Demografia a ceny nieruchomości – przyszłość polskiego rynku mieszkaniowego w świetle doświadczeń krajów europejskich

Zmiany demograficzne stają się jednym z coraz istotniejszych czynników wpływających na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego. Spadek liczby ludności, zmiany struktury wieku, zmniejszanie się liczby osób w wieku produkcyjnym, migracje oraz zmiany wielkości i struktury gospodarstw domowych coraz częściej są analizowane nie tylko jako zjawiska społeczne, ale również jako czynniki kształtujące popyt na nieruchomości, a w konsekwencji również ich wartość. Znaczenie tych procesów rośnie szczególnie w warunkach, w których w wielu regionach Europy obserwowane są jednocześnie długotrwała depopulacja i starzenie się społeczeństwa. Konsekwencje tych zmian będą istotne dla wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego – nie tylko dla indywidualnych właścicieli nieruchomości, ale również dla podmiotów instytucjonalnych. Dla gospodarstw domowych zmiany te oznaczać będą potencjalną zmianę wartości posiadanego majątku i jego płynności, dla banków, ubezpieczycieli, inwestorów czy instytucji publicznych – dodatkowe źródło ryzyka i potencjalnych kosztów przede wszystkim w przypadku nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów hipotecznych. W tym kontekście istotne staje się także odpowiednie uwzględnianie ryzyka demograficznego w procesie określania wartości nieruchomości, w tym wartości ostrożnej, oraz w ocenie długoterminowej jakości portfeli zabezpieczeń.

Skala i tempo obserwowanych obecnie zmian nie są zjawiskiem całkowicie nowym. W niektórych europejskich regionach procesy depopulacji i starzenia się ludności trwają już od kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat, a ich konsekwencje dla lokalnych rynków nieruchomości poddawane są analizie i pomiarowi. Doświadczenia tych rynków mogą stanowić cenne źródło informacji pozwalających prognozować, czego można spodziewać się w regionach, w których podobne procesy dopiero przybierają na sile. Interesujące jest przy tym określenie nie tylko kierunku zmian na poszczególnych lokalnych rynkach mieszkaniowych, ale również ich potencjalnej skali.

Do najbardziej oczywistych przykładów europejskich regionów dotkniętych negatywnymi procesami demograficznymi należą regiony wschodnich Niemiec, północnych i południowych Włoch, północno-zachodniej Hiszpanii oraz części Europy Środkowo-Wschodniej. W wielu z tych obszarów spadek liczby ludności trwa już od kilkunastu lub kilkudziesięciu lat i jest wynikiem jednoczesnego oddziaływania niskiej liczby urodzeń, starzenia się ludności oraz odpływu młodych mieszkańców.

Eurostat wskazuje, że w 2023 r. najniższe przyrosty naturalne w UE koncentrowały się m.in. we wschodnich Niemczech, we Włoszech, północno-zachodniej Hiszpanii, Bułgarii, Grecji, na Węgrzech i w Rumunii. Szczególnie jaskrawy jest przykład wschodnich Niemiec, gdzie procesy depopulacyjne rozpoczęły się na dużą skalę po zjednoczeniu kraju na początku lat 90. ubiegłego stulecia i w wielu regionach utrzymują się do dziś. W 2024 r. w regionach Chemnitz, Saksonii-Anhalt, Meklemburgii-Pomorzu Przednim, Turyngii i Brandenburgii mediana wieku przekraczała 50 lat.

Podobną, choć mającą nieco inną genezę sytuację obserwujemy we Włoszech i Hiszpanii. W północno-zachodniej Hiszpanii szczególnie zaawansowane procesy starzenia i depopulacji występują w Asturii oraz w Kastylii i León – mediana wieku w tych regionach już obecnie należy do najwyższych w Europie, a według projekcji Eurostatu w 2050 r. może osiągnąć odpowiednio 59,1 i 57,9 roku. We Włoszech problem ma charakter szczególnie szeroki: wysoką medianą wieku wyróżniają się m.in. Liguria, Sardynia, Friuli-Wenecja Julijska, Piemont i Molise. Według najnowszych prognoz włoskiego urzędu statystycznego ISTAT liczba ludności Włoch ma zmniejszyć się z 58,9 mln w 2025 r. do około 55 mln w 2050 r., przy czym południe kraju ma stracić znacznie więcej ludności niż północ.

