W jakim stopniu proponowany przez rząd Program „Mieszkanie Plus” może przyczynić się do poprawy sytuacji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych? Czy zakup mieszkania, będący dla większości Polaków największą inwestycją życia, ma sens? A może bardziej opłaca się wynająć lokal na zasadach komercyjnych? I wreszcie pytanie aktualne od lat: jak skłonić naszych rodaków do długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe? To tylko niektóre z tematów omawianych podczas tegorocznej, trzynastej już edycji Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych.
Rozpoczynając Kongres, który w tym roku przebiegał pod hasłem „Narodowy Program Mieszkaniowy – szansa i wyzwanie dla rynku”, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji dr Jacek Furga przypomniał, że Związek Banków Polskich i sektor bankowy angażuje się w polski rynek nieruchomości już od wielu lat. Wyrazem tego zaangażowania jest zarówno prowadzony przez Centrum AMRON monitoring rynku nieruchomości, jak również samo finansowanie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Portfel aktywnych kredytów hipotecznych w polskich bankach wart jest obecnie 389 mld zł i obejmuje blisko 2 mln umów kredytowych. Wciąż jednak sporym wyzwaniem pozostaje zapewnienie mieszkania tym, których nie stać na zakup lokalu ani też na jego najem. – Od lat dyskutujemy na ten temat podczas kolejnych edycji Kongresu, zgłaszamy wypracowane wnioski administracji publicznej. Z ich realizacją w programach rządowych, niestety, dotychczas bywało różnie; mamy nadzieję, że teraz będzie inaczej – podkreślił prezes CPBiI.
– W naszej strefie geograficznej trudno sobie wyobrazić życie bez solidnego mieszkania. Warto przemyśleć, jak postępować, żeby te konieczności życiowe połączyć z mądrą, sensowną gospodarką – przypomniał prezes ZBP Krzysztof Pietraszkiewicz. Zwracając się do obecnego na sali sekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa Kazimierza Smolińskiego, wyraził poparcie dla prac nad Narodowym Programem Mieszkaniowym. – Cieszę się, Panie Ministrze, że po kilku latach powstaje Program, którego - mam nadzieję - będziemy mogli się trzymać – zaznaczył Krzysztof Pietraszkiewicz. Wsparcie dla mieszkalnictwa oznacza nie tylko zapewnienie elementarnych potrzeb ludności, ale również generowanie cennych aktywów, które mogą w przyszłości zapewnić spokojne i dostatnie życie na emeryturze. Aby taki model się sprawdził, konieczne jest jednakże zaszczepienie Polakom potrzeby długoterminowego oszczędzania. Innym wyzwaniem jest fatalna polityka przestrzenna w Polsce; prezes ZBP przypomniał, iż w wyniku budowy oddalonych od centrów miast „sypialni” dojazd do miejsca pracy pochłania nierzadko 30 do nawet 40% dochodów całej rodziny. Odniósł się również do spotykanych nierzadko poglądów, jakoby sektor budownictwa mieszkaniowego cechował się niską innowacyjnością i nie napędzał rozwoju. – To jest pogląd absurdalny. Właśnie na tym rynku, na którym tak dużo pieniędzy wydają obywatele i państwo, powinniśmy intensywnie szukać oszczędności, chociażby poprzez innowacje w zakresie technologii niskoemisyjnych i energetycznych – zaznaczył prezes ZBP.
Efekty prac resortu infrastruktury i budownictwa nad Narodowym Programem Mieszkaniowym zaprezentował sekretarz stanu, Kazimierz Smoliński. Na cały program składają się dwa zasadnicze elementy: diagnoza obecnego stanu i propozycje rozwiązania kluczowych problemów. Jednym z takich wyzwań jest dywersyfikacja form posiadania nieruchomości. – W Polsce ponad 80% mieszkań to lokale własnościowe. Wskaźnik ten nigdzie w Unii Europejskiej nie sięga powyżej 70%, a w Niemczech jedynie co drugie mieszkanie jest własnością lokatora – zauważył Kazimierz Smoliński. Równocześnie jednak rośnie liczba tych, których z jednej strony nie stać na własny lokal, a z drugiej nie kwalifikują się do przyznania mieszkania socjalnego, przewidzianego wyłącznie dla najuboższych. Uruchomienie programu budowy tanich mieszkań na wynajem, zwanego popularnie Programem „Mieszkanie Plus”, ma na celu zapewnienie tym ludziom alternatywy, a zarazem zwiększenie współczynnika lokali mieszkalnych przypadających na tysiąc osób. Obecnie kształtuje się on na najniższym poziomie spośród wszystkich krajów UE; ambicją rządu jest osiągnięcie do roku 2030 wyniku 435 mieszkań przypadających na tysiąc osób, co stanowi obecną średnią dla całej Wspólnoty.
