Ewolucja zamiast rewolucji. Dlaczego sektory PRS i PBSA w Polsce porzuciły sprint na rzecz maratonu?

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych przechodzi głęboką transformację strukturalną. Jeszcze kilka lat temu prognozowano, że instytucjonalny najem mieszkań (PRS) oraz prywatne akademiki (PBSA) błyskawicznie zdominują krajobraz największych polskich metropolii, a zagraniczne fundusze będą budować na wyścigi. U progu 2026 roku widać jednak, że rozwój obu sektorów przebiega inaczej niż zakładano. Zamiast gwałtownego boomu obserwujemy stabilny, długoterminowy wzrost oparty na starannie kalkulowanych inwestycjach i stopniowej profesjonalizacji rynku.

PRS zbliża się do granicy 30 tys. mieszkań

Zgodnie z najnowszymi danymi CBRE, na koniec pierwszego kwartału 2026 roku zasób mieszkań funkcjonujących w formule PRS w Polsce osiągnął poziom 29,9 tys. lokali. Oznacza to dziesięciokrotny wzrost względem 2018 roku. Jeszcze kilka lat temu rynek PRS był w Polsce segmentem marginalnym, dziś stał się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego największych miast. Sam 2025 rok był rekordowy pod względem nowej podaży – do użytkowania oddano blisko 6 tys. mieszkań w ramach 26 projektów, a w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku rynek powiększył się o kolejne 1,3 tys. lokali. Co więcej, do końca 2026 roku planowane jest ukończenie około 4,2 tys. mieszkań, natomiast projekty znajdujące się na etapie przygotowania obejmują 18 tys. lokali.

WYKRES 1. ZASOBY PRS (2013 – 2027)

źródło: „Living: rynek pierwotny w Warszawie i PRS w Polsce, 1 kw. 2026”, CBRE

Mimo tak wysokiej dynamiki, sektor PRS pozostaje niewielki na tle całego rynku mieszkaniowego. Według danych GUS całkowity zasób mieszkaniowy w Polsce przekracza 16 milionów lokali, a rynek najmu prywatnego szacuje się na ok. 1,9 miliona mieszkań. Oznacza to, że mieszkania należące do funduszy instytucjonalnych to zaledwie ułamek procenta krajowego zasobu (0,2%) oraz mniej niż 2% wszystkich mieszkań na wynajem. Nawet w Warszawie, która pozostaje niekwestionowanym liderem inwestycji instytucjonalnych, udział PRS w strukturze rynku oscyluje wokół zaledwie 1%. Skalę dominacji sektora indywidualnego obrazuje fakt, że liczba podatników deklarujących dochody z najmu prywatnego przekroczyła 1,1 mln w 2024 roku (notując wzrost o 5,6% rok do roku).

Obecna skala sektora PRS nie potwierdza obaw o istotny wpływ funduszy na strukturę własności mieszkań czy poziom cen w skali całego rynku. Najem instytucjonalny nie stanowi konkurencji dla dominującego rynku najmu prywatnego, lecz jego profesjonalne uzupełnienie. Większość lokali na wynajem nadal pozostaje w rękach indywidualnych właścicieli (aż 98% rynku), podczas gdy operatorzy PRS koncentrują się na oferowaniu standaryzowanego produktu, profesjonalnego zarządzania i większej przewidywalności dla najemców.

Liderzy rynku i wielkie transakcje

Polski sektor PRS pozostaje domeną kapitału instytucjonalnego, przede wszystkim zagranicznego. Na początku 2026 roku największym komercyjnym operatorem pozostawała platforma Resi4Rent z portfelem około 6,8 tys. mieszkań. Kolejne miejsca zajmowały Vantage Rent (3,7 tys. lokali) oraz LifeSpot (2,5 tys. lokali). Z kolei polski kapitał reprezentowany jest głównie przez państwowy PFRN – biorąc pod uwagę łączne zasoby dwóch zarządzanych funduszy (FMnW i FMdR), podmiot ten jest największym inwestorem instytucjonalnym w kraju z portfelem przekraczającym 7,2 tys. lokali.

Rynek właśnie doczekał się historycznego przetasowania na pozycji lidera. Jak wynika z oficjalnego komunikatu prasowego Griffin Capital Partners z maja 2026 roku, gigantyczna transakcja między Resi4Rent a grupą TAG (właścicielem Vantage Development) weszła w fazę finalizacji. Ta rekordowa umowa, opiewająca na kwotę ok. 2,4 mld zł i obejmująca 18 spółek celowych z pulą ponad 5,3 tys. lokali, po miesiącach oczekiwania na decyzje regulacyjne ostatecznie zmienia układ sił w polskim sektorze PRS.

