Nowe standardy wyceny nieruchomości
2019-03-15
Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości stanowiąca organ doradczy Ministra Inwestycji i Rozwoju opracowała nowy standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych określający metodologię stosowania najbardziej rozpowszechnionego w Polsce sposobu określania wartości nieruchomości – podejścia porównawczego. 14 marca br. na konferencji prasowej Wiceminister Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń zapowiedział, że nowy standard nr 2 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” wejdzie w życie wraz z końcem marca.
Zdaniem Artura Sobonia nowy standard zawodowy:
- ujednolici praktykę wyceny nieruchomości, w tym przede wszystkim w kwestiach spornych,
- ograniczy do minimum ryzyko wystąpienia błędów w procesie sporządzania operatów szacunkowych,
- wpłynie na poprawę jakości wycen nieruchomości,
- ochroni majątek zarówno zwykłych obywateli, jak również mienie państwowe i samorządowe,
- wpłynie pozytywnie na poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego polskich obywateli oraz inwestorów,
- skróci czas trwania postępowań administracyjnych i sądowych,
- zapewni organom i sądom możliwość efektywnej i bezstronnej weryfikacji operatów szacunkowych.
„Wprowadzamy wreszcie sprawiedliwość w wycenach nieruchomości!!!” – te słowa opublikowane przez Pana Ministra na portalu Facebook [1] wywołały oburzenie w środowisku rzeczoznawców majątkowych.
Oczywistym jest, że każde środowisko zawodowe powinno mieć własne standardy, które doprecyzują obowiązujące regulacje prawne i ustalą jasne i przejrzyste reguły postępowania, a w szczególności takie standardy muszą posiadać rzeczoznawcy majątkowi, których profesja jest traktowana jako zawód zaufania publicznego. Minister Soboń podkreślił, że mimo, iż do 2017 roku organizacje zawodowe miały przywilej ustalania powszechnie obowiązujących standardów zawodowych, w ciągu 13 lat uzgodniono tylko jeden – „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Trzeba jednak zaznaczyć, że prócz standardu ogłoszonego przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa na podstawie art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje również szereg innych standardów i not interpretacyjnych przygotowanych przez Komisję Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, które z powodzeniem funkcjonują już od wczesnych lat 90-tych. Obecnie istnieje 11 standardów i not interpretacyjnych, 2 projekty są gotowe, a kolejne 2 są w trakcie prac przygotowawczych.
Nowe standardy z pewnością mogą być pomocnym narzędziem w wycenach nieruchomości i wpłynąć pozytywnie na ich jakość, jednak aby tak się stało, powinny być dobrze przemyślane i przygotowywane z ogromną starannością i dbałością o szczegóły. Tymczasem środowisko rzeczoznawców majątkowych projekt standardu nr 2 ocenia negatywnie, uznając go za szkodliwy nie tylko dla wszystkich podmiotów zaangażowanych w proces wyceny, ale również dla obywateli.
Podstawowe zarzuty wobec przedstawionego projektu standardu zawodowego zgłaszane przez rzeczoznawców majątkowych to:
- zapisy kolidujące z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,
- użycie nieprecyzyjnych sformułowań i niezdefiniowanych pojęć rodzących sprzeczności interpretacyjne,
- zapisy niespójne i wewnętrznie sprzeczne,
- zbyt głęboka ingerencja w kompetencje rzeczoznawców majątkowych i narzucenie szczegółowej metodologii wyceny, uniemożliwiająca dostosowanie metodyki do zachowań uczestników rynku nieruchomości, a tym samym w niektórych przypadkach uniemożliwiająca wykonanie wyceny zgodnie z zaproponowanym standardem,
- wymóg wykonania czynności, które w praktyce nie są możliwe – bezwzględny nakaz dokonywania oględzin wszystkich nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży na określonym dla potrzeb wyceny rynku,
- narzucenie konkretnych rozwiązań, ograniczając możliwości rozwoju warsztatu wyceny nieruchomości.
Z projektem standardu można się zapoznać na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju (link: Projekt obwieszczenia MIiR dot. standardu rzeczoznawców majątkowych), a uwagi do projektu można zgłaszać do 22 marca br. Po zapoznaniu się z uwagami minister ustali ostateczny kształt standardu i ogłosi go w Dzienniku Urzędowym w formie obwieszczenia.
Minister Soboń zapowiedział również, że wkrótce zostaną przygotowane kolejne standardy zawodowe dotyczące wyceny nieruchomości drogowych, rolnych oraz leśnych, a także standard określający metodologię podejścia kosztowego i wyceny służebności przesyłu.