– Nie chcemy konkurować z rynkiem deweloperskim – zadeklarował Kazimierz Smoliński. W myśl założeń rządowego programu tanie lokale mają być dedykowane tym osobom, których nie stać na kupno mieszkania na wolnym rynku; ponadto w proces budowy tych nieruchomości mają być włączone również podmioty z rynku komercyjnego. Innym celem jest poprawa jakości już użytkowanych lokali; według szacunków, około 7% zasobu mieszkaniowego nie spełnia żadnych współczesnych standardów. Wyjściem naprzeciw potrzebie długoterminowego oszczędzania ma być z kolei utworzenie indywidualnych kont mieszkaniowych, zakładanych w bankach na okres nie krótszy niż pięć lat. Korzyścią dla posiadacza takowego rachunku, obok oprocentowania otrzymywanego od banku, byłyby dopłaty w formie premii z przeznaczeniem na cele budownictwa mieszkaniowego. – Chcemy ten instrument wprowadzić w 2018 r. – podkreślił Kazimierz Smoliński.
Dr Jacek Bartkiewicz, członek zarządu Narodowego Banku Polskiego, zwrócił uwagę na pewną prawidłowość: kryzysy gospodarcze na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat zaczynały się od segmentu nieruchomości. Na szczęście obecny rynek mieszkaniowy w Polsce nie daje powodów do niepokoju. – Jakość portfela się poprawia – podkreślił Jacek Bartkiewicz. Odnosząc się do wyzwania w postaci kredytów frankowych, powiedział iż jakość tego portfela jest bardzo dobra; poziom kredytów nieregularnych jest niskim, wynosi 3%. Dodatkowo jedynie 5% kredytobiorców uzyskuje dochód niższy aniżeli średnia krajowa, a zatem nie powinni mieć problemu z wyborem pomiędzy spłatą rat a innymi potrzebami. Najważniejszym problemem w odczuciu NBP jest zamiana kredytowanego lokalu na większy bez istotnej straty dla kredytobiorcy. – Pracujemy nad rozwiązaniem tych problemów – podkreślił Jacek Bartkiewicz, wskazując równocześnie, iż brane są pod uwagę przede wszystkim instrumenty ugodowe. – Wchodzenie ustawowe w ten obszar będzie generowało długoterminowe konsekwencje – dodał. Przypomniał on również, iż obecne otoczenie niskich stóp procentowych generuje pewne ryzyko wzrostu rat w sytuacji, kiedy stopy pójdą w górę, co może mieć miejsce już na przestrzeni nadchodzących kilkunastu miesięcy. Zdaniem Jacka Bartkiewicza, polskie przepisy regulujące rynek finansowania nieruchomości nie mogą w takich przypadkach wnosić kolejnej niepewności. Dobrym wzorem może być program kredytów preferencyjnych dla rolnictwa, realizowany stabilnie od ponad 20 lat; jego efektem jest nadwyżka polskiego eksportu towarów rolnych. Konieczna jest wreszcie zmiana w proporcjach ochrony pomiędzy lokatorem a wynajmującym – tak, by właściciel lokalu pod wynajem nie musiał ponosić kosztów cudzej nieuczciwości.
Zakup czy wynajem – który z modeli posiadania nieruchomości optymalnie sprawdza się w polskich warunkach? Kto powinien myśleć raczej o posiadaniu mieszkania na własność, a dla kogo lepszym rozwiązaniem będzie wynajem, dzierżawa bądź też inna forma posiadania zależnego? O tym dyskutowali podczas pierwszego panelu tegorocznego kongresu Grzegorz Kiełpsz – prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Marcin Krasoń – analityk rynku nieruchomości w firmie Home Broker S.A., Jacek Kusiak – prezes zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”, Michał Sapota – prezes zarządu Murapol S.A. oraz Włodzimierz Stasiak – wiceprezes zarządu BGK Nieruchomości S.A. Debatę moderował Bartosz Turek, Analityk Open Finance. Podczas dyskusji rozmawiano między innymi o wpływie obowiązującego prawa na rynek mieszkań na wynajem. Zdaniem wiceprezesa BGK Nieruchomości S.A., wprowadzone kilka lat temu rozwiązania w zakresie najmu okazjonalnego nie wyeliminowały wszelkich patologii w tym zakresie. – Nie bójmy się powiedzieć złodziejom „nie” – podkreślił Włodzimierz Stasiak. Stwierdził, iż problem osób, które znalazły się w trudnej sytuacji nie z własnej winy, powinien być uregulowany odrębnie. Grzegorz Kiełpsz zaapelował o zmianę przepisów krępujących deweloperów, przez które budowanie tanich mieszkań na wynajem może się po prostu nie opłacić. Uczestnicy panelu przywołali również przykłady rozwiązań stosowanych w innych krajach Wspólnoty.
Jedną z kluczowych zasad etyki, zarówno w biznesie jak również w przypadku transakcji zawieranych w życiu codziennym, jest jasne i przejrzyste określanie wartości oferowanych przedmiotów czy usług oraz zachowanie korelacji pomiędzy ustaloną ceną a rzeczywistą wartością sprzedawanego przedmiotu. Niezależnie od aspektu czysto etycznego, właściwa wycena przedmiotu będącego zabezpieczeniem kredytu posiada również kluczowe znaczenie dla właściwego określenia ryzyka banku.