Warto zauważyć, że całkowity wolumen transakcji w sektorze living[1] w 2025 roku zamknął się kwotą 629 mln euro (co oznacza spektakularny wzrost o 301% rok do roku). Jednak struktura rynku inwestycyjnego pokazuje, że aktywność tak naprawdę pozostaje stosunkowo ograniczona. Zdecydowana większość wolumenu transakcyjnego sektora living w 2025 roku została wygenerowana właśnie przez tę pojedynczą transakcję R4R-TAG. Oznacza to, że inwestorzy nadal podchodzą do nowych projektów selektywnie, preferując inwestycje typu forward funding oraz forward purchase.

Geografia najmu i nowa rzeczywistość czynszowa

Chociaż sektor najmu rośnie w szybkim tempie, jego zasoby wciąż są wyraźnie skumulowane w obrębie największych metropolii, ze szczególnym uwzględnieniem Warszawy, Wrocławia oraz Krakowa. Zdecydowanym liderem pozostaje niezmiennie stolica, która odpowiada za ponad jedną trzecią wszystkich mieszkań instytucjonalnych w Polsce. Poniższa tabela świetnie obrazuje dystans, jaki dzieli Warszawę od rynków regionalnych.

TABELA 1: ZASOBY PRS W POSZCZEGÓLNYCH MIASTACH

źródło: „Living: rynek pierwotny w Warszawie i PRS w Polsce, 1 kw. 2026”, CBRE

W największych miastach wykształcił się już dość jednolity model produktu PRS. Dominują mieszkania o powierzchni około 40 m², a najpopularniejszym typem lokalu są mieszkania z jedną sypialnią (oddzielna sypialnia i salon z aneksem), stanowiące ok. 50% oferty. Na drugim miejscu plasują się lokale typu studio (kawalerki) odpowiadające za ok. 40%. Przeciętny projekt obejmuje ok. 200 mieszkań, co pozwala osiągać efekty skali w zakresie zarządzania i utrzymania budynków.

Po okresie gwałtownych wzrostów obserwowanych w latach 2022 – 2024, rynek wszedł w fazę stabilizacji czynszów. W projektach PRS stawki pozostają z reguły wyższe niż w najmie prywatnym, jednak różnica wynika z lokalizacji, standardu wykończenia, dostępnych usług oraz profesjonalnego zarządzania.

W największych miastach czynsze w projektach instytucjonalnych kształtują się obecnie na poziomie od ok. 70 zł/m² w Łodzi do ponad 100 zł/m² w Warszawie. W praktyce oznacza to, że miesięczny czynsz za mieszkanie typu studio wynosi najczęściej od 2,5 tys. zł do ponad 4 tys. zł, natomiast lokale z jedną sypialnią osiągają zwykle poziom od 3 tys. zł do ponad 5 tys. zł miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu inwestycji. Pozostałe główne rynki regionalne, takie jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto, plasują się stabilnie w przedziale pomiędzy wartościami łódzkimi a warszawskimi.

Rosnąca podaż mieszkań sprawiła jednocześnie, że rynek stał się bardziej konkurencyjny. W części miast tempo wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowało, a w wybranych lokalizacjach odnotowano nawet niewielkie korekty stawek.

PBSA, czyli boom na nowoczesne akademiki

Równolegle do rynku mieszkań niezwykle dynamicznie rozwija się sektor prywatnych domów studenckich (PBSA). Przez lata segment ten traktowany był jako rynkowa ciekawostka, dziś stanowi pełnoprawny i jeden z najbardziej pożądanych celów dla międzynarodowego kapitału. Znakomitym dowodem na to jest gigantyczne wsparcie finansowe z końca 2025 roku, kiedy to Student Depot zabezpieczył aż 770 mln zł od konsorcjum PKO BP i ING z przeznaczeniem na refinansowanie portfela oraz budowę nowych obiektów. Dane CBRE i Savills pokazują ogromną skalę planowanych inwestycji.

TABELA 2: ZASOBY SEKTORA PBSA

źródło: opracowanie własne na podstawie danych CBRE i Savills

Napędem dla prywatnych akademików są niezmienne czynniki demograficzne oraz strukturalne, a przede wszystkim ogromna luka podażowa. Państwowe domy studenckie od lat borykają się z niedofinansowaniem, oferując przestarzały standard, a ich liczba jest drastycznie niewystarczająca wobec setek tysięcy studiujących w największych ośrodkach. Silnym bodźcem jest także napływ studentów zagranicznych, dla których wyższy standard zakwaterowania w pokoju jednoosobowym jest czymś absolutnie podstawowym. Współczesne pokolenie studentów redefiniuje pojęcie wygody, stawiając na elastyczność, dostęp do nowoczesnych technologii oraz możliwość budowania społeczności dzięki rozbudowanym strefom wspólnym. Istotnym atutem pozostaje również formuła opłat zryczałtowanych, obejmujących media i szybki Internet w jednej miesięcznej opłacie.