Skala zjawiska jest znacznie większa niż tylko kilka lokalnych przypadków. W latach 2005 – 2025 liczba ludności Unii Europejskiej jako całości wzrosła o około 4%, jednak w tym samym czasie osiem państw odnotowało spadek liczby ludności; największe względne spadki wystąpiły na Łotwie, w Bułgarii, na Litwie, w Rumunii i Chorwacji. Jeszcze bardziej wymowny jest obraz regionalny – w 2023 r. liczba ludności zmniejszała się w 29% regionów UE. Oznacza to, że proces demograficznego kurczenia się nie jest wyjątkowym zjawiskiem dotyczącym pojedynczych państw, lecz trwałym elementem zmian przestrzennych zachodzących na europejskich rynkach. Co istotne, doświadczenia tych obszarów pozwalają już obserwować nie tylko sam proces zmniejszania się liczby ludności, ale również jego długoterminowe konsekwencje gospodarcze i społeczne, w tym zmiany popytu na mieszkania i funkcjonowanie lokalnych rynków nieruchomości.

Zależność pomiędzy zmianami demograficznymi a rynkiem nieruchomości jest przedmiotem badań od wielu lat. W literaturze przedmiotu analizowano zarówno wpływ zmian liczby ludności i gospodarstw domowych na wielkość popytu, jak i bezpośrednią zależność pomiędzy procesami demograficznymi a cenami nieruchomości. Badania prowadzone w różnych krajach europejskich pokazują przy tym, że skala tego oddziaływania może być znacząca. Analiza niemieckiego rynku przeprowadzona przez Christiana Westermeiera i Markusa M. Grabkę wskazywała, że w warunkach prognozowanych zmian demograficznych do 2030 r. w około jednej trzeciej niemieckich powiatów spadki cen nieruchomości mogły przekroczyć 25%. Badania te uzupełniają wyniki najnowszej analizy Banca d’Italia dotyczącej włoskich gmin, w której oszacowano, że spadek liczby ludności o 10% wiąże się przeciętnie ze spadkiem cen mieszkań o około 7%. Potwierdzają to również analizy o szerszym, ponadregionalnym charakterze, m.in. badania Banku Rozrachunków Międzynarodowych (Előd Takáts, „Ageing and asset prices”, BIS Working Paper No. 318, 2010[1], Kiyohiko G. Nishimura, Előd Takáts, „Ageing, property prices and money demand”, BIS Working Paper No. 385, 2012[2]) obejmujące 22 rozwinięte gospodarki, wskazujące na istotny związek pomiędzy starzeniem się ludności a cenami aktywów, w tym nieruchomości. Z kolei analizy OECD dotyczące regionów kurczących się pokazują, że konsekwencje zmian demograficznych mogą wykraczać poza sam poziom cen, prowadząc do wzrostu liczby niewykorzystanych mieszkań, ograniczenia inwestycji i pogarszania jakości zasobu.

Spośród europejskich rynków szczególnie interesujący z punktu widzenia analizy zależności pomiędzy demografią a cenami nieruchomości wydaje się rynek niemiecki. Wynika to zarówno z długości i skali zachodzących tam procesów demograficznych, dużego zróżnicowania regionalnego i dostępności danych z rynku mieszkaniowego.

Jednym z najnowszych i najbardziej kompleksowych badań dotyczących tego zagadnienia jest praca Philippa Breidenbacha, Philippa Jägera i Lisy Taruttis „Aging and real estate prices in Germany”[3], opublikowana w 2024 r. Autorzy wykorzystali dane dotyczące ponad 10 tys. niemieckich gmin i analizowali zależność pomiędzy zmianami struktury wieku ludności a cenami nieruchomości i czynszami w latach 2008 – 2020. Tak duża liczba obserwacji pozwoliła uwzględnić znaczne zróżnicowanie przestrzenne niemieckiego rynku i oddzielić wpływ zmian demograficznych od innych czynników lokalnych. Wyniki badania wskazują na statystycznie istotny, negatywny wpływ starzenia się ludności zarówno na ceny nieruchomości, jak i na poziom czynszów.