Jak odpowiednio określać wartość kredytowanej nieruchomości? Czym jest wartość rynkowa, a czym wartość bankowo-hipoteczna? W jakim stopniu polscy rzeczoznawcy wystarczająco rzetelnie badają wartość nieruchomości przedstawianych jako zabezpieczenie hipoteczne – i skąd biorą się błędy i nieprawidłowości w tym obszarze? Dyskutowali o tym uczestnicy drugiej sesji tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, zatytułowanej „Cena transakcyjna, wartość nieruchomości a wartość zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej”. W panelu wzięli udział: prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Wydziału EK-SOC Uniwersytetu Łódzkiego, Paweł Duciak – naczelnik Wydziału Wyceny i Rynku Nieruchomości w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska – rzeczoznawca majątkowy i prezes Valor Adviser, Jan Robert Nowak – dyrektor Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji w mBanku Hipotecznym S.A. oraz Tomasz Piwowarski – dyrektor Departamentu Inspekcji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych (DIB) Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.
Debatę rozpoczęła prezentacja prof. Ewy Kucharskiej-Stasiak, w której ukazane zostały różnice pomiędzy podstawowymi pojęciami z zakresu szacowania i określania wartości nieruchomości. Jednym z takich pojęć jest oczywiście wartość rynkowa; ma ona charakter temporalny, gdyż określana jest na konkretny dzień. – Dlatego właśnie wartość rynkową uznać należy za kategorię ekonomiczną. Takiego charakteru nie ma natomiast tzw. wartość bankowo-hipoteczna, której celem jest pokazanie ostrożnej oceny wartości w czasie przyszłym. Wyznaczana jest ona w danym dniu, ale nie odnosi się ona do tego dnia – zaznaczyła prof. Kucharska-Stasiak.
– Kwestia zabezpieczenia wierzytelności jest kluczowa w całym procesie zarządzania ryzykiem kredytowym banku – podkreślił Tomasz Piwowarski. Ma to znaczenie nie tylko w odniesieniu do szans pokrycia ewentualnych strat w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. – Przez zabezpieczenie nieruchomością uzyskać można niższą wagę ryzyka, a to przekłada się na współczynnik wypłacalności – przypomniał przedstawiciel KNF. Równocześnie jednak nawet posiadanie doskonałych zabezpieczeń nie gwarantuje zwrotu środków w procesie windykacji. W przypadku ogólnej dekoniunktury może się pojawić problem ze zbyciem nawet tzw. rynkowych pewniaków. Przykładem może być sytuacja na rynku nieruchomości w USA podczas ostatniego kryzysu; niektóre budynku komercyjne sprzedawane były za 10% wartości rynkowej. Kluczową kwestią pozostaje również odpowiedzialność banku za ocenę jakości przedmiotu zabezpieczenia. Reprezentant KNF przypomniał, że niezależnie od poziomu rzetelności rzeczoznawcy ostateczne konsekwencje złej wyceny i tak poniesie bank. Przytoczył tu niedawny przykład upadłości SKOK w Wołominie i SK Banku: w obu przypadkach biegli rzeczoznawcy skrajnie nierzetelnie wykonali swą pracę, jednak konsekwencją była likwidacja obu instytucji.
– Dwa elementy: rzetelność pracy rzeczoznawcy i weryfikacja tego procesu przez bank są równie ważne – zaznaczył przedstawiciel nadzoru. Według analiz KNF z zadaniem tym najlepiej radzą sobie banki komercyjne; sektor spółdzielczy i SKOK mają znacznie więcej bolesnych doświadczeń w tym obszarze. Prelegent zwrócił również uwagę na rosnące nieprawidłowości w pracy rzeczoznawców majątkowych; spośród dziewięciu biegłych, których sprawy KNF skierował w ostatnim czasie do komisji odpowiedzialności zawodowej, sześciu już utraciło uprawnienia. Co może zrobić regulator, jeżeli uważa że wycena jest niezgodna ze stanem faktycznym? – Przygotowywane są przepisy, w myśl których w takich przypadkach nakażemy bankowi zrobić kolejną wycenę. Możemy też przeprowadzić ją samodzielnie. Jeżeli okaże się, że cena była zawyżona o więcej niż 20% wówczas koszty ponownej wyceny poniesie bank – wskazał Piwowarski.
Do tego problemu odniósł się również Jan Robert Nowak. – Z całą pewnością mamy do czynienia z sytuacją, gdzie opracowania źle wykonane przez jednostki powodują złe postrzeganie rzeczoznawców majątkowych en bloc – zauważył przedstawiciel mBanku Hipotecznego, przypominając iż wycena zabezpieczenia przekłada się wprost na rating listu zastawnego wystawianego na podstawie danego kredytu. – Złe wiadomości roznoszą się szybciej niż dobre – odparła Zdzisława Lendzion-Trojanowska. W jej odczuciu problemem jest nierespektowanie przez banki standardu, wypracowanego przez federację rzeczoznawców i ZBP. – Straciliśmy narzędzie wpływania na rzeczoznawców wprost, żeby ten operat sporządzany był zgodnie ze standardem. Z opinia tą zgodził się Paweł Duciak. – Rzeczoznawca ma obowiązek stosować się do przepisów prawa i standardów zawodowych – podkreślił.