Co powstrzymuje inwestorów przed sprintem? Główne bariery rozwoju rynku

Skoro popyt na profesjonalny najem pozostaje wysoki, a sektor living przyciąga uwagę międzynarodowego kapitału, naturalnie pojawia się pytanie: dlaczego rynek nie rozwija się jeszcze szybciej? Odpowiedź kryje się w szeregu barier strukturalnych, które sprawiają, że inwestorzy coraz częściej wybierają strategię stopniowego wzrostu zamiast agresywnej ekspansji.

1. Wysokie ceny gruntów i konkurencja ze strony rynku sprzedaży

Najważniejszą przeszkodą pozostaje dostęp do atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. W największych polskich miastach ceny działek budowlanych w ostatnich latach wzrosły do poziomów, które często trudno uzasadnić ekonomicznie z punktu widzenia projektów przeznaczonych na wynajem.

Fundusze PRS budują model biznesowy oparty na wieloletnim generowaniu przychodów czynszowych. Oznacza to, że każda inwestycja musi spełniać rygorystyczne kryteria rentowności. Tymczasem deweloperzy realizujący tradycyjne projekty mieszkaniowe na sprzedaż (build-to-sell) dla klientów indywidualnych są często skłonni zapłacić za grunty więcej, ponieważ odzyskują zainwestowany kapitał znacznie szybciej.

Udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania w największych aglomeracjach zbliżył się już do 20-25%, co znacząco ogranicza przestrzeń negocjacyjną funduszy PRS. Trudno o masowe, hurtowe zakupy, gdy rynek detaliczny bije rekordy – w samej Warszawie w I kwartale 2026 roku sprzedano indywidualnie ponad 4,2 tys. mieszkań, a średnia cena ofertowa osiągnęła rekordowy poziom ok. 19 tys. zł/m². Tak chłonny i drogi rynek detaliczny skutecznie utrudnia funduszom negocjacje satysfakcjonujących stawek.

2. Ograniczona liczba projektów odpowiadających potrzebom funduszy

Drugim wyzwaniem jest niedobór gotowych produktów i skonsolidowanych portfeli mieszkań. Większość funduszy preferuje zakup dużych pakietów obejmujących całe budynki lub osiedla, co pozwala efektywnie zarządzać aktywami i ograniczać koszty operacyjne. Tymczasem podaż takich projektów od deweloperów w Polsce jest mocno ograniczona.

Polski rynek mieszkaniowy został zbudowany przede wszystkim z myślą o sprzedaży detalicznej. W rezultacie wiele inwestycji ma rozdrobnioną strukturę własnościową już na etapie realizacji, co utrudnia ich późniejsze wykorzystanie w modelu PRS.

Sytuacja ta powoduje, że inwestorzy coraz częściej angażują się w projekty typu forward, finansując inwestycje jeszcze na etapie budowy. Pozwala to zabezpieczyć podaż mieszkań, ale jednocześnie zwiększa ryzyko inwestycyjne i wydłuża czas oczekiwania na osiągnięcie docelowych przychodów.

3. Rentowność niższa niż w klasycznym modelu deweloperskim

Choć sektor PRS jest postrzegany jako perspektywiczny, jego rentowność nie zawsze przewyższa tradycyjne projekty mieszkaniowe przeznaczone na sprzedaż.

W okresach silnego wzrostu cen mieszkań deweloperzy mogą osiągać wyższe marże dzięki sprzedaży lokali indywidualnym nabywcom. Dla wielu firm współpraca z funduszem oznacza zatem rezygnację z części potencjalnego zysku w zamian za większą przewidywalność i bezpieczeństwo transakcji.

Rynek obserwował już przypadki zmiany strategii przez niektórych inwestorów. Część mieszkań pierwotnie przeznaczonych do wynajmu została skierowana na rynek sprzedaży, gdy analiza finansowa wskazywała na korzystniejsze warunki dla takiego rozwiązania. Pokazuje to, że PRS nadal konkuruje o kapitał z tradycyjnym rynkiem deweloperskim, a nie funkcjonuje całkowicie niezależnie od niego.

4. Niepewność regulacyjna i podatkowa

Jednym z najczęściej wskazywanych przez inwestorów czynników ryzyka pozostaje otoczenie regulacyjne. Kapitał instytucjonalny preferuje stabilność i przewidywalność, tymczasem polski rynek mieszkaniowy w ostatnich latach funkcjonował w warunkach częstych zmian legislacyjnych.

Wątpliwości dotyczą między innymi rozliczeń podatku VAT, interpretacji przepisów związanych z najmem instytucjonalnym czy zasad opodatkowania nieruchomości. Inwestorzy zwracają również uwagę na brak długoterminowej polityki mieszkaniowej państwa, która pozwalałaby przewidzieć kierunek zmian regulacyjnych w perspektywie kilkunastu lat.