Szczególnie interesujące z punktu widzenia oceny możliwej skali zmian cen są wyniki przedstawione przez Breidenbacha, Jägera i Taruttis w analizie ekonomicznego znaczenia oszacowanego efektu demograficznego. Autorzy nie poprzestają bowiem na określeniu przeciętnego wpływu starzenia się ludności na ceny w Niemczech, lecz wykorzystują zróżnicowanie zmian demograficznych w badanych gminach do oszacowania efektu dla poszczególnych części kraju. Wyniki tych badań są jednoznaczne – w okresie od 2008 do 2020 wskaźnik obciążenia demograficznego zwiększył się w Niemczech z 30,8 do 34,1, co według modelu odpowiadało obniżeniu cen mieszkań o około 6,0%, a cen domów o około 3,4%. Jeżeli jednak uwzględnić nie tylko zmianę udziału osób w wieku 65+, lecz zmianę całej struktury wieku ludności, oszacowany efekt był znacznie większy. Ceny mieszkań były średnio o 12,1%, a domów o 7,3% niższe, niż przy zachowanej strukturze wieku z 2008 r. Jest to istotne rozróżnienie, ponieważ pokazuje, że wpływ demografii na rynek nieruchomości nie sprowadza się wyłącznie do starzenia się populacji. Znaczenie ma również zmniejszanie się udziału młodszych kohort, które charakteryzują się większym zapotrzebowaniem na powierzchnię mieszkaniową i większą skłonnością do nabywania nieruchomości.

Jeszcze ciekawszy dla oceny ryzyka spadku wartości nieruchomości, również z punktu widzenia możliwości zastosowania zaproponowanej metodologii do analizy polskiego rynku mieszkaniowego, jest fakt występowania bardzo istotnych różnic między badanymi obszarami. W analizowanym okresie zmiana wskaźnika obciążenia demograficznego dla poszczególnych gmin wahała się od −6,4 do +14,1 punktu procentowego. Po zastosowaniu oszacowanych przez autorów współczynników przekładało się to na przedział wpływu zmian demograficznych na ceny mieszkań od około +11,6% do −25,7%. W gminach o najkorzystniejszym przebiegu zmian demograficznych efekt demograficzny mógł zatem działać w kierunku wzrostu cen, podczas gdy w gminach najszybciej starzejących się odpowiadał za znaczący spadek ich poziomu. Różnica pomiędzy skrajnymi przypadkami wynosiła zatem ponad 37 punktów procentowych.

Autorzy opracowania wykorzystali następnie prognozy demograficzne dla niemieckich gmin do oszacowania potencjalnego wpływu zmian struktury wieku w latach 2020 – 2050. Przy założeniu, że oszacowane w modelu zależności pomiędzy strukturą wieku a cenami pozostaną stabilne w przyszłości, przeciętny wpływ zmian całej struktury wieku w perspektywie trzydziestu lat oznaczałby spadek cen mieszkań średnio o około 17,9%. W przypadku domów byłby to spadek o około 6,3%, a czynszów – o około 15,1%. Również jednak w tym przypadku średnia krajowa nie oddaje rzeczywistego zróżnicowania ryzyka. Pomiędzy gminami reprezentującymi 1 i 99 centyl rozkładu tempa starzenia się populacji model wskazał dla mieszkań przedział wpływu demografii od około +11,1% do −87,4%. Dla domów przedział ten wynosi około +6,3% do −49,9%, a dla czynszów – od około +7,4% do −58,6%. Tak dużych wartości nie należy oczywiście interpretować jako prognozy, że w konkretnych niemieckich gminach ceny mieszkań spadną o 87,4%. Jest to projekcja efektu demograficznego, uzyskana poprzez zastosowanie oszacowanych na podstawie danych z lat 2008 – 2020 współczynników do prognozowanych zmian struktury wieku w latach 2020 – 2050. Nie uwzględnia ona potencjału dostosowania rynku, zmian podaży, migracji, wzrostu dochodów, zmian stóp procentowych ani innych czynników, które mogą kompensować lub wzmacniać wpływ demografii. Sama wartość −87,4% jest więc przede wszystkim miarą potencjalnej skali presji demograficznej, a nie prognozą nominalnego spadku cen.

Wyniki tego badania dostarczają zatem dwóch różnych, ale wzajemnie uzupełniających się informacji. Z jednej strony pokazują, że w skali całych Niemiec obserwowane w latach 2008 – 2020 starzenie się ludności mogło odpowiadać za około 12% niższy poziom cen mieszkań. Z drugiej strony pokazują, że przy silnym zróżnicowaniu przestrzennym ten sam mechanizm może prowadzić do zupełnie różnych rezultatów: od niewielkiego lub dodatniego efektu w regionach o korzystnej sytuacji demograficznej do bardzo silnej presji spadkowej w regionach szybko starzejących się.

