Pierwszy kwartał 2015 roku nie przyniósł wyczekiwanego ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych, niemniej odnotowane wyniki były minimalnie wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Zainteresowanie nowymi kredytami na zakup mieszkania w czasie pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku, mimo malejących marż i odnotowywania coraz niższych poziomów oprocentowania kredytów w każdym kolejnym miesiącu, było zbliżone, choć nieco niższe od wyników odnotowanych w ostatnim kwartale 2014 r.
Od początku roku do końca marca banki udzieliły 42,1 tys. nowych kredytów mieszkaniowych – o 1,92% mniej w stosunku do ostatniego kwartału 2014 r. To trzeci kwartał z rzędu, w którym banki udzieliły mniej kredytów mieszkaniowych w stosunku do poprzedniego okresu, jednak w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku można mówić o symbolicznym wzroście (0,5%). Wartość kredytów mieszkaniowych w I kwartale 2015 wyniosła 8,98 mld zł – o 2% mniej niż w poprzednim kwartale i 1,4% więcej niż w takim samym czasie rok wcześniej. Łączny stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych na koniec I kwartału 2015 roku osiągnął poziom 365,036 mld zł i powiększył się w ujęciu nominalnym o 14,682 mld zł (czyli o 4,19%) w porównaniu do poprzedniego kwartału. Na koniec marca 2015 roku portfel kredytów hipotecznych wzrósł do poziomu 1 915 359 czynnych umów. Przyrost czynnych umów kredytowych wyniósł 0,98%, czyli 18 580 sztuk.
Patrząc na kolejne 5 ostatnich kwartałów, możemy mówić o stabilizacji liczby i wartości kredytów mieszkaniowych udzielanych przez sektor bankowy na poziomie zbliżonym do 42 tys. sztuk i 9 mld zł. W tym czasie mieliśmy do czynienia z sukcesywną obniżką średniego oprocentowania nowych kredytów z poziomu ok. 4,5% do 3,5%, za co od połowy ubiegłego roku odpowiadał kumulatywny efekt obniżenia stawki bazowej i średnich marż, które sukcesywnie zmniejszały się od września ubiegłego roku. W tym czasie ceny mieszkań pozostały na praktycznie niezmienionym poziomie.
„Wyniki akcji kredytowej od dłuższego czasu utrzymują się na zbliżonym poziomie. Stabilny poziom transakcyjnych cen nieruchomości w największych aglomeracjach w zestawieniu ze spadkiem oprocentowania kredytów sugeruje, że mamy do czynienia z trwałym obniżeniem popytu na kredyty mieszkaniowe lub z dużą inercyjnością rynku, na co może wpływać obowiązujący wymóg posiadania minimum 10% wkładu własnego. Program MdM, mimo lepszego dostosowywania do rzeczywistości, nie wpływa na rynek w sposób znaczący. W przyszłym roku wymóg odnośnie wkładu własnego wyniesie już 15%, więc o ile nie będziemy mieli do czynienia ze wzrostem poziomu wynagrodzeń lub spadkiem cen nieruchomości – a póki co nic na to nie wskazuje, nie należy raczej oczekiwać przełomu na rynku kredytów mieszkaniowych.” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON i Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP.
Spadek oprocentowania i wzrost realnej wartości rozporządzalnego dochodu wpłynęły pozytywnie na wartość indeksu dostępności mieszkaniowej IDM3, który po pierwszym kwartale wzrósł o 8 punktów i wyniósł 198,7. To historycznie najwyższy poziom indeksu, wskazujący, że przy panujących obecnie warunkach nieruchomości finansowane kredytem są dla modelowej rodziny wyjątkowo łatwo dostępne.
Mimo słabego wyniku Programu "Mieszkanie dla Młodych" odnotowanego w styczniu 2015 roku, cały I kwartał bieżącego roku zakończył się rezultatem niemal identycznym jak kwartał poprzedni. W pierwszych trzech miesiącach 2015 roku banki zaakceptowały 4 481 wniosków (czyli o 1 wniosek mniej w porównaniu do IV kwartału 2014 roku), udzielając tym samym dofinansowania na łączną kwotę 105,9 mln zł (o 0,7% więcej niż w poprzednim kwartale). Jednak w ujęciu miesięcznym widać wyraźne ożywienie – w marcu zaakceptowano rekordową liczbę wniosków, bo aż 1 973 na kwotę 46,76 mln zł.
Zgodnie z zasadą sezonowości, w I kwartale 2015 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 26% w odniesieniu do IV kwartału 2014 roku i wyniosła 31 817 lokali. Natomiast w przypadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (31 809 lokali), a także liczby wydanych pozwoleń na budowę (38 447 mieszkań) zanotowano niewielkie zmiany, odpowiednio spadek i wzrost o 5%. W ujęciu rocznym zaszły podobne zmiany. W odniesieniu do analogicznego okresu 2014 roku, w I kwartale bieżącego roku nastąpił znaczny spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania (o 11%) oraz niewielki spadek liczby rozpoczętych inwestycji (o 1%). Natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań wzrosła o 13%. Lekkie ożywienie widać natomiast na rynku deweloperskim.
„Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest dziś na historycznie najniższym poziomie. Możliwości dalszej obniżki zostały już praktycznie wyczerpane w aktualnym modelu kredytowania hipotecznego przez banki uniwersalne. Dalsze zmiany mogące pobudzić rynek wymagają systemowych mechanizmów stabilizujących finansowanie mieszkalnictwa. ZBP po raz kolejny wnosi o pilną finalizację prac nad ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz wdrożenie systemu promowania długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. W innym przypadku trudno upatrywać szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach.” – podsumowuje Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes ZBP.
Rekomendowane przez Związek Banków Polskich uruchomienie systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, opartego o model kas budowlanych, wywołało już pierwsze dyskusje pomiędzy wicepremierem ds. gospodarczych a ministrem finansów. Kontynuacja tej dyskusji stwarza szansę na akceptację pomysłu ZBP, a tym samym szansę na pobudzenie rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego i poprawę sytuacji mieszkaniowej w kraju.