Dodatkowym wyzwaniem pozostaje reforma systemu planowania przestrzennego. Opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych przez gminy mogą prowadzić do wydłużenia procedur administracyjnych, a w niektórych lokalizacjach ograniczać możliwość uruchamiania nowych projektów.

Kolejnym źródłem niepewności są pojawiające się w debacie publicznej propozycje dotyczące opodatkowania pustostanów, wprowadzenia podatku katastralnego czy zmian w zasadach funkcjonowania budynków zamieszkania zbiorowego.

5. Rosnące koszty realizacji inwestycji

Na decyzje inwestorów wpływa również wzrost kosztów budowy. Oprócz wyższych cen materiałów i usług wykonawczych, znaczenie mają nowe wymagania techniczne oraz środowiskowe stawiane budynkom mieszkalnym.

Rosnące oczekiwania dotyczące efektywności energetycznej, dostępności dla osób z niepełnosprawnościami czy standardów ESG zwiększają nakłady inwestycyjne, ale jednocześnie stają się koniecznym elementem nowoczesnych projektów. Dla największych funduszy nie stanowi to bariery nie do pokonania, jednak wpływa na rentowność i wydłuża okres zwrotu z inwestycji.

Dokąd zmierza rynek living?

Pomimo tych ograniczeń inwestorzy nie wycofują się z rynku. Wręcz przeciwnie – większość uczestników sektora jest zgodna, że fundamentalne czynniki popytowe pozostają wyjątkowo silne, co pozwala patrzeć na perspektywy rynku z umiarkowanym optymizmem.

O przyszłości sektora PRS i PBSA w Polsce decydują dziś przede wszystkim czynniki popytowe. Paradoks rynku polega na tym, że większość barier ograniczających rozwój nowej podaży występuje równolegle z utrzymującym się bardzo silnym zapotrzebowaniem na najem.

Rosnące ceny mieszkań, wysoki koszt finansowania zakupu nieruchomości oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych sprawiają, że dla coraz większej grupy gospodarstw domowych własne mieszkanie staje się celem odsuwanym w czasie. Jednocześnie rosnąca mobilność zawodowa i zmieniający się styl życia powodują, że najem przestaje być rozwiązaniem przejściowym, a coraz częściej staje się świadomym wyborem na wiele lat.

Szczególnie widoczne jest to wśród młodszych pokoleń. Dla wielu osób zakup własnego mieszkania około 30. roku życia przestał być naturalnym etapem życiowym, a stał się wyzwaniem wymagającym wysokiego wkładu własnego i odpowiedniej zdolności kredytowej. W efekcie rośnie grupa osób określanych mianem „najemców z przymusu”, które oczekują od rynku nie tylko dostępności lokalu, lecz także stabilności, przewidywalności i profesjonalnej obsługi. Coraz większego znaczenia nabierają przejrzyste warunki najmu, wysoki standard mieszkań oraz bezpieczeństwo, które nie zawsze zapewnia rozproszony rynek najmu prywatnego.

To właśnie na te potrzeby odpowiada sektor PRS, oferując produkt bliższy standardom funkcjonującym od lat na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej. Z kolei sektor PBSA korzysta z podobnych trendów demograficznych i rosnących oczekiwań studentów dotyczących jakości zakwaterowania.

Zarówno PRS, jak i PBSA wkroczyły dziś w etap dojrzewania. Inwestorzy coraz rzadziej koncentrują się na szybkim wzroście za wszelką cenę, a coraz częściej na efektywności operacyjnej, jakości aktywów oraz długoterminowej rentowności. Rosnąca mobilność społeczeństwa, koncentracja ludności w największych aglomeracjach oraz ograniczona dostępność mieszkań na własność będą nadal wspierać rozwój rynku living.

Wszystko wskazuje na to, że najbliższe lata przyniosą dalszy wzrost obu segmentów, choć będzie to wzrost stopniowy, bardziej przewidywalny i oparty na solidnych fundamentach ekonomicznych niż zakładano jeszcze kilka lat temu. Rok 2026 można więc uznać za moment przejścia od fazy dynamicznych oczekiwań do etapu dojrzałego rozwoju. Polski rynek living nie porzucił ambicji wzrostu – po prostu zamienił sprint na maraton.

Agnieszka Pilcicka
Starszy Analityk Rynku Nieruchomości

[1] Sektor living to segment nieruchomości komercyjnych dedykowanych zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i bytowych. Skupia się on wokół najmu instytucjonalnego i obiektów zarządzanych profesjonalnie, gwarantując inwestorom stabilne i długofalowe strumienie przychodów.