Wyniki badań niemieckich pozwalają przełożyć ogólne wnioski dotyczące wpływu demografii na bardziej konkretną skalę regionalną. Nie chodzi przy tym o mechaniczne przenoszenie niemieckich współczynników na Polskę, lecz o identyfikację obszarów, które znajdują się na podobnych trajektoriach demograficznych. W Niemczech szczególnie wyraźnym przykładem regionów znajdujących się pod presją jednocześnie kurczącej się i starzejącej populacji są części wschodnich Niemiec, w tym Erzgebirgskreis, Landkreis Görlitz, Vogtlandkreis, Zwickau czy Landkreis Greiz. W przypadku Saksonii wcześniejsze prognozy wskazywały, że w latach 2015 – 2030 liczba ludności miała zmniejszyć się w Landkreis Görlitz o około 11 – 14%, w zależności od wariantu, a w Erzgebirgskreis o około 10 – 15%. Są to regiony, które już wcześniej przez wiele lat doświadczały odpływu ludności, a prognozy zakładały dalsze pogłębianie się tego procesu.

Co istotne, najnowsza prognoza Instytutu der deutschen Wirtschaft (Niemieckiego Instytutu Gospodarczego – w skrócie: IW) z 2026 r. pokazuje, że konsekwencje niekorzystnej demografii nie ograniczają się do zmniejszenia liczby mieszkańców. W modelu obejmującym wszystkie 400 niemieckich powiatów połączono dane dotyczące cen nieruchomości, demografii, dochodów i rynku pracy. W najbardziej narażonych regionach, wśród których wskazano m.in. Erzgebirgskreis, Vulkaneifel i Kronach – prognozowany jest do 2035 r. spadek realnych cen nieruchomości sięgający niemal 20%. W szczególnie trudnej sytuacji znalazły się również inne obszary wschodnich Niemiec, w tym Zwickau. Autorzy podkreślają przy tym, że największa presja występuje tam, gdzie kurczenie się populacji łączy się ze słabym rynkiem pracy i niską atrakcyjnością gospodarczą regionu. Nie jest więc przypadkiem, że właśnie regiony o długotrwałej depopulacji znajdują się na końcu rankingu. Na drugim krańcu znajdują się niemieckie obszary metropolitalne i ich dobrze skomunikowane otoczenie. Berlin, Hamburg i Frankfurt należą do grupy regionów, w których popyt mieszkaniowy jest wspierany przez wzrost zatrudnienia i napływ ludności. Szczególnie korzystna sytuacja występuje jednak niekoniecznie w samych metropoliach, lecz również – a w niektórych przypadkach przede wszystkim – w ich otoczeniu. Prognoza IW wskazuje, że w Bawarii i Badenii-Wirtembergii także część powiatów położonych poza dużymi miastami może korzystać z bliskości silnych rynków pracy; w najsilniejszych regionach prognozowany wzrost realnych cen przekracza 2% rocznie. Jest to istotne uzupełnienie obrazu niemieckiego rynku: nie mamy do czynienia wyłącznie z podziałem na „duże miasta” i „prowincję”, lecz przede wszystkim na obszary dobrze i słabo powiązane z regionalnymi centrami gospodarczymi.

Takie doświadczenia można zestawić z sytuacją polskich powiatów. Po stronie najbardziej niekorzystnych trajektorii znajdują się dziś obszary, w których prognozowany spadek liczby ludności w perspektywie jednego pokolenia jest bardzo głęboki. Powiat hajnowski liczył w 2024 r. 38,5 tys. mieszkańców, podczas gdy według prognozy GUS w 2050 r. ma ich pozostać zaledwie 25,7 tys. Oznacza to spadek o około 33% w ciągu 25 lat. Jest to dodatkowo obszar już silnie zaawansowanego starzenia się ludności – średni wiek mieszkańców wynosi około 47,5 roku. Podobną trajektorię ma powiat skarżyski, który w ciągu ostatnich dwóch dekad stracił znaczącą część mieszkańców, a prognoza wskazuje na dalszy, bardzo silny spadek. Wśród innych obszarów znajdujących się na tym niekorzystnym biegunie można wskazać powiat hrubieszowski, dla którego prognozy wskazują spadek liczby ludności do 2050 r. o około 33% względem 2020 r., a także część innych powiatów wschodniej Polski. W województwie lubelskim bardzo niekorzystne prognozy dotyczą m.in. powiatów włodawskiego, ryckiego i miasta Zamościa.

Skala tych zmian jest zatem porównywalna z trajektoriami, które w Niemczech występowały w regionach uznawanych za szczególnie silnie dotknięte procesem kurczenia się ludności. Nie oznacza to oczywiście, że −33% ludności w powiecie hajnowskim musi przełożyć się na −33% cen nieruchomości. Doświadczenie niemieckie pokazuje jednak, że w sytuacji długotrwałego kurczenia się populacji, zwłaszcza gdy towarzyszy mu starzenie i słabość lokalnego rynku pracy, spadki wartości nieruchomości rzędu kilkunastu czy kilkudziesięciu procent nie są scenariuszem czysto teoretycznym. W przywołanej powyżej najnowszej prognozie IW dla Niemiec nieruchomości zlokalizowane w regionach o najbardziej niekorzystnej kombinacji czynników mają do 2035 r. stracić realnie niemal jedną piątą wartości.

