok cen mieszkań, stóp procentowych i rentowności najmu coraz ważniejsze stanie się pytanie, czy za 15-20 lat dana lokalizacja nadal będzie przyciągać mieszkańców. To właśnie potencjał demograficzny może stać się jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość nieruchomości,
a o sukcesie inwestycji coraz częściej decydować będą nie tylko standard budynku i atrakcyjność lokalizacji, lecz także długoterminowe perspektywy rozwoju miasta lub regionu. Demografia przestaje być jedynie statystyką – staje się jednym z najważniejszych czynników kształtujących przyszłość polskiego rynku nieruchomości.