Budynki położone w miejscach atrakcyjnych krajobrazowo uzyskują znacznie wyższe ceny niż ich odpowiedniki ulokowane wśród zabudowy fabrycznej, a apartamenty położone na szczycie wysokościowców uzyskują rekordowe ceny. O tym, dlaczego tak się dzieje, dyskutowano podczas trzeciej sesji tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych.
Mówiono także o tym, jak krajobraz wpływa na wartość nieruchomości, w jaki sposób należycie kształtować ład architektoniczny w aglomeracjach miejskich i dlaczego w naszym kraju opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego wciąż napotyka na problemy nie do przeskoczenia. W dyskusji udział wzięli: Kazimierz Kirejczyk – członek nadzwyczajny Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców oraz partner zarządzający i prezes zarządu w firmie REAS, dr Adam Kowalewski – członek Rady Fundatorów w Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej, dr hab. prof. UW Artur Magnuszewski z Zakładu Hydrologii Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych Uniwersytetu Warszawskiego oraz dr hab. prof. UŚ Urszula Myga-Piątek, kierownik Katedry Geografii Regionalnej i Turyzmu Uniwersytetu Śląskiego. Moderatorem debaty był dr hab. Przemysław Śleszyński, pracownik naukowy Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania Polskiej Akademii Nauk.
Dlaczego tak bardzo cenimy sobie widok szerokiej przestrzeni z niezakłóconym widokiem? Prof. Śleszyński przywołał tu opinię dr hab. Janusza Czapińskiego, zdaniem którego jest to swego rodzaju odruch atawistyczny. „W podświadomości jesteśmy wciąż nomadami, dla których widok sawanny kojarzy się z bezpieczeństwem, a gęsta dżungla z zagrożeniem” – stwierdził dr Czapiński. Dziś jednak ludzie są skłonni płacić miliony nie tyle za ochronę przed drapieżnikami, ile z uwagi na atrakcyjny krajobraz otaczający budynek, o czym opowiedział Kazimierz Kirejczyk. Reguła ta ma szczególne zastosowanie w przypadku kosztownych, prestiżowych obiektów.
Kształtowanie krajobrazu polskich miast i miasteczek napotyka jednakże na poważny problem. Dla większości obszarów wciąż brakuje planów zagospodarowania przestrzennego. Adam Kowalewski wyliczył skutki chaosu, powstającego w wyniku zastępowania planów decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu: należy do nich nie tylko zniszczony krajobraz, ale również niskie standardy zamieszkania, brak przestrzeni publicznej i dostępu do niezbędnych usług, bałagan komunikacyjny – w wielu przypadkach dojazd do i z pracy pochłania mieszkańcom cały wolny czas – wreszcie sukcesywną degradację ciągów przyrodniczych. Co gorsza, do chwili obecnej nie powiodła się żadna z prób uporządkowania przepisów w tym zakresie. – Chaos przynosi korzyści grupom lobbystycznym – podkreślił prelegent. Wśród owych lobbystów znajdują się w pierwszej kolejności osoby i firmy spekulujące terenem, na czym tracą zarówno samorządy, jak i deweloperzy, a w ostatecznym rozrachunku również nabywcy mieszkań. Chaos działa na korzyść firm prowadzących obsługę projektowo prawną; zdaniem dr. Kowalewskiego jest to problem lekceważony, tymczasem przeprowadzenie postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy kosztuje inwestorów nierzadko setki tysięcy złotych. Po wprowadzeniu planów zagospodarowania przestrzennego cała ta procedura straciłaby po prostu rację bytu. Również i niektóre samorządy niechętnie patrzą na perspektywę odebrania im prawa do wydawania decyzji, które to uprawnienie traktują nawet jako przejaw swej władzy.
Inwestorom oraz posiadaczom nieruchomości wybitnie służy natomiast położenie geograficzne Polski. Na terenie naszego kraju nie spotkamy tak destrukcyjnych zjawisk, jak trzęsienia ziemi czy fale tsunami, a rodzimy klimat, tak nielubiany przez turystów i wczasowiczów, nie obfituje w szczególnie groźne dla nieruchomości zjawiska atmosferyczne. Najpoważniejszym kataklizmem, jaki zagraża osadom ludzkim położonym nad Wisłą, Odrą i dopływami tych rzek pozostają powodzie. O tym, w jaki sposób szacować ryzyko podtopienia podejmując w danym miejscu decyzję o wzniesieniu domu, opowiadał Artur Magnuszewski. Wskaźnik potencjału powodziowego wylicza się biorąc pod uwagę korelację maksymalnego przepływu rzeki i wielkości dorzecza. Jak nietrudno się domyślić, niebezpieczeństwo zalania dotyczy głównie obszarów górskich w paśmie Karpat oraz Sudetów, jednak generalnie polski potencjał powodziowy jest niższy aniżeli w wielu krajach Europy i świata. Prelegent wskazał również na trzy elementy ryzyka powodziowego: prawdopodobieństwo wystąpienia zalania, ekspozycja na powódź i przystosowanie budowli. – Na prawdopodobieństwo wpływu nie mamy, na ekspozycję tak – bo możemy lokalizować budynki w mało zagrożonych miejscach, natomiast przystosowanie zależy wyłącznie od wyobraźni i profesjonalizmu inwestora i architekta – podkreślił prof. Magnuszewski.