Analogicznie można spojrzeć na drugi biegun polskiego rynku. Powiat krakowski liczył w 2024 r. 303,6 tys. mieszkańców, a GUS prognozuje wzrost do 321,0 tys. w 2050 r., czyli o około 5,7% względem obecnego poziomu. Innym przykładem jest powiat warszawski zachodni, dla którego liczba ludności ma wzrosnąć z 136,1 tys. w 2024 r. do około 140,3 tys. w 2050 r. Są to przy tym obszary korzystające z bliskości silnych centrów gospodarczych – odpowiednio Krakowa i Warszawy, a więc pod względem mechanizmu popytowego bardziej przypominające niemieckie regiony znajdujące się w strefie oddziaływania dużych metropolii niż słabo skomunikowane regiony kurczące się.

Jeżeli zatem doświadczenia niemieckie potraktujemy jako empiryczny punkt odniesienia, to polskie powiaty znajdujące się na najbardziej niekorzystnym krańcu trajektorii demograficznej mogą w przyszłości doświadczać presji na wartości nieruchomości o podobnej skali jak najbardziej dotknięte depopulacją regiony niemieckie. W przypadku obszarów takich jak powiat hajnowski czy hrubieszowski nie można wykluczyć scenariusza, w którym długotrwały spadek popytu prowadzi do obniżenia wartości istniejącego zasobu mieszkaniowego o kilkanaście, a w szczególnie niekorzystnych warunkach nawet o kilkadziesiąt procent. Z kolei powiaty znajdujące się w strefach silnych aglomeracji, takie jak krakowski czy warszawski zachodni, powinny być znacznie mniej narażone na tego rodzaju presję demograficzną. Nie jest to oczywiście prognoza cen dla konkretnych polskich powiatów, ale analiza oparta na analogii skali i kierunku procesów demograficznych obserwowanych wcześniej na dojrzałym rynku niemieckim. Jej znaczenie polega przede wszystkim na pokazaniu możliwego przedziału ryzyka: od regionów, w których kurczenie się i starzenie ludności może stać się jednym z głównych czynników obniżających wartość nieruchomości, do obszarów, w których napływ ludności i gospodarstw domowych będzie nadal wspierał popyt. Dopiero przełożenie tych różnic na poziom liczby gospodarstw domowych, zasobu mieszkaniowego i przyszłej równowagi pomiędzy popytem a podażą pozwala oszacować, jak głęboka może być skala zmian cen w poszczególnych polskich powiatach.

Doświadczenia europejskich rynków pokazują, że demografia nie jest jedynie odległym tłem dla przyszłości rynku nieruchomości. W wielu regionach proces, który początkowo wydawał się przede wszystkim problemem statystycznym – mniej mieszkańców, więcej osób starszych, mniej gospodarstw domowych – z czasem zaczął przekładać się na rzeczywiste zmiany wartości nieruchomości, wzrost liczby pustostanów, ograniczenie inwestycji i stopniową zmianę funkcjonowania całych lokalnych rynków. OECD w opracowaniu pt.: „Shrinking Smartly and Sustainably: Strategies for Action”[4] zwraca uwagę, że w regionach kurczących się może powstać mechanizm samowzmacniający: spadek popytu i wartości nieruchomości ogranicza inwestycje, pogarsza jakość zasobu i atrakcyjność miejsca, co z kolei może sprzyjać dalszemu odpływowi mieszkańców. W takim ujęciu demografia nie jest już jednym z wielu czynników wpływających na ceny, może natomiast stać się czynnikiem, który w długim okresie zmienia samą strukturę lokalnego rynku. Demografia powinna być zatem traktowana jako jeden z podstawowych czynników długoterminowego ryzyka rynku nieruchomości, ryzyka szczególnego, które rozwija się powoli i daje się przewidzieć znacznie wcześniej niż większość kryzysów. Mimo to jednak jego konsekwencje mogą być bardzo trudne do odwrócenia.

[1] https://www.bis.org/publications/working-paper-318-ageing-and-asset-prices

[2] https://www.bis.org/publications/working-paper-385-ageing-property-prices-and-money-demand

[3] https://www.econstor.eu/bitstream/10419/315057/1/10037_2024_Article_210.pdf

[4] https://www.oecd.org/en/publications/shrinking-smartly-and-sustainably_f91693e3-en.html