W ostatnim referacie w tej części konferencji prof. Urszula Myga-Piątek omówiła zasady wykonywania audytów krajobrazowych. Instrument ten, wprowadzony obowiązującą od 11 września ub.r. ustawą o ochronie krajobrazu, ma za cel zewidencjonowanie wszystkich krajobrazów na terenie województwa oraz wyodrębnienie tzw. krajobrazów priorytetowych, czyli obszarów, na których z przyczyn historycznych, społecznych, obyczajowych lub innych obecny układ powinien być chroniony. Krajobrazy priorytetowe wraz z obszarami chronionymi (np. tereny zabytkowe czy też obszary przyrody chronionej) podlegają specjalnym regulacjom; właściwie przeprowadzony audyt umożliwia zidentyfikowanie głównych zagrożeń dla tego typu miejsc, wskazuje na lokalne formy architektoniczne i określa zasady ich ochrony. Wśród owych zagrożeń znajdują się nie tylko światoburcze koncepcje niektórych inwestorów, ale również budowa domów jednorodzinnych niepasujących stylem do danego obszaru lub nieudolnie naśladujących architekturę historyczną (tzw. gargamele). Innym problemem, aktualnym szczególnie w regionach o wyrazistym stylu endemicznym, jest porzucenie tradycyjnej formy na rzecz współczesnych, zunifikowanych budynków wznoszonych według uniwersalnych projektów.
Podsumowaniem pierwszego dnia obrad była uroczysta gala, podczas której po raz piąty wręczono nagrodę „Szklane Domy 2016”. Wyróżnienie, przyznawane przez redakcję kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości”, trafiło w tym roku w ręce wiceprzewodniczącego KNF, Wojciecha Kwaśniaka. O przyznanie nagrody wnioskowało Centrum AMRON. – Pan Wojciech Kwaśniak otrzymuje nagrodę „Szklane Domy 2016” za determinację, konsekwencję oraz skuteczność w zakresie regulowania rynku finansowania nieruchomości. W naszym przekonaniu na szacunek i uznanie zasługuje odwaga w myśleniu i działaniu Pana Wojciecha Kwaśniaka oraz zaangażowanie przy rozwiązywaniu nawet najtrudniejszych problemów. Niezaprzeczalny wydaje się nam również fakt, iż te działania wywarły i wywierają wielki wpływ na rozwój rynku finansowania nieruchomości i rynku nieruchomości – powiedziała, wręczając statuetkę, redaktor naczelna kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości” Bożenna Chlabicz. Do laureata zwrócił się również prezes ZBP, Krzysztof Pietraszkiewicz. – Panie Przewodniczący, proponuje, żebyśmy od tej pory wraz z tym wyróżnieniem, podziękowaniem i gratulacjami przeszli do fazy bardzo mądrego deregulowania. Myślę, że Pan to doskonale potrafi, a my Panu pomożemy w stosowaniu zasady proporcjonalności połączonej z pełną odpowiedzialnością – stwierdził prezes ZBP. – Rzadkim dobrem jest dla nadzorcy to, że rynek przydziela mu jakąś nagrodę – powiedział Wojciech Kwaśniak. Zarysował również swą wizje sprawowania niełatwej i dość niewdzięcznej funkcji regulatora. – Uważam, że nadzorca powinien pilnować tylko trzech spraw. Po pierwsze – jeżeli już jest, to niech jasno mówi, czego oczekuje. Po drugie – jak już mówi, to niech egzekwuje równo od wszystkich. I po trzecie, to co mówi niech będzie oparte na merytorycznych przesłankach, a nie na czynnikach uznaniowych czy wręcz politycznych.
Kolejnym punktem gali było wręczenie Medali Mikołaja Kopernika 15 osobom szczególnie zasłużonym dla rozwoju polskiej bankowości w minionych 25 latach. Otrzymali je: Anita Błochowiak – prezes zarządu Banku Spółdzielczego – Towarzystwa Oszczędnościowo-Pożyczkowego PA-CO Bank w Pabianicach, Leszek Borkowski – menedżer ds. ryzyka kredytowego, dyrektor Biura Ryzyka, Analiz Rynku i Wycen nieruchomości w ING Banku Śląskim S.A., dr Piotr Cyburt – prezes zarządu mBanku Hipotecznego S.A., Magdalena Dyduch – dyrektor Departamentu Walidacji Modeli w Nest Banku S.A., dr Jacek Furga – prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z .o.o. oraz przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich, dr hab. Zbigniew Krysiak – adiunkt w Zakładzie Zarządzania Ryzykiem przy Instytucie Finansów Korporacji i Inwestycji w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, dr hab. Jacek Łaszek – profesor w Instytucie Rynku i Konkurencji w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie oraz wieloletni doradca prezesa Narodowego Banku Polskiego, Robert Jan Nowak – dyrektor w mBanku Hipotecznym, Robert Pikuła – dyrektor Obszaru Restrukturyzacji Kredytów i Zarządzania Aktywami w Banku Zachodnim WBK S.A., Anna Preis – manager ryzyka kredytowego w Crédit Agricole Banku Polska S.A., Magdalena Raszkowska-Kaczmarek – dyrektor w Zespole Prawnym Produktów Skarbu w Pionie Prawnym w Banku Handlowym w Warszawie S.A., Andrzej Reich – dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, Tadeusz Swat – powiernik w PKO Banku Hipotecznym S.A., dr Agnieszka Tułodziecka – prezes zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego oraz Grzegorz Zakrzewski – dyrektor ds. Ryzyka w Nest Banku S.A.
Drugi dzień tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych zapoczątkowała prezentacja najnowszej, 29. już edycji raportu AMRON-SARFiN.
O tym, jak kształtowała się sytuacja na rynku mieszkaniowym w minionym kwartale i o trendach w dziedzinie finansowania nieruchomości mówił Jerzy Ptaszyński, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRON. – W trzecim kwartale br. istotnie obniżył się poziom finansowania hipotecznego – zaznaczył. Spadek liczby zawartych w tym okresie umów przekroczył 13%, natomiast wartość kredytowania zmniejszyła się o 8,78% w stosunku do kwartału wcześniejszego. Znacznie lepiej wygląda zestawienie z analogicznym okresem poprzedniego roku; liczba umów zmniejszyła się zaledwie o niespełna 3%, natomiast wartość udzielonego finansowania okazała się jedynie o 0,28% niższa. Zdaniem eksperta Centrum AMRON, takie wyniki są po części efektem trendów sezonowych. Za spadek akcji kredytowej w trzecim kwartale odpowiada również wykorzystanie puli środków dostępnych w ramach Programu „MdM” w kwartale wcześniejszym. – Można mówić o pewnej stabilizacji na rynku kredytów hipotecznych, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym – stwierdził Jerzy Ptaszyński. Każdego kwartału podpisywanych jest od 42 do 45 tys. nowych umów, których wartość zawiera się w przedziale pomiędzy 9 a 10 mld zł. – Ta regularność powtarza się z kwartału na kwartał i z roku na rok – zaznaczył przedstawiciel Centrum AMRON.
Ogólna wartość aktywnych kredytów na koniec III kw. 2016 wyniosła niespełna 386 mld zł; oznacza to wzrost w stosunku do III kw. ub.r. 0,8%. Składa się na to 2 mln 40 tys. aktywnych umów; według szacunków Centrum AMRON ich liczba na koniec roku przekroczy 2 mln 50 tys. Wśród nowo udzielanych kredytów dominują zobowiązania złotowe; kredyty w pozostałych walutach stanowią od 1 do 2% rynku. Średnia wartość udzielonego kredytu wynosi obecnie 224,5 tys. zł. Pomimo wejścia w życie nowych limitów wkładu własnego wskaźnik LtV w przypadku ponad 40% kredytów wciąż przekracza 80%; w znacznej części jest to efekt umów zawieranych przed wejściem w życie rekomendacji nadzorczych.
Szczególnym punktem tej sesji było wystąpienie laureata tegorocznej nagrody „Szklane Domy”. Wiceprzewodniczący KNF Wojciech Kwaśniak rozwiał nadzieje na rozluźnienie polityki regulacyjnej przypominając, iż to prawne tsunami jest wynikiem strategii realizowanej przez instytucje wspólnotowe. – Przestańcie narzekać na regulacje, one się szybko nie zmienią, połóżcie nacisk na zmianę modelu biznesowego – wiceszef KNF przypomniał apel, wystosowany do sektora bankowego przez szefową wspólnego nadzoru EBC Danielle Nouy. Wojciech Kwaśniak odniósł się również do postulowanego przez polskich bankowców zwiększenia stosowania zasady proporcjonalności. W jego opinii, większe placówki funkcjonujące samodzielnie muszą liczyć się z indywidualną odpowiedzialnością, a koszty ewentualnej restrukturyzacji powinny obciążać właścicieli lub wybranych, niechronionych wierzycieli. Jedynie w szczególnych przypadkach możliwe jest wykorzystanie instrumentu resolution. Z kolei bankowość lokalna powinna korzystać z mechanizmów samopomocy spółdzielczej, a takie instytucje, jak IPS, mają stać się przeciwwagą dla mniejszych wymagań wobec poszczególnych placówek. – Nie sądzę, żeby pomysły zgłoszone jako miara mniejszych obciążeń spotkały się z uznaniem unijnych nadzorców – podkreślił Wojciech Kwaśniak. Odnosząc się do finansowania nieruchomości wiceprzewodniczący KNF przypomniał, iż w parlamencie toczą się prace nad ustawą o kredycie hipotecznym, która przewiduje doprecyzowanie takich obszarów, jak budowanie produktu, jego prezentacja, zasady spłaty zadłużenia i wielu innych. – Te przepisy zasadniczo wpłyną na dotychczasowe standardy w zakresie finansowania nieruchomości – zauważył. Wątpliwości KNF budzi natomiast scedowanie na ręce nadzoru obowiązków związanych wyłącznie z ochroną interesów konsumenta.
Przygotowywanej ustawie o kredycie hipotecznym poświęcona była również debata ekspercka, w której wzięli udział: Agata Chrzanowska z Departamentu Marketingu Bankowości Detalicznej Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium S.A., Michał Krajkowski – główny analityk w firmie NOTUS Doradcy Finansowi, Jerzy Ptaszyński – dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku nieruchomości Centrum AMRON oraz Andrzej Reich, dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych KNF. Moderatorem dyskusji był Marek Wielgo, dziennikarz „Gazety Wyborczej”. Uczestnicy panelu byli zgodni co do jednego: nowe prawo nie zrewolucjonizuje samego procesu udzielania kredytów. Michał Krajkowski podkreślił, że nowe prawo podniesie do rangi ustawy pewne zasady, które już dziś funkcjonują, np. w formie rekomendacji nadzorczych. Istotną nowością będą ściśle określone zasady restrukturyzacji kredytu, natomiast największe zmiany obejmą jednak rynek pośredników i firm doradczych. – Obszar ten po raz pierwszy doczekał się uregulowania – zauważyła Agata Chrzanowska. Jednym z nowych wymogów dla pośredników będzie obowiązek ubezpieczenia OC; Marek Wielgo uważa, iż rozwiązanie to doprowadzi do konsolidacji branży. – Tych, którzy podpisują 2 - 3 umowy miesięcznie, może nie być stać na OC – stwierdził moderator debaty. Andrzej Reich uważa z kolei za błąd przyjęcie zasady, że doradcy będą opłacani przez banki. Jego zdaniem powinniśmy się wzorować na modelu amerykańskim, w którym klient przed złożeniem wniosku kredytowego ma obowiązek pójść do doradcy, który na podstawie oceny jego sytuacji wydaje zalecenia. Doradca musi się również upewnić, że klient zrozumiał przedstawione rekomendacje. Takie rozwiązane daje dużo większe bezpieczeństwo; doradca jest opłacany przez klienta a nie bank, co wyklucza konflikt interesów. Poza tym, jeśli klient płaci za taką poradę, to może dochodzić swych praw przed sądem od doradcy w przypadku, gdyby zalecenia okazały się błędne. Jerzy Ptaszyński zwrócił z kolei uwagę na przewidziany w projekcie zakaz crossellingu. Dodatkowe korzyści w rodzaju karty kredytowej czy ubezpieczenia assistance nie będą mogły być warunkiem zawarcia umowy; oczywiście nie wyklucza to tworzenia pakietów, w których warunki udzielenia kredytu będą atrakcyjniejsze niż przy samodzielnym zakupie. Ożywioną dyskusję wywołała również kwestia możliwości spopularyzowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej. Paneliści byli zgodni co do jednego – aby Polacy zaakceptowali odmienne warunku finansowania nieruchomości, konieczna jest konsekwentna kampania edukacyjna.
Jedną z najbardziej kontrowersyjnych inicjatyw legislacyjnych rządu na przestrzeni minionego roku była nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowe przepisy, w istotnym stopniu ograniczające obrót ziemią uprawną, wygenerowały sporo problemów nie tylko indywidualnym właścicielom. Również banki oraz firmy deweloperskie muszą zmagać się z szeregiem niespójności zawartych w nowych przepisach.
Poprawę sytuacja w tym obszarze miała przynieść lipcowa nowelizacja przepisów, określająca odrębne zasady określania wartości nieruchomości rolnych będących przedmiotem zastawu hipotecznego. Czy zmiana prawa faktycznie rozwiązała problemy w tym obszarze? Jakich jeszcze korekt należałoby dokonać w zasadach obrotu gruntami rolnymi, by nie blokowały one rynku nieruchomości? Na ten temat dyskutowano podczas kolejnego panelu Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Moderatorem sesji była Agnieszka Krawczyk – dyrektor Departamentu Produktów Bankowości Hipotecznej w PKO BP S.A., a w debacie uczestniczyli: Zbigniew Abramowicz – zastępca dyrektora Departamentu Gospodarki Ziemią w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Jerzy Bańka – wiceprezes zarządu Związku Banków Polskich, Marek Bolek – prezes zarządu Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań oraz Konrad Płochocki – dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Wiceprezes ZBP przypomniał, iż pierwotna wersja ustawy powstawała wśród emocji politycznych – nie było zatem klimatu ku temu, by przeanalizować dogłębnie skutki każdej regulacji. Efekty takowego procedowania nowego prawa były nietrudne do przewidzenia. – Zmiana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, która tak radykalnie zmieniła zasady zabezpieczania wierzytelności banku, zablokowała kredytowanie inwestycji związanych z nieruchomościami rolnymi – podkreślił Jerzy Bańka. Podziękował urzędnikom resortu rolnictwa za to, że dostrzegli niekorzystne tendencje po wprowadzeniu nowych regulacji i – wznosząc się nad podziały polityczne – doprowadzili do uchylenia najbardziej nieżyciowych przepisów. Bardziej krytyczny stosunek do lipcowych zmian wyraził Konrad Płochocki. W jego opinii istnieje wciąż szereg sytuacji, w których nowe zasady obrotu ziemią sprowadzają ad absurdum to, co jeszcze rok temu było oczywiste. Przykładem może być zakup przez dewelopera działki rolnej, położonej niedaleko realizowanej inwestycji mieszkaniowej, z przeznaczeniem na park lub plac zabaw. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami deweloper nie może odprzedać tego obszaru wspólnocie – i to pomimo udzielonej uprzednio promesy. W odpowiedzi na ten przykład przedstawiciel resortu rolnictwa wyraził opinię, iż pola uprawne z założenia nie powinny być zajmowane pod zabudowę mieszkaniową tudzież infrastrukturę towarzyszącą. – Ta ziemia musi najpierw zostać odrolniona i wtedy nie ma problemu – zastrzegł Zbigniew Abramowicz.
Jednym z pożądanych kierunków uregulowania statusu gruntów na terenie miast – według przytoczonych w dyskusji danych, aż 47% terenu Krakowa stanowią obszary rolne – byłoby upowszechnienie planów zagospodarowania przestrzennego. W praktyce sprawa nie jest prosta. – Liczba planów przyrasta o ok. 1% rocznie, do tego ten przyrost cały czas zwalnia – podkreślił Konrad Płochocki. Przyczyną nie jest bynajmniej brak możliwości wykonania planu przez samorząd, ale kwestie finansowe. Jeżeli plan zakładałby, na przykład, wywłaszczenie nieruchomości pod drogi, wówczas odszkodowania dla wywłaszczonych muszą być wypłacone od razu. Natomiast opłat z tzw. renty planistycznej, wnoszonych na rzecz gminy przez posiadaczy nieruchomości, których wartość wzrosła po uchwaleniu planu można łatwo uniknąć – wystarczy wstrzymać się ze sprzedażą gruntu na pięć lat.
Jerzy Bańka omówił jeszcze jeden, niezwykle niekorzystny dla banków skutek wejścia w życie nowych regulacji. Ograniczenie kręgu nabywców nieruchomości rolnych dotyczy również przypadków, kiedy ta nieruchomość została przejęta przez bank w drodze egzekucji. – Tak rygorystyczne podejście jest całkowicie nieracjonalne i powinny być zmienione – powiedział wiceprezes ZBP, przypominając, iż resort rolnictwa obiecał przedstawienie odpowiednich poprawek jeszcze w październiku tego roku. Termin ten nie został jednak dotrzymany. – Liczymy, że to zobowiązanie będzie zrealizowane – zaapelował do przedstawiciela resortu rolnictwa.
Ostatnia sesja tegorocznego Kongresu, której gospodarzem był prezes Centrum AMRON dr Jacek Furga, poświęcona była kreowaniu w polskim społeczeństwie potrzeby długoterminowego oszczędzania, bynajmniej nie tylko na cele mieszkaniowe. Panel rozpoczął Jan Jeníček, prezes Europejskiej Federacji Kas Oszczędnościowo-Budowlanych, który omówił zasady funkcjonowania systemu kas oszczędnościowo-budowlanych w Czechach. Kraj ten jest niekwestionowanym liderem jeśli chodzi o tę formę oszczędzania – aż 3,5 mln spośród 10 mln Czechów gromadzi pieniądze w tego rodzaju placówkach. To lepszy wynik aniżeli w Niemczech, uważanych za ojczyznę systemu kas oszczędnościowo-budowlanych. Nie oznacza to jednak, iż wprowadzanie nowych instrumentów u naszych południowych sąsiadów przebiegało bezstresowo – przykładowo, uruchomienie dopłat na poziomie 2% było projektem trudnym do zaakceptowania nawet przez socjaldemokratów. – Do dziś toczą się dyskusje czy ten system jest korzystny dla państwa i obywateli. My uważamy, że wydatki powracają do budżetu w formie podatków – podkreślił Jan Jeníček.
Norbert Konarzewski, dyrektor ds. programowych Fundacji Kronenberga omówił wyniki badania obejmującego postawy Polaków wobec oszczędzania. Obydwie prezentacje były wstępem do debaty eksperckiej, w której wzięli udział: dr Jacek Furga, Jan Jeníček, Norbert Konarzewski, Stanisław Kudroń – dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa oraz dr Piotr Jacek Szpunar – zastępca dyrektora Departamentu Stabilności Finansowej NBP. W trakcie panelu rozmawiano między innymi o tym, czy i w jakim stopniu zwolnienie z tzw. „podatku Belki” mogłoby wpłynąć na zwiększenie skłonności do oszczędzania. – Dwa lata temu PKO BP chwalił się nowym typem książeczek mieszkaniowych, zachętą do oszczędzania miało być zwolnienie z tzw. podatku Belki. Podobno to wystarczało, żeby zachęcić ludzi do gromadzenia środków – podkreślił Jacek Furga. Odmienny pogląd w tym obszarze miał Piotr Szpunar. Według niego zwiększenie stóp procentowych od oszczędności mieszkaniowych poprzez dopłaty, czy też cofnięcie podatku Belki przyniesie efekt, jednak będzie on znacznie mniejszy aniżeli spodziewany. W toku dalszej dyskusji poruszano między innymi temat oszczędzania na inne cele preferowane, jak emerytura czy edukacja.
Relacja autorstwa red. Karola Jerzego Mórawskego opublikowana na portalu aleBank.pl
